房地產價格評估風險及預防

楊坤

（江蘇蘇信房地產評估咨詢有限公司蘇州分公司，江蘇 蘇州 215000）

房地產價格評估風險受到政治、經濟環境和人為因素等多方面的影響。怎樣能夠通過防范策略的合理運用來降低房產價格評估風險，一直是房地產價格評估機構探討和思考的重要課題。

一、房地產價格評估的途徑

（一）根據近期交易價格判定

這種評估方法通過對近期市場相類似的房地產交易價格數據進行采集，結合房地產的優劣勢和理性購買者的價格進行價格綜合分析而得出判斷結果。這種方式需要評估師對類似房地產信息具有較高的采集、整理和比對能力。

（二）根據出租和自營收益判定

這種辦法也是評估師常用方法之一，通過對房地產出租或者自營價格的判斷，計算出長年的收益情況，根據收益情況對評估價格進行判定。這種方法常常受到房地產所在地發展等綜合因素影響比較大，因此在價格評估中也存在較大的偏差。

（三）根據相似房產開發費用判定

在利用這種方法進行房地產價格評估時，評估師需要計算出重新建設相同或者相近的房地產所產生的投入，根據理性的購買者所接受的價格不會高于重新開發類似房地產投入的代價來進行綜合判斷。

二、房地產價格評估存在的風險

（一）政策等因素變化產生的風險

房地產價格受到多種因素的影響，例如：土地政策和稅收政策以及當地人文、政治的變化將促使房地產價格產生巨大的波動。我國正處在城市化建設不斷發展中，人口的流動，教育學區的劃分，房地產激勵政策的實施，稅收政策的調整等等一系列的政策性變化也在不但進行變更和完善，政策的變化一旦超出評估機構的預期，就會對房地產價格評估的準確性造成較大的影響，從而帶來風險[1]。

（二）評估技術和業務能力帶來的風險

在對房地產價格評估中，評估師要依據國家頒發相關標準進行，我國《房地產估價規范》盡管對評估的原則和程序、方法進行了明確，但是在實際的房地產價格評估中，還有許多因素需要結合實際房地產實際情況進行判定。評估師如果缺少相關經驗和意識，忽略了參照的主體，就會產生評價結果的巨大偏差，產生價格評估的風險[2]。

（三）評估人員素質帶來的風險

目前我國在房地產價格評估領域還缺少規范，許多房地產評估師缺少良好的職業操守，利用自身職務的便利，為自己謀求利益。在工作中，利用標準的框架作為自身判斷的依據，有意降低和放棄其他因素的參考價值，致使格評估結果出現較大偏差。此外，評估師自身的綜合素質和能力也決定這評估結果的精準程度，評估師要具備較為敏銳的房地產感知，具有較為專業的房地產知識[3]。因此，房地產價格評估的另一大風險，源于評估人員自身素質。

三、房地產價格評估風險的預防

（一）提高評估人員風險意識

房地產價格評估受到人員風險意識的影響比較大，提高評估人員風險意識不但能夠降低房地產價格評估帶來的風險，還能夠促進評估是實現自身的完善和專業技能的培養。在對評估人員管理中，要明確責任和義務，將評估結果與評估人員的利益相掛鉤，一方面實現風險的分攤，另一方面能夠促使評估人員在評估過程中采取小心謹慎的態度。另外，要盡力評估監督檢查小組，對評估的案例進行審查和分析，對評估操作的規范性和合理性進行測評，測評結果用來考察評估師的業績。以此來促進評估師風險意識的提高，從而對房地產價格評估風險起到防范作用。

（二）加強與客戶的溝通

在房地產價格評估的過程中，評估師要與客戶進行溝通和交流。評估進行前，評估師需要了解標的物的基本情況和存在哪些影響價格的因素，獲得較多的買方需求信息，做好評估前的準備工作。在評估的過程中，通過與客戶進行溝通交流，一方面能夠是評估的程序能夠與客戶需求相吻合，另一方面也能夠確保評估的順利實施；在評估工作完成后，評估師要針對評估報告的使用向客戶提出意見和建議，確保客戶能夠正確運用評估報告，避免由于客戶的使用不當造成損失。

（三）相關部門給予大力扶持

房地產價格評估機構的業務具有較大的風險，需要政府和有關部門提供良好的政策環境，一方面為房地產評估機構提供良好的政策，對房地產評估機構進行政策法規上的培訓，使評估師能夠準確掌握市場的脈搏，了解市場價格的走向，結合市場變化的趨勢和所處的階段，進行相對準確的價格評估。另一方面，對房地產價格評估機構和評估師進行有效的監管，養成評估機構和評估人員優秀的工作作風和良好的工作習慣，營造房地產價格評估嚴謹的氛圍。

（四）完善評估機構內部管理

要實現房地產價格評估風險的降低，就要從完善評估機構內部管理入手，一方面要健全管理制度，確保我國房地產評估制度符合我國房地產發展的需求；另一方面加強評估機構內部的流程管理，通過復審機制的實行，降低評估風險；通過對業務承接流程的強化，對誠信客戶進行選擇。

（五）提高評估人員專業能力

在房地產價格評估工作中，評估師作為此項工作的核心人物，評估師的業務能力決定了風險存在的大小。要通過對評估人員專業能力的培養，加強評估師對專業技能的運用；通過對評估師法律、法規、經濟和財務等多方面知識的培訓，提高評估師綜合業務能力，從而實現評估信息分析的準確性和合理性，降低房地產價格評估風險。

（六）創建信息共享平臺

我國在房地產價格評估領域中發展較晚，信息的采集、整理、共享還不完善。尤其是在房地產參考價格信息中，發布信息基本源于市場的買賣需求，受到利益影響較大，參考價值相對較低。因此，在房地產價格評估風險管控中，要將建立信息共享平臺作為重要項目來抓，這樣才能夠降低虛假信息對評估造成的影響，實現已評估機構為主導的市場價格體系。

四、結束語

隨著我國房地產產業的不斷擴大，房地產價格評估也正在向著健康、穩定的方向發展。相信通過政府和評估機構的共同努力，一定能通過有效的管控手段，降低評估過程中存在的風險。