房地產企業并購中融資風險及對策探討

劉春花

（河北偉強房地產開發有限公司，北京 075411）

一、房地產企業并購中融資風險的基本類別

房地產企業并購中的融資風險可以分為權益性融資風險和債務性融資風險兩種類型。權益性融資指的是以犧牲企業的控制權為代價的一種融資方式，目前較為常見的權益性融資方式是股票融資，主要分為股權再融資和上市融資兩種途徑[1]。前者風險相對較小，能夠幫助企業獲得穩定持續的現金流，后者由于受到市場波動或政策變動的影響，并且普遍融資周期較長，因此風險更大。不論企業選擇哪種方式都必須選擇合適的股票發行時機和發行數量，如果決策失誤，導致企業股票無法對投資者產生足夠的吸引力，使企業不能獲得預期的融資金額，可能導致企業產生融資風險，制約企業的并購進程。債務性融資主要包括銀行借款融資、債券融資以及其他金融工具融資。銀行借款融資風險的產生是由于融資條件發生變化、借款利率升高，在并購方面限制條款增加、審批程序繁雜、放貸進度緩慢等導致企業資金鏈吃緊，融資成本加大，引發相應的融資風險。債券融資風險的產生主要是由于企業沒有選擇合適的債權發行時機、發行方式、發行價格以及票面利率等，導致企業并購重組后經營成果損失，經營效益不佳。最后就是金融工具的應用，目前中小房地產企業對金融工具的應用并不廣泛，這一方面是由于我國房地產金融市場尚不完善，不能為企業創造良好的外部融資環境。另一方面是由于企業的融資模式創新能力不強，對金融工具缺乏了解和應用，導致企業融資渠道受限，并購進程受阻。

二、房地產企業并購中融資風險的主要成因

（一）風險防控意識薄弱

一些房地產企業領導者在融資過程中缺乏必要的風險防控意識，沒有提前做好風險的分析工作，導致在風險來臨時不能及時進行應對和防控。企業尚未形成完善的內部控制機制體系，對并購過程中的融資行為沒有進行有效的監督管理，企業內部各部門崗位之間又缺少協作配合意識，不能很好地發揮風險控制的聯動作用。企業管理人員財務風險控制能力不強，風控手段單一，不能及時發現和處理可能存在的風險異常情況，延誤了風險的最佳控制時機，加大了后期風險管理的難度。

（二）融資方式單一

目前房地產企業的并購融資途徑還是以銀行信貸為主，較少地通過金融工具如股票、債券或其他融資模式如融資租賃等途徑進行并購融資[2]。單一化的融資模式可能導致企業的融資結構失衡，如果后期出現融資不暢，可能直接影響到企業資金的正常周轉，進一步引發嚴重的資金管理風險。加上近年來我國實行越來越嚴格的房地產調控政策，房地產企業所面臨的外部環境劇烈變化，競爭壓力逐漸增大。如果企業并購不能達到預期的收益或者無法按時償還債務，不僅無法通過規模擴張促進企業發展，還有可能擴大企業的風險危機，甚至導致企業破產。因此，企業有必要通過多元化的融資途徑和融資方式分散和緩解風險情況，確保企業經營活動的穩定、有序。

（三）融資成本較高

一方面受國家宏觀政策調控的影響，銀行提升了房貸利率，限制了房地產企業開發貸款的額度，導致許多房地產企業進而轉向民間借貸等其他融資途徑，相應的企業所付出的融資成本顯著增加，一旦企業所投項目失敗，將面臨巨大的償債風險。并且民間融資等融資方式賬務處理過程復雜，可能產生更多融資隱性成本，對企業可持續健康發展產生不利影響。

三、房地產企業并購中融資風險的防范策略

（一）優化融資結構，提高政策適應能力

房地產企業要準確把握市場發展趨勢，積極了解相關政策法規，降低環境中的不確定因素給企業并購融資帶來的不良影響，合理的控制企業融資規模，滿足企業并購需要。企業要結合自身的發展實際改變傳統單一的融資結構，選擇多元化的融資途徑，從而有效地分散和降低并購過程中的融資風險。如房地產企業可選擇期權、信托、項目開發貸款、融資租賃等方式進行融資貸款。下面將以期權融資為例展開說明，對于期權工具的應用，主要是企業將未出售的房屋以銷售期權的形式與購買方約定在未來一定時期內買方能夠按照約定價格購入房屋，購買前并不享有相應的房屋購置的權利自由。主要由于當前政府對房價的干預導致居民害怕房價貶值，使其購房意愿下降，進而使企業的銷售周期延長，資金回籠困難。而期權費用一般較少，如果未來房價呈現上升趨勢，居民即可行使權利，按照原先約定的價格購買房屋。如果房價下跌，居民選擇不購買房屋，也只是損失一筆較少的期權費用，并不會對其產生實質影響。而這筆期權費用卻能為企業獲得一次無償的融資資金，有效緩解企業在并購過程中的資金周轉壓力。

（二）建立風險預警機制，有效識別防范風險

企業在開展并購活動前，要制定完善的并購融資計劃，提前做好風險預案，加強信息化共享平臺的建設，實現風險信息的實時共享，降低信息失真等現象給企業造成的不必要的經濟損失。同時也有利于企業領導人員及時掌握企業的并購進展，了解企業整體的經營狀況，從而更好地做出經營決策。為了提高企業在并購過程中融資風險的防范能力，企業要建立有效的風險識別與評價機制[3]，全面的梳理企業并購過程中可能存在的風險隱患，深入分析風險相關的影響因素，結合經濟規矩與相關理論指導建立企業的風險指標評價體系，利用層次分析法等指標賦權方法給各項風險指標加權，量化指標評價內容，提高風險識別的科學性與合理性。再綜合企業管理人員的經驗分析結果實現定量與定性相結合的風險預警機制，及時發現企業并購過程中可能存在的融資風險隱患，有效控制和防范風險的產生，減少企業的經濟損失。

（三）強化財務內控約束，促進企業轉型升級

房地產企業要通過強化財務內控約束，結合企業的并購需求建立完善的融資內控體系，加強各個并購融資環節的審核監管、規范并購融資流程、嚴格控制融資成本費用、適時調整計劃方案，為企業并購活動的高效、穩定開展建立基礎保障。企業具體需要從以下三個方面著手加強并購融資內部控制：首先，在并購融資前要制定明確的并購目標、結合目標制定相應的融資策略。企業要嚴格遵守相關的并購融資流程，確保企業合法、有序地開展并購融資活動。其次，企業要通過調整經營模式降低融資成本，對內可優化并購業務流程，在并購實施的關鍵環節設置風控點，加強該風控點的崗位人員及業務流程的授權審批控制，落實崗位內控責任，強化業務流程監管；對外可通過企業聯盟，優化企業間的資源配置，提高資產配置效率，減少不必要的資金投入，加快企業的資金流動，促進企業資金周轉。最后，企業要加大對其財務等相關人員的教育培訓，提高其風險防范意識，要求企業的財務人員要轉變自身職能定位，逐步從財務會計向管理會計轉變。通過積極學習企業經營、并購重組、風險管理、內部控制等相關理論方法，促進企業財務的轉型升級，從而更好地發揮財務在企業并購融資過程中的決策支持作用，提高企業的并購融資效益，全面提升企業的發展能力水平。

四、結束語

綜上所述，隨著我國房地產行業改革逐步深化，行業內的并購行為相對以往更為普遍和廣泛，而并購過程中融資的成功與否直接影響到企業并購的成敗。因此，房地產企業在并購過程中一定要注重防范融資風險，結合外部環境變化調整并購融資策略，強化內部控制約束，保障企業經營穩定，完善風險預警體系，提高風險抵御能力，全方位、多角度的提升企業的并購融資水平，促進企業實現可持續健康發展。