房地產(chǎn)項目投資戰(zhàn)略分析

張振升

（河北中捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河北 黃驊 061108）

一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟中的導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，具有較強的帶動性，能夠直接或間接的帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如服務(wù)業(yè)、建材、家政等行業(yè)，促進國民經(jīng)濟需要可持續(xù)性發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個具有連帶效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，可以使得其他產(chǎn)業(yè)更快的發(fā)展。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投入大、周期性長、周期性長，風(fēng)險較大。具有較多的不可控因素，大多受國家政策、市場、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，市場走向無法做出準確的預(yù)測，投資者應(yīng)該盡可能地去預(yù)估風(fēng)險，采取有效措施，將風(fēng)險降低到最低，有效的防范控制風(fēng)險，將損失降低到最低。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制

（一）風(fēng)險投資控制分析

對于任何投資，我們需要對投資進行一個具體的分析，具體問題具體分析。房地產(chǎn)投資我們要做到事件發(fā)生前、發(fā)生時、發(fā)生后的風(fēng)險控制，通過風(fēng)險預(yù)測和風(fēng)險衡量，對房地產(chǎn)投資做出有效的風(fēng)險預(yù)測，通過采取一系列的措施，來控制、化解、調(diào)整等一系列因素，來不斷地降低、消除風(fēng)險的概率和風(fēng)險的損失程度。我們最終的目的是為了降低房地產(chǎn)投資商的投資風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險是由眾多因素決定的，我們要做到具體問題具體分析，在不同的時期、地點、環(huán)境、政策等因素，我們需要有不同的側(cè)重點。采用具體的方法來規(guī)避風(fēng)險，要做到風(fēng)險回避、風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險控制。

（二）投資風(fēng)險有效回避

房地產(chǎn)開發(fā)商需要通過識別和衡量投資中所存在的風(fēng)險，做出有效的回避，如果在投資中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，需要及時找出風(fēng)險源或者事先避開、改變行為方式做出有效的改變，為消除風(fēng)險所帶來的隱患，我們或許會選擇主動放棄或者拒絕實施來降低投資活動的損失。對于房地產(chǎn)中風(fēng)險回避最有效的措施是是一種完全自足性的風(fēng)險理論。我們會做到具體問題具體分析，常用的風(fēng)險規(guī)避方式有：在房地產(chǎn)投資決策中，果斷放棄或終止某項引起損失的開發(fā)活動，在投資初始階段要做好投資的風(fēng)險評估，通過可行性研究，對房地產(chǎn)投資進行有效的控制，果斷放棄風(fēng)險較大的某個時間、地點等。企業(yè)面臨重大考驗的時期，若發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險因素，我們需要終止一切活動。

二、風(fēng)險投資預(yù)防

（一）風(fēng)險投資預(yù)防措施

對于風(fēng)險我們可以進行預(yù)防，開發(fā)商可以在透支之前對風(fēng)險進行預(yù)防，減少或者消除引起各項風(fēng)險因素，將可能發(fā)的風(fēng)險概率降到最低。更好的減少風(fēng)險損失的程度，房地產(chǎn)開發(fā)商，需要采取積極的態(tài)度，采取各種方式去預(yù)防投資的風(fēng)險。以便開發(fā)商獲得更多的利益。每一個開發(fā)商都應(yīng)有一支高水平，多學(xué)科、全方位的開發(fā)團隊，將投資風(fēng)險降到最低。充分利用各種資源多角度全方位的分析，充分的分析國際、國內(nèi)和各個地區(qū)的經(jīng)濟形勢、政策等問題。結(jié)合當?shù)氐木蜆I(yè)情況、人口結(jié)構(gòu)、居住田間等因素進行具體分析，充分的了解和掌握該地區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)、工業(yè)分布狀況，通過科學(xué)的方法進行合理的評估。做出可行性研究評估表，正確認識投資風(fēng)險，對有關(guān)風(fēng)險的資料進行收集，更好地將科學(xué)成果運用到實踐中去，永利興的思維判斷，對開發(fā)投資方案進行有效的判斷，收集、整理、對比、各種資料，提高企業(yè)風(fēng)險意識的管理。

（二）設(shè)立標準嚴格執(zhí)行

建立健全科學(xué)風(fēng)險管理制度，通過一系列措施制動科學(xué)的考核標準和懲戒措施，在運行中不斷地完善制度，嚴格執(zhí)行，加強風(fēng)險機構(gòu)的建設(shè)，制定有效的計劃。在未開發(fā)之前，開發(fā)商要積極主動地征得各個部門的理解，如政府部門、管理部門、金融機構(gòu)等，加強與各個部門之間的關(guān)系，同分了解當?shù)氐娘L(fēng)土人情自然，以合理的方式進行購買。加強與有關(guān)部門的溝通，遇到問題及時溝通，對于征地問題應(yīng)妥善處理，拆遷補償，應(yīng)將拆遷問題的補償方案報送給當?shù)卣τ诜课萁ㄔO(shè)，我們提高防震、防火的能力。對于承包商的資格做出嚴格的篩選，看是否有能力承包此工程。加強審查體系的建設(shè)，明確審查任務(wù)。在建設(shè)時期沒要加強開發(fā)商的管理制度。開發(fā)商也要有嚴格的要求制度進行管理，包括工期、質(zhì)量標準、安全保證體系等一系列，對于工程貨款要進行嚴格的控制，無論是預(yù)付款還是進度款，確保按時支付，根據(jù)預(yù)算嚴格控制成本，采取一系列措施從不同發(fā)面應(yīng)對。

三、科學(xué)標準和懲戒機制

（一）投資風(fēng)險抑制

對于投資風(fēng)險的控制，我們可以采取多種方法，投資風(fēng)險的抑制越是一種積極主動的方法，來更好的處理投資風(fēng)險。風(fēng)險抑制主要是減少損失發(fā)生的范圍和發(fā)生的程度，風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制兩種方法并沒直接的區(qū)別，一個切實有效的好方法是既可以預(yù)防也可以控制，對于房產(chǎn)開發(fā)中所存在地方問題，需要制定周密、詳盡的風(fēng)險計劃，建立健全有效的管理體系。良好的小區(qū)規(guī)劃不應(yīng)該只有單一住戶，對是長需求進行香氣分析，如建筑平面布局、戶型大小、中高低檔次、不斷地進行改善適應(yīng)各種消費需求。對于工程造價方面為了避免材料物資漲價，我們需要提前簽訂合同，為了避免給開發(fā)商造成一定的經(jīng)濟損失。采取預(yù)測評估的方法，預(yù)售可以讓開發(fā)商在當前看到一定的未來預(yù)期效果。

（二）建立健全有效機制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以積極的態(tài)度主動應(yīng)對風(fēng)險，風(fēng)險抑制是對房地產(chǎn)投資風(fēng)險問題一種很好的預(yù)防措施。房地產(chǎn)投資是一種高風(fēng)險、高收益的投資項目，房地產(chǎn)投資風(fēng)險是我們從非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體層面來看的包括，包括了許多的層面，開發(fā)投資、置業(yè)投資以及房產(chǎn)有關(guān)的其他投資。房地出啊投資的風(fēng)險高于其他投資，因為眾多的并不確定因素，導(dǎo)致投資風(fēng)險較高，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說。必須完善建立健全風(fēng)險機制，對風(fēng)險進行有效的規(guī)避、減少，房地差企業(yè)也應(yīng)該正視風(fēng)險問題，做出合理積極的判斷，積極面對。投資風(fēng)險是客觀存在的，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極正視，通過制定一系列措施進行防范。