住宅專項維修資金一次性交存制度研究

文/陳奕欣，河北大學政法學院

自2008年《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）出臺以來，我國的房屋維修制度日趨成熟與完善。住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。《辦法》第12條規定，商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。這表明了我國住宅維修資金采用一次性交付的制度。在巨額維修資金集中涌入的同時，這背后的問題也自然不容小覷。

1 一次性交付制度現階段問題研究

一次性交付制度作為現階段的住房專項維修資金的實施政策，在實踐中存在一些問題。

1.1 業主壓力過大，資金收集困難。《方法》出臺后，要求單位面積按照當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%-8%交納。雖說規定相較之前按照購房款為基數交納的制度來說更為合理，但這同樣存在著許多問題。近年來，我國房市價格居高不下，對于普通居民來說，一套房付全款就已經是基本花光積蓄。在這種情況下，居民還面臨交納大額住宅專項維修資金的壓力，這無疑會造成其生活壓力過大，使房屋帶來的幸福感變質。

另一方面，按照《辦法》的規定，資金是用作共用部位、公用設施保修期滿后的維修和更新、改造的資金。這就意味著，居民在購房時交納的巨額資金，其并不能應對當即產生的問題，而只能等待保修期滿后才可使用。從這方面來看，居民在購房時即交納的巨額資金完全沒有意義，其完全可以等到保修期將過時再予交納。

1.2 通貨膨脹嚴重，資金不斷貶值。《辦法》規定，住宅專項維修資金只能用于存款或者購買國債，這兩種方式作為最全的保值方式無可非議，但在如今通貨膨脹速率如此之快的情形下，將這筆巨額資金放在銀行里，或者是購買國債，都只能是導致資金的負增長，收益極低。住宅專項維修資金成為了“呆錢”。同樣，在這種情況下，采取一次性交付資金的方式，無論是在資金的利用方面，亦或是保值方面，都起不到積極的作用。

1.3 資金監管不嚴，存在濫用現象。根據《辦法》第14條規定，售房單位有權代收住宅專項維修資金，其只需出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。這就為資金的監管帶來了極大的問題。我國的房地產交易大都是在開發商取得預售資格后就開始全面銷售的，即從簽訂售房合同、交付全部或部分貨款到房屋驗收交付，辦理房產證書尚有很長一段時間，這中間的時間差就令很多意在利用項目找資金的房地產開發商蠢蠢欲動，在眾多的房地產糾紛中，開發商挪用或侵吞住宅專項維修資金的案例就占據了一席之地。

另一方面，業主對資金的監管仍然缺乏積極性。其對住宅專項維修資金的認識不夠，維權意識不強，不少業主仍然認為房屋維修就應當由物業全權負責，對于公共設施維修資金的使用情況，由于其不是自家的事情，所以存在不予理睬的心理；并且，現階段我國社區的業主大會，業主委員會成立率仍然偏低，這些因素都導致了資金的監管缺乏有效性，進一步助長了資金的濫用。

2 完善一次性交付制度的建議

綜合進行各方信息，本文認為應當從以下方面進行完善：

2.1 建立按月分期交付與部分一次性交付相結合的制度。目前我國制度采取首期一次性交付，資金余額不足首期交存額的30%時續交的規定。給業主帶來了巨大的壓力，也使得大量資金被閑置。在此情況下，我們完全可以采取兩分制的方式，業主只需在購房時交納住房專項維修資金總額的相應規定部分，便可以先行入住。未交納資金隨后可以按照按月分期支付的方式，這樣可以減輕購房者的壓力，并且可以使得大量資金被業主所掌握，一方面，可以防止由于為了資金的安全而不能進行投資而導致的資金貶值，另一方面，可以防止由于資金監管不力被售房單位挪為他用，或者是通過其他途徑而導致損害。

2.2 建立健全資金監管體制。住宅專項資金作為房屋的“養老錢”，應當得到嚴密的管理與保存，特別是在如今住宅專項維修資金總額巨大，而在實踐中又存在許多由于監管不嚴而導致的資金濫用、挪用情況下，建立資金的監管機制就顯得尤為重要。

首先，從業主角度來說，我國應大力宣傳與支持業主大會與業主委員會的建立與管理。《辦法》第九條明確規定，“業主交存的住宅專項維修資金歸業主所有”，業主是監管者最適合的人選。而由于我國的制度起步晚，我國業主大會成立率極低，就算成立了，社區也面臨著管理不力，組織散亂的情況。對此，我們應加強對建立業主大會與業主委員會的宣傳與組織工作，對業主大會與業主委員會的內部條例進行統一的管理與完善。并加大對業委會委員的培訓力度。

其次，從政府角度來說，住宅專項維修資金具有公益屬性，在這種情況下，政府相關部門作用的發揮就顯得十分重要。《辦法》明確了業主大會成立以前的住宅專項維修資金由人民政府建設主管部門代管等規定，在這種情況下，政府的強有力的保障成為了住宅專項維修資金的守門人。可以通過將在資金方面嚴重違法的行為送予司法機關執行等方式保障資金的安全。

最后，社會力量同樣不可小覷。通過資金存儲、使用情況的公開，透明來接受社會大眾的監管。并且，可以適當引入律師事務所，會計事務所的力量來幫助資金的計算與管理。

3 結語

在我國，住宅專項維修資金制度的各項法律措施和配套制度還不夠完善，社會重視程度還不夠高，業主們對該項資金還很陌生，住宅專項維修資金在交存、使用、監管等方面還存在著許多問題。本文通過對現階段一次性交付制度的實踐分析，提出了相應對策，以期業主們能夠更好的享受到住宅專項維修資金帶來的安全與保障。