房地產行業投融資新策略探討

張厚光

（濟南世茂置業有限公司，山東 濟南 250000）

一、房地產行業投資策略

（一）加快開發進度，提高資金的周轉率

從我國的房地產行業開始走入人們的視野已經經歷的二十多年，房地產企業只要能夠獲取土地那就是等同于已經利潤，后續只是利潤調整利潤分配的時間問題。每一個房地產企業都奔著一個策略那就是拿地——積極的土地儲備策略。有時候即使企業遇到了困難，只要手里有地那就一個“等”字就能解決。房地產的開發進度則是緩，開發進度越緩慢則利潤越高在緩慢地開發進度中收獲的盆滿缽滿。[1]但是隨著中國房地產市場形勢的變化，房地產居住的功能更加明確，通過壓低房地產的高利潤打壓了炒房熱潮，使房地產回歸到其居住功能，這也給房地產企業帶來了挑戰，但是同樣也是機遇，需要提高企業的建筑技術，提高企業管理使企業的核心競爭力不斷提高。但是由于長期的拿地策略產生的高利潤掩蓋了很多房地產企業經營中存在的各種問題。隨著地皮、人工、原材料價格的上揚，房地產企業的利潤已經大不如前，在新的形勢下經營中的問題逐漸暴露使許多房地產企業陷入困境。反觀一些房地產企業則異軍突起市場占有率發展空間越來越大逐漸形成了品牌。通過人才的凝聚及核心設計能力的積累積累了快速開發和銷售經驗逐漸用企業的經營管理能力建立了自己的品牌價值，品牌價值的體現還在客戶的滿意度，購房者最關心的是什么？在鋼需者那里就是越早交房越好。其實開發進度的快慢不僅關系到購房者的利益還與企業自身的利益密切相關，加快項目開發直接關系到企業的融資、收益、資金效率，加快開發進度給企業經營效益和規模增長有著不可估量的作用。[2]現階段隨處可見有些項目開工時間和開盤時間快的與慢的項目比其時間縮短了1年以上。而1年的利息在融資基數龐大的情況下，其中的融資形成的企業成本不可估量。企業只有加強自身的管理才能夠在工程開發的事前事中事后做好控制，才能實現高效的工程進度，才能保證資金的快速回籠。

（二）優化投資結構

房地產投資具有高成本、投資周期長特點。因為投資有個相對較長的周期，企業需要對這個周期內的包括政治、經濟因素有所考慮優化企業的投資結構。這時候如果不能優化投資結構，一旦開發周期內出現各種不可控的風險因素，那么就容易給企業帶來銷售不出去爛尾等問題，給企業帶來巨大損失。房地產企業優化投資結構要從經濟方面，政策方面等多個方面考慮選擇適宜的開發時機、產品類型。近些年來，隨著房價的走高國家推出了以系列政策穩定房地產市場。提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的施策對炒房行為進行了諸如限購，增稅，大力推進租賃市場等多項措施。通過國家的調控政策和機制穩定了房地產市場。但是國家宏觀政策調控也給房地產企業投資帶來了更多的風險。房地產企業需要做好投資項目的可行性研究分析，優化投資結構才能規避投資風險。這要求房地產企業不僅做好市場調研分析市場形勢對企業的投資項目的影響，制定符合區域市場產品類型和市場需求，進行產品定位優化投資結構。[3]而且還要對國家政策進行研究和預判，及時調控企業的應對方案。在進行投資的過程當中應該根據企業實際需求結合企業的應對方案制定全面的投資計劃，在降低投資風險的同時，使企業的利益最大化。

隨著我國區域經濟的發展，區域中心逐漸形成，形成了以中心帶動周圍區域發展的模式，使我國的城鎮化進程進一步加速，致使我國的房地產市場必將進一步分化。這也使房地產的發展迎來新的機遇。房地產企業這時應把握國家進行結構性調整的時機，實現多元化的投資組合優化投資結構，根據國家產業政策引導方向投資，例如投資開發醫療、健康、文化、休閑、旅游、養老、科技、教育、工業、物流等新型地產就是不錯的選擇，使投資結構更加多元化，保證企業的平穩增長。

二、房地產行業融資策略

房地產屬于高風險高投入行業，在建設過程需要使用大量資金，而資金來源則大部分來源于融資，融資成為房地產行業的重中之重。一個房地產企業一般會有多個融資渠道，每個企業都有自己的融資組合方式。以往我國的房地產企業資金主要依賴于與銀行，融資比例有60-70%來自于銀行，[4]但是隨著我國政府的資金或貸款政策的變化，房地產行業獲得銀行貸款的難度在逐漸加大。這迫使房地產企業不得不另尋他法尋找新的融資策略。近些年，隨著金融市場多元化的發展，融資相關產品也在日漸增加，融資活動越來越豐富。企業只有找到符合自己的融資途徑，才能抵抗風險贏得生機。對于傳統的融資方式不做贅述，以下列舉了一些新的融資方式和注意事項。

（一）P2P 融資和商業信貸

隨著國有銀行政策的收緊，在國有銀行貸款的難度越來越大。這也給商業銀行帶來了更多的機會，很多房地產企業也把商業銀行的融資作為第一融資途徑。房地產企業應根據商業銀行的要求完善企業的信譽與風險測評，迎合不同商業銀行的貸款要求實現融資以緩解資金壓力。每個銀行都有不同的貸款策略應把握商業銀行與國有銀行的差異，把握不同商業銀行之間的貸款差異，通過對差異的分析可以找到適合自身融資需求的點以達到融資的目的。

近些年網絡貸款也成為熱門，在個人貸款在網絡中風靡的同時網絡商業貸款也迎來了飛速發展，2018年P2P網絡貸款的成交量高達7萬億，[5]與初期的不規范相比，網貸也逐漸規范，我國銀保監會監管層正研究P2P網貸機構向小貸公司轉型的方案，P2P網貸機構也走向更加規定的路線。互聯網金融為房地產企業提供了更廣闊的融資渠道。互聯網金融相比較于銀行貸款等更加靈活，其評測等要求更低，融資的成功率更高。互聯網金融也有其不足之處，融資的資本相對較小，有的時候對于一些大的房地產投資項目來說是杯水車薪，但是其作用有時候并在于投資項目本身，應結合其他的融資方式進行組合式融資對其他的融資渠道起到促進作用。

（二）私募股權

私募股權由于其特殊性成為了房地產良好的投融資渠道。隨著我國政府調控力度加大和房地產銀行信貸難度增加，很多房地產企業采用私募股權的融資模式以緩解銀行收緊的壓力。最初的私募股權融資模式流行于信用模式相對比較成熟的歐美國家，隨著我國的經濟政策的變動和銀行業信貸策略的變動才逐步進入到我國房地產業。說道私募股權融資模式不得不說一下什么是私募股權，從字面來看私募股權就是私下募集的資金以股權的形式進行承諾，通過私募而非上市的方式進行的融資。可能在早幾年私募股權就直接扣上非法集資的帽子給打壓了，近些年隨著私募股權融資的不斷規范例如簽訂股權投資協議和股權認購合同等方式逐漸得到國家的認可，并很快成為了一股不可或缺的民間資本力量活躍于各大資本市場。隨著投資更加專業細化，逐漸形成了專業針對于房地產的房地產私募股權基金，通過向符合條件的機構及個人投資者募集資金，交由專業的管理團隊進行管理，商業銀行充當資金流通的中介，房地產私募基金運作的最終的目標是尋找優質的房地產項目，投資獲利。被私募股權融資基金認可的房地產企業可以通過與房地產私募股權基金合作進行融資。也有房地產企業獨立運作的私募債務，通過對自己項目情況收益的分析做出市場價值的評估，制定合伙制度對融資資金的進入和退出的做出雙方滿意的設計得到融資。

三、結語

在新形勢下，房地產企業的競爭的重點還是投融資問題，企業應認真思考，創新投融資策略尋求適合自身發展的投融資新渠道，保障企業可持續穩定發展。本文總結了房地產投融資新策略，通過3個方面進行描述：（一）改變企業的開發節奏，在當前融資普遍困難的情況下加快開發進度，提高資金的周轉率，改變以往的土地儲備策略。（二）優化投資結構通過大數據積極投資利用率高的發展潛力大的地區。（三）拓寬融資渠道，合理的選擇和組合不同的融資方案。房地產企業需要立足于政策變化和自身實際情況對自身的投融資策略進行選擇和重新設計，從而將所存在的投融資問題有效解決，共謀發展之路。