防城港市養老產業與地產項目的發展研究

黃渝雁

（廣西財經學院，廣西 南寧 530003）

一、引言

21世紀以來，中國正在快速步入老齡化社會，在2019年底數據顯示我國老齡化人口60歲以上的已達2.5億，老齡化社會所來的整個社會壓力劇增，社會保障體制的健全更是人們迫切所希望得到解決的問題。因此，養老服務體系的健全是現在亟須解決的現實問題。我國在養老的制度政策方面的發展還比較落后，人們的養老保障相對欠缺，因此，養老產業的發展迫在眉睫，同時也給養老產業的發展提供了機遇與挑戰。發展養老地產是解決現在的養老問題的方式之一，養老地產行業的發展在我國目前還處于初步開始階段，在我國傳統養老的福利性養老已經不能滿足人們需求的前提下，養老地產行業的發展遠觀可期，可以聯動宜居城市的養老產業發展與房地產的發展來帶動經濟的發展。

二、防城港市養老地產的發展現狀

防城港市是一座適合居住養老的城市，是一座市區和大海是相互穿插在一起的城市，生活如“城在海中，海在城中”。防城港市氣候溫和，陽光充足，生態好，環境優良，海岸線綿長，紅樹林遍布，長壽老人多，是一座宜居養老城市。在宜居養老城市防城港開發養老地產項目也是促進經濟發展得不錯選擇，也能吸引更多的外來人口，彌補防城港人口少，經濟發展速度慢的弊端。目前，防城港市外來流動人口多以北方人居多，他們選擇來防城港定居或者躲過北方寒冷的冬天，而在防城港購買房子，如果在這個前提下建設養老房地產項目，吸引更多的人來防城港養老生活。

目前，防城港養老地產的概念還比較模糊，防城港地產主要是商業地產為主，即使有開發商在廣告時以該房產適合養老居住為口號進行宣傳，但防城港還沒有地產能做到住宅、商業、養老服務三者的結合。防城港不乏高端住宅區，度假別墅區，但是他們區別于養老住宅區，養老地產具備一定的要求，對設備設施和小區功能要求更高，要求根據老年人的需求配備醫療、康復、護理、居住、衛生、餐飲等等，其實這又類似我們養老三大模式中的社區養老，社區養老是以你現在所居住的地方，附近社區上門為老年人服務的一種方式，但該種方式服務不全面，方式單一，不能較高質量的滿足老年人全方位的需求；但結合于房地產的投入，建設健全所有老年人服務，在這個地產項目范圍內滿足老年人的需求，使得整個養老產業發展得更完善、更先進、更有吸引力。

三、防城港市養老地產發展存在的問題

根據防城港市統計局2017年統計年鑒數據顯示，截至2016年底，防城港市總人口97.20萬人中，60歲及以上老齡人口為13.53萬人，占13.9%，防城港這座濱海城市正在快速地步入老齡化社會，必須大力發展養老產業，跟上社會養老保障的需求，防城港市房地產行業在快速發展，如要解決防城港養老服務的壓力，結合房地產與養老項目，大力發展房地產養老項目，受到政策、地理區域、人口等多方面因素的影響，養老房地產的發展還存在一些問題。

首先，防城港市養老地產項目的主要客戶是以老齡人口為主，受到小城鎮居民的思想局限性以及傳統觀念的限制，老年人口的思想較為保守，消費觀念落后，他們多以居家養老模式為主。大城市的老齡人消費觀念比較前衛，在大城市的養老地產發展更有優勢。防城港市地理位置優越，吸引較多的外來老齡人口到本地區養老居住，所以防城港的養老地產項目發展要針對外來老齡人口。其次，養老地產項目的發展對養老相應的配套設施要求較高，養老地產項目不僅僅是養老住宅而已，對居住環境配備的超市、老年活動中心、老年養護中心以及老年人的飲食，及一些相關的基礎配套設施都有較高的要求，這些內容符合老年人日益增長的文化生活服務需求，符合老年人的身體狀況需求，同時，對于整個城市的交通、老年人口相關護理人才、醫療設施以及醫療隊伍人才建設都有較高的要求，這些的全面發展，才能打造一個較高質量的房地產養老項目。然而，對于投資商來說，在整個投資過程中投資較大，養老地產項目的投資回報不一定見成效，所見效益的周期也比較長，養老房地產項目除了把房子賣出，后期的收益主要來源于老年人的消費，因此所提供的養老服務必須符合老年人的需求，輸出的服務也必須是高質量的服務，因此價格成本也較高，需要在這整個過程中對經營的成本控制嚴格把控，以尋求長遠的發展。最后，養老房地產在投融資上困難較大，資金不足則難以維系。傳統地產的所有風險養老地產也承擔，投資金額大、周期長等等，并且養老地產承擔了更多不確定性，因此投資養老房地產資金斷流的風險較大；且養老地產的收益較慢，如若養老地產建設失敗，城市的養老服務途徑又將減少，對于整個城市的規劃發展也帶來較大的影響。

四、發展防城港市養老地產項目的對策

養老地產項目作為一種新型的養老模式，能緩解整個跟社會的養老服務壓力，能滿足老年人對養老服務的高質量，為現階段整個城市的養老服務產業做出較大的貢獻，但是養老地產產業要發展，就需要政府的支持、房地產商的參與，社會各界力量的大力支持。

（一）政府在政策方面的支持力度加大。建立健全養老房地產項目發展的法律法規，制定相關的政策引導、監管房地產養老項目的發展，為養老地產的發展提供合法合規的政策支持。政府在養老地產項目的發展上，土地的使用提供一定的政策優惠支持，同時，為了避免假借名目“圈地”單純地做商業房地產，要制定相應的政策法規約束養老地產項目的發展，政府起到監管的作用，這樣才有利于養老地產項目的長遠有效發展。

（二）尋求金融機構的合作，創新投融資方式。養老地產項目的發展首先需要用地，在政府政策的支持優惠下，政府以優惠價格優先把養老地產用地提供給開發商使用，投資商在土地方面可以減少一部分的資金壓力。在政府政策的支持下，可向銀行申請貸款以及發行債券，利用這些傳統的融資手段籌集資金；同時，為了更好地保證項目的開展，可采取一些創新型的融資方式，比如PPP模式，通過項目引入民間資本，共同參與到項目的建設中，在緩解政府和企業壓力的同時，可以讓民間資本參與到投資中。充分發揮了政府、企業、私人部門共同合作開發養老房地產項目，讓政府在其中起到引導的作用，充分發揮市場的調節機制。

（三）加快養老服務體系的建設，服務體系的完善可促進養老產業的發展。因此，加快養老服務專業人才隊伍的建設和養老服務項目增加有利于促進養老地產的快速發展。養老地產的發展必定需要大量的專業型服務人才，養老地產項目所帶來的服務機構、護理機構等需要大量的專業人才，專業人才隊伍的建設可以使養老地產項目更值得信賴。因此，對人才隊伍的技能培訓、護理醫療知識的培訓應該加強，對于相關專業證書的人員給予獎勵。有了人才隊伍，養老的服務項目將會更加專業，使不斷完善的服務項目更有技術保障。養老地產所附帶的一些運營機構的產生，兩者應該建立緊密的合作關系，給老年人提供高質量的文娛活動中心、專業的護理中心，對家庭衛生清潔、營養餐食上門供應服務、上門剪頭發、修指甲等專業性服務，養老地產與養老服務機構合作發展，一起為老年人的晚年生活提供保障。