工業地產企業的財務風險管理問題研究

李海燕

（蘇高新科技產業發展（張家港）有限公司，江蘇 張家港 215600）

在當今國家對研發創新產業的積極倡導，和政府對優質科研企業的招商引資主流下，工業地產行業在瞬息萬變的市場環境中，適時而生。因地產行業周期性長，投資額大，在開發過程中會出現很多難以預料的風險，可能因信息流通不及時、不對等，出現經營風險、投資風險、籌資風險。因此，對其財務風險的分析和把控顯得尤為重要，在減少外部融資成本的同時，也能減少內部財務成本，防范和控制財務風險是每一個管理者必須重視的問題，有助于商業計劃書的預期實現，增強管理者的信心，確?，F金流的通常運營，促進地產行業走向可持續發展的道路。

一、工業地產企業加強財務風險管理的重要性

（一）財務風險管理有助于管理層的經營決策

財務風險的主要特征有：一是客觀存在性，任何事物任何環節，不可把握性的風險和不可替代的機遇都是客觀存在的，財務風險也同樣具備存在的客觀性，它貫穿于整個財務環節始終；二是不可確定性，財務風險可能存在工業地產的開發初期，也可能存在工程建設期間，還可能緊隨在竣工交付、銷售去化環節，對其產生的根本原因，財務工作者并不能很好的準確把握。因此加強工業地產對財務風險的管理控制，具有十分重要的研究意義，它是為管理層提供決策的重要依據。

（二）財務風險管理有助于企業或者穩健發展

通過識別和評估風險，最大限度控制財務風險的產生，降低融資成本、管理成本、績效成本，最大限度保證資金流動的平穩流暢性，建立與銀行、其他擔保公司等金融機構長久穩定的友好融資關系，是確保企業長久穩健發展的重要手段。對財務風險的研究管理，有利于幫助管理層做出科學合理的決策，使得整個工程項目的建設運營不偏離目標收益率，提高投資者信心，樹立行業典型，提高企業知名度，最大限度的實現企業利潤、價值文化、所有者權益高度統一契合。

二、工業地產中企業財務風險管理存在的主要問題

（一）工業地產存在的籌資難問題

在地產行業建設初期，從購買土地，簽約總包施工單位，到對接銀行金融機構貸款，此時資金流只有大量流出，具有投資、籌資風險。企業可能面臨著因巨額籌資導致無法連續償還本息的風險。此階段的財報，資產負債率較高，利潤表中暫無可形成的收入成本，只有稅費、期間費用的產生，管理層會因對收集到的不全面信息，容易對資金利息率和資產收益率產生懷疑態度，最終影響投資決策，讓企業陷入各種財務的風險當中。

（二）工業地產存在的貶值風險

由于建設周期較長，工程體量較大，在整個建設過程中，市場環境瞬息萬變。存貨資產在專業評估之后，其價值可能達不到預期投資升值效果，更有可能面臨著持有資產貶值的風險，使得企業資產與負債、資金流結構不平衡，財務風險隨之增大。建設初期，地產企業一般需要用土地進行抵押融資，專業資產評估公司如果對其打折評估，就會影響銀行發放貸款的總額，最終影響企業的現金流量。由于財務內控制度不健全，企業的現金流與現有的經營管理模式，無法對等運行，資金流動比率不足，造成運營資金混亂，企業現金流管理難以達到工程進度和前期預算的標準，企業財務管理出現投資貶值和融資成本高的財務風險。

（三）工業地產存在的回款壓力

企業在竣工備案結束之后，進入銷售去化環節，此刻由于購房者在付完首付款之后，大多采用按揭貸款付尾款的模式，但在實際辦理貸款過程中，購房者可能會因為按揭辦理進度的遲緩，或其自身資金不足等各種原因，造成無法及時付清房款的風險，影響企業應收賬款的回籠，進而影響企業的資金總量運營。應收賬款回收風險加大，就會擴大了資金占用的機會成本，企業的資金一旦出現難以順利回收，就要計提相應的壞賬準備，影響當期財報利潤，另外對于可能存在的購房者退房風險，就會造成對已確認的收入成本沖銷，進而出現財務風險問題，審計單位也會質疑原先對收入成本確認的草率性。

（四）工業地產存在擔保風險

工業地產與商品房相似，購房者付完一定比例的首付款之后，然后通過銀行按揭貸下剩余房款，地產企業只有在收到全款之后，才會為其辦理不動產權證，并開具增值稅專用發票。購房者可以用自有資產進行抵押授信貸款，銀行再通過對其實際經營情況授信評級，發放貸款，最后受托支付給地產企業，房款付清。如果購房者并無足夠資產抵押，就存在無法順利按時付清房款。地產企業在此階段中，可以提供階段性擔保，幫助購房者度克服資產不足抵押借款的資金需求，待不動產權證辦理下來，直接再抵押給銀行，地產企業就此結束階段性擔保。由于地產企業的財務人員并不具備銀行專業評級授信人員的綜合能力，對購房者的實際經營情況難以準確把控，因此這種擔保方式具有一定的風險，可能會出現購房者在辦理完不動產權證之后，不及時去銀行辦理抵押手續，撤銷地產企業的階段性擔保，因此這種擔保方式，無形中增大了財務風險，使整個企業陷入危機之中。

三、工業地產企業完善財務風險管理的主要對策

（一）做好融資籌劃，優化資金歸集

在工程建設過程中，財務工作者就應該提前做好融資籌劃，通過政府和社會各金融機構間的溝通渠道，尋求條件最為成熟的金融機構開展籌資活動，以及充分了解政府相關貸款補貼政策，積極申請項目貸款補貼，降低企業的融資成本。對現金流的管理也需時時把控監控，在拓寬融資渠道的同時，通過有效的資金歸集和集中管理機制，實現資源最優化配置，建立嚴謹的企業財務管理體系，提高財務風險控制水平。

（二）做好預算管理，制定考核依據

做好全面預算，編制完整的項目收益率分析表，是整個項目順利進行的重要保障，也是項目最終與預期目標保持一致的關鍵環節。根據工程進度、銷售化去比例、應收賬款的回籠情況等，加強預算管理與績效考核的有效結合，通過月報、季報、年報與預算分析地做出對比，發現問題，尋找原因，將財務風險控制消除，保證預算目標的圓滿完成。將全年預算目標與公司整體考核相結合，考核目標層層分解到各個部門，各個責任人，預算目標與經營狀況息息相關，與戰略管理、績效管理融合成為一個互為支撐的管理鏈條，最終反映公司的長足穩健的發展，不斷提高企業的市場競爭力。

（三）加強財務人員專業技能的培養

從風險的識別，到風險的控制，都離不開財務工作者的綜合素質和專業能力。因此不斷加強財務人員專業技能的培養，讓財務工作者發揮主觀能動性，跟蹤識別財務風險，促進財務風險管理的有效實行，完善財務風險監控制度，強化企業內部控制的管理體制，對授權審批流程、不相容職務分離制度、應收賬款管理、資產管理等內控制管，建立科學有效的風險預警體系，從制度設計上防止財務風險發生的可能性，避免企業可能帶來的經濟利益損失，為企業進行財務風險的控制提供更為嚴謹系統的制度支撐。對于公司的應收賬款管理，財務工作者應該定期關注賬齡的區間，和應收金額總量，進行及時催收賬款，對合作客戶進行分類整理，建立專屬檔案。對超過付款期限的購房者，可采用清退方式，對于延遲付款的購房者，需其提供抵押物，企業招商部門應督促客戶盡快付清房款。

（四）完善內控制度，控制避免擔保風險

地產企業為購房者提供階段性擔保，既可以為購房者解決貸款問題，樹立品牌形象。也可以盡快回籠企業應收賬款，減少資金壓力，充裕現金流。為避免擔保過程中可能會出現的風險，企業應完善財務內控制度，事先收集購房者的征信報告，了解三年一期的生產經營狀況，以及每年的入庫稅收情況，將資料歸檔整理，并與購房者簽訂擔保協議，約定擔保費率，約定規避風險產生的任何注意事項，控制管理財務風險。

四、結束語

工業地產行業目前有政府的大力扶持，以及前所未有的利好市場環境，應充分抓住機遇，迎接挑戰，開發創新模式，稅收創收，業績創收，走試點企業路線。財務管理很重要，財務風險管理更為關鍵，傳統的記賬式會計方式，已經無法適應大數據時代的21世紀財會專業的高要求了。管理層也應提高財務管理意識，完善財務內控制度，采用科學的方法提高風險識別能力，有效規避并降低風險。作為企業財務工作者，應該不斷學習新的財務知識，增強財務風險意識，管理著也要目光長遠，制定長期發展的戰略決策，才能提高企業的市場競爭力，成為地產行業的領頭羊。