談房地產企業會計成本核算與管控

曾傳明

（龍巖城市發展集團有限公司，福建 龍巖 364000）

一、房地產企業成本的核算與管控概述

（一）房地產企業成本主要內容

房地產項目的開發周期較長，涉及很多環節，成本構成項目有些跟其他行業成本一樣，但是有些項目是該行業所特有的。從其經營實踐分析，房地產開發項目成本主要包含產品開發成本與期間費用。按照房地產開發環節的不同階段，成本項目主要包括土地相關成本、前期咨詢設計費、建筑工程安裝費、相關配套設施費等。而費用項目主要由三項費用組成，即管理費用、銷售費用及財務費用。這些成本項費用目似乎彼此獨立，但實際上它們是相互關聯的。

（二）房地產企業成本的核算與管控相關特點

房地產行業具有前期投入資金量大、負債率高、開發周期與資金回收期長、經營較復雜、會計內容繁多等諸多特征，使得房地產企業的成本核算工作跟其他行業的企業存在比較明顯的不同。因此，房地產企業成本核算具有以下特點：

1、成本核算的復雜性

鑒于房地產開發中囊括的成本費用項目類別較多，復雜性跟重復性并存，財務人員在核算成本時要詳細分析不同的核算對象，如土地使用權轉讓費、工程設計方案費、各項工程費用以及融資利息等都是成本核算相關內容，由此可見，房地產企業的成本核算內容復雜性很明顯。

2、成本核算的全周期性

房地產項目投入資金量很大，資金成本占比大，各項風險系數較高，因此，相關項目方案的制定非常關鍵。為了有效規避風險，財務人員要對項目相關成本在開發前進行初步預算估計，然后根據項目進行晨讀對項目相關成本進行分類歸集核算，及時對比項目預算，確保成本核算的精準性。項目竣工后，要核算項目發生的實際成本，并結轉相關賬目成本，完整完成個項目成本核算工作閉環。

3、成本核算的風險性

房地產項目開發投入資金成本很大，然而能夠反映企業成本支出情況的項目核算工作，是企業維持可持續發展的重要依據，導致了房地產企業相關的成本核算具有較高的風險性。如若成本核算出現紕漏，會影響到企業的生產決策，因此，我們對成本核算工作進行前期、中期、后期的有效把控，如此，才能高效、有效降低企業相關經營風險。

總之，隨著房地產市場專業化、多元化競爭的日益激烈，現存的房地產企業為了提高自身競爭力，搶占市場額度占比，必須高效開發建設，有效降低相關成本。除此之外，房地產企業對投入資本要求比較嚴格，各大房地產企業要想吸引更多的投資者，必須能夠給他們帶來巨大的投資收益率。因此，成本核算與管控是提高房地產企業投資回報率的最有效的手段，對于企業管理具有十分重要的現實意義。

二、房地產企業當前成本核算與管控存在的主要問題

隨著房地產企業的發展與成熟，企業成本管理主要關涉到土地、前期費用、籌資成本、工程建設費、管理費用及其他費用支出等。房地產企業為了更好參與市場競爭，更需要考慮自身實際工作的需要，重視房地產企業的成本管理與控制，快速提升成本管理水平，才能達到企業的戰略目標。房地產行業的日常成本管控工作中現存的主要問題具體表現為以下幾個方面：

（一）成本管控意識不強

眾多房地產企業在日常的財務工作中，成本管控意識較弱，未能全面進行成本分析與管理工作，以至于企業管理效果不太明顯，某些進度上阻礙了企業自身的發展。尤其是企業高層對財務工作在思想上未能足夠重視，他們往往看重業績、看輕管理、缺乏溝通，以至于財務工作難以進行。甚至很多企業高層認為，財務工作只要看好錢，做好賬就可以了。在這種情況下，財務人員對企業項目的定位無法真正了解，無權參與和審核公司的合同管理，以至財務人員未能精準核算成本，甚至背離了業務的方向，業財融合意識不強。

（二）成本管理制度不夠健全

在房地產企業的成本管理過程中，成本管理控制制度不夠完善，是導致企業的相關財務人員職業觀念落后的原因，他們會在認識上對成本管控的范疇、辦法和最終目標有所偏差，不太愿意配合其他部門進行企業整體的統一規劃，這樣就無法合理的節約成本，給企業整體的經營效益造成一定程度上的影響。

（三）成本管控方法不合理

實際工作中，諸多房地產企業只注重業績發展，并沒有意識到企業成本管控效率低下跟成本管理方法有一定關系，這也是問題所在。依舊采取傳統核算與管理辦法對項目建設成本進行管理，以至于工作效率低下，會對企業成本管理工作產生較大程度的影響，更有甚者會嚴重影響企業自身的經營效果。

（四）信息共享程度不高

互聯網技術并沒有在房地產開發企業中得到積極應用，成本管控信息沒有整合到一起，管理水平低下。檔案管理過程中，依舊是人工管理，方法較落后，因為施工階段會有多方參與，一般會出現較多的成本信息，而此類的成本信息較大程度上影響著后期結算工作，若以紙質形式保存，會增加文檔管理難度系數。

（五）財務人員能力水平參差不齊

不同的財務人員因為專業水平存在差異，某些企業的核算管理辦法體制不夠完整，理解能力各有不同，憑感覺歸集成本，以至于科目設置混亂，嚴重偏離房地產行業成本設置相關原則，導致成本核算無法具有可比性。

（六）成本管理部門績效考核力度不夠

目前，房地產行業缺乏成本統籌管理職能部室，在公司成本控制要求下，各部室以本部室工作為主，為完成本部室工作職責，僅管控本部室的相關成本，缺少統籌管理意識。如此下去，相關成本控制會出現此起彼伏，有時候會得不償失。

三、增強房地產企業成本核算管控的對策建議

考慮到房地產企業相關成本管控工作的具體情況，并聯合工作中拍地、設計、建設、采購、營銷等各環節留存的問題，如何有效提升房地產企業成本控制相關水平，是房地產企業當下財務工作中急需解決的問題。提升房地產企業成本核算與管控水平的策略具體包括：

（一）加強成本管控意識

房地產企業的各級管理者應該最大程度地施展管理職能，聯系工作實際，改進企業各環節成本管控工作，加深成本管控思想，借鑒好的管理方法，提升成本管控意識，加大實施力度，使成本管控水平地到大幅度提升。與此同時，要制定一系列的有針對性的發展規劃，更好地解決財務核算與管控相關問題，使得企業的經濟利益達到最大化。

（二）建立健全成本管理制度

房地產企業要實時更新成本控制相關制度，針對留存問題制作相關改進方案，以達到節約財務成本的目的。房地產企業成本的控制工作從來都不是單個部門的工作，他需要所有部門分工合作，共同完成，最終實現企業發展的終極目標。項目辦承擔著相關費用支出這一重任，各項費用一目了然，能夠協助財務部門短時高效地找到成本控制的最好辦法，制定控制相關費用支出的最好方案，已達到節省成本的目的。

（三）改善成本管控方法

在房地產企業的財務管理工作中，及時高效的改進成本管理控制內容及辦法，可以完善相關成本管控體系，做好成本的事前到事中再到事后的全過程控制。房地產企業的成本管理控制工作開展的程度，對企業的未來發展有著很直白的影響。由于房地產企業在日常運營過程中波及較多環節，相關管理部門需要全面思量種種影響因素，量身定制企業成本管控方案，并付諸行動，加以落實。所以，應該積極根據企業實際創新成本管控內容及要領，使得企業成本管控水平更上一個臺階。

（四）提高信息共享程度

在“互聯網+”大數據環境下，房地產企業應加快搭建房地產成本大數據平臺，對相關的物業管理數據信息、融資信息、營銷數據、采購數據進行融合，并在此基礎上進行更詳細的劃分，建立適合本企業發展的有效數據庫，主要包括質量指標、清單綜合單價、材料價格、單價指標、規劃指標等。利用數據大平臺可以共享相關數據信息，有效地完成數據的采集、提煉、應用及發布相關工作，提高開發效率。

（五）提高財務人員業務能力水平

財稅專業知識更新特別快，近兩年的會計政策、營改增稅收政策的變更，相關稅率的變更財務處理大不一樣，提高了稅收籌劃難度。財務人員每年都需要進行會計繼續教育，對國家相關財稅政策進行學習。不限于此，房地產企業應根據行業特點，組織財務學習相關領域的財稅知識及企業業務實際，培養財務人員的成本敏銳嗅覺，提高成本分析管控的意識，培養財業結合的高素質人才。特殊情況下，財務部門可以結合相關工作實際，對企業全體員工進行培訓，營造一個全民參與成本控制的氛圍，把成本管控真正落到實處。

（六）加大成本管理績效考核力度

績效考核對于房地產企業做好成本的管控工作是十分關鍵的，一個合理的績效評價考核體系勢必會調動企業職工工作的積極性。由于房地產企業經常性的是多個項目同時運轉，或者同一項目分不同標段同時開工。企業可以將項目作為一個核算單位，配備相應的專業人員，各自負責項目的不同環節，這樣可以公平公正地對某個核算單位進行考核，通過獎勵鼓勵機制來提升員工對于控制成本的積極性與參與度。

綜上所述，通過前文對于房地產企業的成本核算與管控相關內容的分析，成本的核算與管控工作關乎房地產企業的經濟效率與效益。只有對相關項目的成本加以合理核算和管控節制，才能真正提升房地產企業的各項經濟成效，提高企業綜合實力，促進企業健康可持續發展。