高檔公寓成問題小區 居民維權遇難題

本刊記者/賈彥穎

維多莉亞花園公寓，一棟坐落于北京朝陽公園西門的環形高檔住宅。遠遠望去，其極富現代感的波浪外墻設計，在周圍眾多中規中矩的建筑襯托下格外顯眼，好似一艘正在航行的大船。

“地段好，交通便利，戶型也是沒得挑，這塊地還是當年的地王呢。”房屋中介人員向記者熱情地介紹著維多莉亞花園公寓的眾多優點，最后謹慎地加了一句“就是物業不太好”。

高檔住宅無人管開發商變身“老賴”

據了解，維多莉亞花園公寓的物業管理問題一直是困擾該小區200余戶居民的老大難問題，居民們提起來有一肚子苦水要訴。

“家居黃金地，人在幸福中。”小區業主袁先生如今還清楚地記得維多莉亞花園公寓開盤時的宣傳標語。他告訴記者，2006年和妻子決定買下這處房產時，一家人充滿了對未來美好生活的憧憬，幸福無虞的家庭生活似乎就要揚帆起航。

“維多莉亞項目的設計規劃確實很不錯，當年在中國大部分建筑還是呆板的垂直板樓時，我們小區就大膽地采用了環形西式設計風格，甚至還拿下過魯班獎，這可是中國建筑行業工程質量的最高榮譽，小區因此也名噪一時。誰能料到開發商利欲熏心，把好好的小區弄得一團糟，我們一眾業主跟著倒了霉，糟心事也越來越多。”袁先生搖搖頭，無奈地說道。

據了解，2006年前后看到房子賣得好，維多莉亞花園公寓的開發商——北京正旭晶典房地產開發有限公司動起了違規加蓋的歪腦筋。

公開資料顯示，維多莉亞花園公寓項目于2004年取得2004規（朝）建字0108號《建設工程規劃許可證》，地上10層，地下2層，建設規模總計為48002平方米。小區開發商未經行政主管部門批準，擅自加建一層，增加面積4071平方米，構成違法建設。

不久，相關部門依法對其進行了處罰，2009年11月17日北京正旭晶典房地產開發有限公司向北京市規委繳納了罰款，違建變為“合法”建筑。

隨后，嘗到甜頭的開發商又進行了第二次違建，擅自在小區頂層加蓋了835平方米陽光房，并公開出售。

對于這處二次違建，北京市規委表示“一事不二罰”，即“交錢不能了事，必須立即拆除”。2010年10月，朝陽區規委執法大隊對陽光房進行了部分拆除，但已銷售的部分陽光房變為了私產，住上了人，拆違已非常艱難。

“從這以后破壞規劃的維多莉亞花園公寓成為一處無法規劃驗收，無法大產權登記的灰色小區。”袁先生告訴記者，為了拿到房產證，小區業主們開啟了漫長的維權之路，在開發商不聞不問的情況下，自行與各部門協商，在走訪40余個部門后，才于近年陸續拿到了房本。

“在此期間，開發商眼見無利可圖，開始斷繳水、電、氣、熱等各項費用，成為名副其實的‘老賴’。”袁先生表示，小區的管理水平在近些年可以說是急轉直下。

水電均“來歷不明”愁壞小區居民

“不給第三方物業錢，導致多個正規物業接連撤場，現在開發商弄來了一個萬事不管的自管物業，導致物管真空；欠國家電網多年電費，導致過去幾年小區經常停電；供暖費也一度拖欠，不管收繳，供暖公司只能上門一戶戶地收，但由于管道年久失修，每年冬天暖不暖和都是未知數。”提起開發商成為“老賴”后小區出現的種種亂象，居民們個個氣憤不已。

業主時女士告訴記者，她2018年入住該小區。讓她難以置信的是，這處看似身處黃金地段的高檔住宅居然時常會出現斷電情況，尤其是晚間用電高峰期，一周內總有兩三天會突然斷電。夏天用電高峰時，則每天都會斷電。

時女士稱，六七月份斷電是最嚴重的，一天會斷電三四次，每次最少兩三個小時，遇上“電路改造”時則直接會停電兩三天。

“只要長時間停電，物業就會說正電路改造，但我們也沒有看到有人來施工。”由于無法忍受長時間停電，時女士只能帶著老人和年幼的孩子頻繁去住酒店。“今年六月份，我家住酒店就花了近兩千塊，真是有家不能住。”

記者在采訪中得知，2015年業主們曾給電力公司打電話詢問停電原因，這才知道小區沒有按時繳納電費，所以時常被斷電。

“小區一直欠著電費，才會斷我們的電。可我們業主卻按時把錢交給了物業，怎么會出現這樣的情況。”時女士說，有老業主告訴她，該小區建成后并未馬上完成驗收，屬于“臨時電”，只能由開發商負責電費。由于沒有獨立電表，業主都是把錢交給物業，讓其代繳電費，但顯然沒人去交過這個錢。

該地區街道辦的工作人員證實了時女士所言，維多莉亞花園公寓小區自建成后一直采用臨時用電。經他們向供電公司了解，該小區開發商自管物業自2017年起，已拖欠朝陽供電公司電費200余萬元。其中，2017年拖欠電費約51萬元，朝陽供電公司已起訴開發商并勝訴，但欠款尚未追回；2018年至今拖欠電費100多萬元。

為解決小區居民用電問題，街道辦事處將小區劃入老舊小區改造項目，電力部門會對小區用電進行改造。目前，小區外的供電改造已完成。小區內電網配電設施改造已獲批，預計在今年年內開工。

“還有水的問題，我們這里高的樓層漏雨水，低的樓層反臟水，家家停過水，真不知怎么辦好。”小區另一位住戶康先生表示，小區的地下管道一直沒有專業維護，他在維多莉亞住了8年，家里被地漏反上來的臟水泡過好幾次，被迫換過兩次地板。對于未來生活，他依然充滿擔憂，畢竟小區的安全漏洞實在太多了。

安全事故頻發 業主棄房不住

康先生的擔憂并非個例，記者在維多莉亞花園公寓業主自發組建的微信群中看到，這個150多人的群里，幾乎每天都有人提示大家注意安全。

“我們D座的電梯又不好用了，大家乘坐時一定小心，矮樓層的就走樓梯吧。”一名業主在群中留言道。

原來，由于開發商和其自管物業的不聞不問，小區內的電梯早已是“百病纏身”。

“樓內的兩部電梯，只開一部已經成了常態。每到上下班時間，我們都要等上兩三趟才能上樓，非常不方便。有的時候電梯走一半就會突然停下，等一兩分鐘，再繼續走，特別嚇人。”業主袁先生告訴記者，小區內電梯時常出現故障，幾乎每個月都有一半時間無法正常使用。

2017年5月，小區內的一部電梯就曾將一位八旬老人困在梯廂內，老人大聲呼救無果，險些暈倒在電梯里，后來還是鄰居發現后設法救出了老人。

驚恐萬分的老人，自此以后死活不肯在小區繼續居住。兒女們也怕老人再次受到驚嚇，無奈就近在其他小區租了一處房子讓老人住。

同年8月，一位租戶也被困在電梯中，更為驚險的是，電梯還發生了墜梯，從十樓直接墜至底層，幸而該名租戶只是受了輕傷。

為此，業主們幾年來多次找到開發商自管物業，要求對電梯進行年檢和維修，但是都被對方以“沒錢”拒絕。“電梯出現故障，會威脅到住戶的生命安全，我們沒辦法忍受物業這樣不作為。”今年開始，一些業主開始撥打12345熱線求助。

針對小區15部電梯自2017年12月至2019年7月均未按規定由維保單位進行維護保養，其中1部電梯因配件損壞而停運等情況，地區街道辦事處方面表示，接到投訴后，已聯系開發商并要求其籌措資金，物業已重新與北京中建英杰機電安裝有限公司簽訂合同并已支付費用，對小區15部電梯進行檢修。

“現在大家只能盼著機電公司趕緊來修，我們也擔心街道辦用這樣的方式幫我們修一次，但后續開發商還是不管，真希望能徹底解決多年來大家的這塊心病，”袁先生說，小區各種安全隱患頻繁“上線”，讓大家日子過得提心吊膽。除了電梯損壞，消防通道多年被鎖，監控設施形同虛設，多戶墻體漏雨滲水嚴重等問題，依然困擾著每一個住在這里的人。

業主委員會成立難 居民期盼新物業

記者在采訪中遇到了一位小區物業工作人員，對于記者提出的各種問題，該名工作人員均以不知情、不確定的理由拒絕回答。

“我們都是新來的。”該工作人員表示，他們只是負責按照“上面”的要求干活，具體的事情都不清楚，也從沒跟開發商接觸過。

小區門口的執勤保安也表示，自己這個月剛剛上崗，對小區情況不了解，這段時間業主們總是來問自己小區的安全問題，從未接受過崗位培訓的他實在壓力很大。

“現如今，開發商的董事長已被列入失信被執行人名單，逃去海外。但我們的日子還要過，維多莉亞的居民只是希望安居樂業。”業主們表示，現有的物業基本形同虛設，希望成立業主委員會，更換專業的物業公司前來管理。

一些業主提供的資料顯示，從2016年至2018年5月，小區曾兩次籌備業主大會計劃成立業主委員會，希望引進一家優質物業把小區管理好，但最后的結果均是街道辦不予備案。2017年8月，居民向地區街道辦發起啟動物業接管程序申請，請求政府接管，也被街道辦駁回。

“我們對現在的物業非常不滿意，為什么不能成立業主委員會更換物業，維護自己的權利?”有業主多次打電話詢問過街道辦。

街道辦事處工作人員稱，維多莉亞花園公寓小區業主曾于2017年向街道辦事處提交申請成立業委會相關資料。根據《北京市物業管理辦法》（北京市人民政府令第219號），居民小區成立業委會應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。小區申請成立業主委員會的業主專有面積并未過半，故成立業委會申請不予通過。

目前，街道辦事處已向申請業主介紹了相關情況。下一步街道辦將根據業主的申請情況，按照相關程序予以推進。

“為了能順利成立業主委員會，我們很多業主都自學了《物業管理條例》和《北京市物業管理辦法》，我們對建筑物總面積的定義存在異議，所以并不認同街道辦的認定，還會和他們繼續協商。”業主袁先生表示，為了能提升居住質量，多半業主還是在努力與街道辦溝通，希望重啟成立業主委員會的計劃。

在采訪臨近結束時，袁先生苦笑著告訴記者，今天家里又用不上水了。他們的業主微信群又發布了新消息，小區里的水泵又突然壞掉了，需要停水搶修。