房地產(chǎn)稅立法的考量

馮胤卿

【摘要】我國(guó)理論界在2019年提出了房地產(chǎn)稅的立法。房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅的提出，不僅僅是概念的不同，更要考慮立法是為了在社會(huì)主義法治下完善稅制還是為了響應(yīng)社會(huì)需求，為當(dāng)前狂熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫提供理論和法律依據(jù)。立法者的理想和民間輿論一致的基礎(chǔ)上推出房地產(chǎn)稅才是一部良法。為此，不得不進(jìn)行房地產(chǎn)稅的立法的考量。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅;房產(chǎn)稅;改革

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，采取從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩個(gè)辦法征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，房產(chǎn)稅在我國(guó)屬于當(dāng)前社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，房產(chǎn)稅的改革與立法關(guān)注點(diǎn)比較多。由于立場(chǎng)和角度不同，房產(chǎn)稅的立法有較多的爭(zhēng)議，本文認(rèn)為要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革與立法，獲得的共識(shí)必須從理論本源去思考，認(rèn)為有幾個(gè)問(wèn)題亟需厘清。

一、房產(chǎn)稅不是一個(gè)新的稅種

房產(chǎn)稅在我國(guó)歷史比較悠遠(yuǎn)，中國(guó)古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國(guó)時(shí)期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。新中國(guó)建立后，政務(wù)院于1950年將房產(chǎn)稅列為開(kāi)征的14個(gè)稅種之一。1951年8月將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年簡(jiǎn)化稅制，把對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對(duì)房管部門、個(gè)人、外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國(guó)家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日起施行。房產(chǎn)稅既然在我國(guó)有很悠遠(yuǎn)的歷史沿革，屬于現(xiàn)在開(kāi)征的稅種之一，因此社會(huì)討論房產(chǎn)稅必須建立在已有的基礎(chǔ)上，如果脫離這個(gè)根本。對(duì)于社會(huì)層面容易產(chǎn)生情緒化的考慮，給立法工作帶來(lái)公眾壓力，影響立法與改革的推進(jìn)。

二、房產(chǎn)稅本質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅

我國(guó)的房產(chǎn)稅在性質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅以財(cái)產(chǎn)所有者為納稅人，對(duì)于調(diào)節(jié)各階層收入，貫徹應(yīng)能負(fù)擔(dān)原則，促進(jìn)財(cái)產(chǎn)的有效利用，有特殊的功能。現(xiàn)開(kāi)征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，但是主要以經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)為征稅對(duì)象的，居民個(gè)人居住用房是享有免稅優(yōu)惠的。如果是基于目前住宅房產(chǎn)市場(chǎng)火爆，出于給房?jī)r(jià)降溫的目的，完全可以對(duì)現(xiàn)有住宅用房的稅收優(yōu)惠做相應(yīng)的調(diào)整，討論在對(duì)居民滿足自住需求的前提下，開(kāi)征房產(chǎn)稅。重慶和上海已經(jīng)基于此考慮邁出了改革的第一步。重慶對(duì)于房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)2倍至3倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價(jià)值的0.5%征稅;對(duì)于房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)3倍至4倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價(jià)值的1%征稅;4倍以上，按1.2%的稅率征稅。上海采取的是本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。適用稅率暫定為0.6%。改革的結(jié)果是兩個(gè)地區(qū)沒(méi)有抑制火爆的房產(chǎn)市場(chǎng)。資本是有趨利屬性的，如果有利可圖，可以不計(jì)一切代價(jià)。上海和重慶進(jìn)行了房產(chǎn)稅的改革，對(duì)居住用房開(kāi)征稅收，在持有環(huán)節(jié)征稅，符合財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)財(cái)富的本質(zhì)。之所以效果不佳還是要考慮納納稅人稅負(fù)，如果資本投資收益能充分抵消納稅負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)稅是起不到降房?jī)r(jià)，調(diào)節(jié)財(cái)富分配的目的。

三、房地產(chǎn)稅立法目的必須正確

2019年政府工作報(bào)告中明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”后，十三屆全國(guó)人大第二次會(huì)議上再次提到房地產(chǎn)稅法。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)變，立法目的何在？理論界權(quán)威人士解釋房地產(chǎn)稅的提出是為了財(cái)稅體系的改革，其與打壓高房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)系。民間對(duì)于房產(chǎn)稅的改革也好，房地產(chǎn)稅的立法也罷，渴望的是能起到抑制火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)。民間期盼和政府立法目的有了偏差。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金這幾部分構(gòu)成。如果為了改革稅收體系，實(shí)現(xiàn)費(fèi)改稅確實(shí)是房地產(chǎn)稅的一個(gè)由頭。如果是為了降房?jī)r(jià)而提出房地產(chǎn)稅的立法，估計(jì)效果一般。為何這樣有此結(jié)論？房地產(chǎn)的市場(chǎng)炒作是一方面，另一方面還要看到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中政府的土地出讓是房地產(chǎn)的大頭。中央政府喊降房?jī)r(jià)，地方政府在狂熱賣地，從而出現(xiàn)了調(diào)控一次，房?jī)r(jià)漲一撥的怪圈。如何讓地方政府改變土地財(cái)政是房地產(chǎn)稅推出的巨大絆腳石。

四、房地產(chǎn)稅應(yīng)該成為地方政府收入的重要來(lái)源

德國(guó)的房?jī)r(jià)控制的比較好，多年漲幅不大。因?yàn)樵诘聡?guó)嚴(yán)厲的稅收環(huán)境下，炒房盈利空間不大。德國(guó)用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%～1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買賣獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。如果新購(gòu)住房未滿7年轉(zhuǎn)讓，其綜合稅率更高達(dá)50%。如果五年內(nèi)賣出3套及以上還要加收盈利額25%的資本利得稅。德國(guó)法律還規(guī)定，如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%，即為“超高房?jī)r(jià)”，構(gòu)成違法行為。如果地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的50%，則為“房?jī)r(jià)暴利”，便構(gòu)成犯罪。我國(guó)地方政府熱衷賣地對(duì)房產(chǎn)稅沒(méi)興趣主要原因首先是現(xiàn)在稅率比較低，地方政府所得不多，可以改革房地產(chǎn)稅提高稅率，提高地方政府的積極性。其次開(kāi)源節(jié)流，保障地方政府的財(cái)政收入。再者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)化基礎(chǔ)上做適當(dāng)監(jiān)管，梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)地價(jià)、開(kāi)發(fā)收益、轉(zhuǎn)讓收益都要核定起點(diǎn)或者幅度。最后多稅種聯(lián)動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)稅、空置稅、個(gè)人所得稅等稅種一起做房地產(chǎn)專項(xiàng)立法改革，可以考慮對(duì)于自住需求稅負(fù)基本沒(méi)有，適當(dāng)投資稅務(wù)較輕，如果炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)則稅負(fù)最重。

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