論土地儲備對土地市場的影響

陳晨 董梅 蘭天

【摘要】我國經濟建設最近幾年發展非常迅速，使我國快速進入現代化發展階段。隨著社會經濟的快速發展，城市化進程的加快，我國土地市場經濟也在走入良好發展的狀態之中。土地儲備是我國政府控制土地開發的一種宏觀調控措施，也是現如今我國為了迎合市場經濟下做出的重要改革。如今，如何有效合理地利用土地，增加土地資產的價值，成為了我國土地存儲制度所需面對的重要問題。

【關鍵詞】土地儲備;土地（市場）

我國經濟建設自改革開放發展至今已經取得了非常不錯的成就，其成果得到了世界領域的高度認可。土地市場是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進行交換的總和，主要受土地供求關系與地價的決定。土地儲備能夠直接調控土地的供求關系，當土地需求旺盛時，增加土地供給量;當土地需求疲軟時，實施土地收購并控制土地的供給量，土地儲備對城市土地供需平衡具有重要的作用。

一、土地儲備制度的由來

建國以來，我國的經濟體制經歷了由計劃經濟向市場經濟轉軌的過程，在這一過程中，土地作為一項重要的生產資料，其配置體制也隨著改革的浪潮而發生著變化：形成于計劃經濟時代的土地劃撥，無期限無償的土地配置制度，由于日漸不能適應市場經濟下的城市經濟與房地產經濟的發展，其不適應性日漸顯現，逐漸滯后，由此引發的社會矛盾不斷增多，而伴隨經濟的增長，城市的發展必然會進一步加大土地供應的壓力，如果不能采取有效的措施，壓力增大到一定程度必將影響城市經濟的發展，因此，研究，了解國家土地儲備的功能與作用，對于形成完備有序的土地市場，控制房產市場過快過熱上漲，遏制通貨膨脹，有著積極的意義，同時也要注意到，我國正處在轉型期中，在高速發展的經濟面前，制度的建設工作有待完善。

二、土地儲備制度的重要性

第一，滿足土地市場的需要。在土地市場上，人口增加所帶來的住房需求和經濟發展所需的用地需求一直存在著矛盾。而在土地自身的屬性不同，也導致了土地無法被置換，無法完全地進入市場進行競爭等問題。所以，土地儲備制度其實就是政府對于土地市場上供求關系的調控措施，其目的是為了完善與保障土地的資產價值不受到損害，保護城市化建設中對于土地的需求以及穩定房地產行業的健康發展。土地儲備制度的出現，也是政府為了避免在市場經濟下出現土地壟斷與兼并的一系列問題所采取的市場宏觀調控措施。第二，維護城市建設與生態發展之間的平衡。土地儲備除了滿足城市化建設中對于住房用地以及工業用地的需求之外，還有著調節城市建設與維護自然生態之間和諧發展的重要職能。每一塊土地根據其發展價值所設計的產業建設規劃與施工設計的不同，不僅會影響到周邊土地的資產價值以及經濟活動所產生的效益，更會對周圍的生態環境產生直接影響。而這些影響也勢必會導致各類社會影響的產生，甚至會引發極為嚴重的社會問題。所以，土地儲備制度，也是政府從根源上對土地的屬性進行劃分，集中進行調節控制的一項措施。在既不損壞土地的資產價值的情況下，也需要保證土地的公開屬性得到留存，實現生態效益的可持續發展，同時也保證了在這種干預管理體制下，土地市場上的利益不會受到損害，最大限度地提高經濟效益。第三，提高資源利用效率。現如今的城市建設已經不能僅限于簡單的由城市中心輻射周邊的發展模式了，更多的是需要集中地區優勢，發揮出更大的產業規模化效益。這不僅需要政府部門出臺相關政策刺激經濟的活躍，也需要對土地的使用權轉讓以及使用方案進行嚴格的管理審查。

三、當前土地儲備工作中存在的問題分析

當前土地儲備工作中存在的問題首先就體現在政府的主導作用方面，但該主導作用還不夠明顯，無法按照實際宏觀調控的需求來指導工作。此外，在一些土地儲備機構中，由于資金投入和人員編制的限制，一旦出現大規模的土地儲備開發工作，往往都不能夠勝任實際需求，造成工作上的混亂。有時候出于貸款需求，土地儲備機構會向一些金融機構提出貸款申請，但是由于金融機構不愿意發放貸款，這就導致很難籌措到足夠的資金開展土地儲備工作。其次就是在土地儲備工作中，沒有制定完善的計劃。由于對于土地儲備工作需要各級政府單位的審批，一般在實際工作中都是能夠滿足開發條件就立即向上匯報，直到獲得開發批準。但是這種模式不能夠和城市實際發展趨勢相結合，在對土地資源進行宏觀調控方面顯得有所欠缺。

四、完善土地儲備的策略研究

第一，提升土地資源的利用效率。當前我國已經出臺了很多相關法律文件以及規章制度確保土地儲備制度的完善。但對于土地儲備工作來說，還需要在具體工作實施中，對于土地資源的利用進行合理地科學規劃。一方面，政府需要加強監管與服務的職能，利用宏觀的調控促進土地資源的合理利用，增強土地的有效供應與使用規劃，滿足土地市場的經濟發展需求;另一方面，有需要從根本上解決現如今土地供求問題的矛盾，加強對于土地資源的儲備管理職責，以及為積壓的土地資源尋找有效的利用措施，完善公共服務設施的建設，以最小的成本實踐土地資源利益的最大化。第二，協調各部門之間的工作職責。對于土地儲備工作的監管職責，需要政府進行長遠規劃，明確計委、房管局、財政、市建等多個相關單位的職責范圍，協調各部門之間的工作，完善土地儲備制度，加強市場監管責任，加快城市化建設的進程，從而達到促進土地市場良性增長的目的。總的來說，土地儲備會對土地市場的供需關系造成嚴重的影響，也會在短時間內影響到土地的價格波動。為了使土地市場長期得到良好的發展狀況，就必須對土地儲備加強管理，建立健全科學、有可持續性發展的良好管理制度。

五、結語

當前的土地儲備制度對于土地市場來說，雖然起到了積極的促進作用，但由于現如今我國土地市場發展的不完善，土地資源得不到高效合理地利用，土地儲備制度所帶來的變革以及優越性自然得不到體現。為此，政府部門不僅需要完善土地儲備制度管理，還需要落實具體的發展措施，確保我國城市化建設的科學發展。

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