新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資的創(chuàng)新研究

劉春花

摘要：在社會經(jīng)濟和科學技術日益發(fā)展的影響下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)也隨之發(fā)展起來，逐漸成為推動國家經(jīng)濟發(fā)展的重要推力，帶動著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。融資作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，在一定程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在新形勢下要關注房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新，不斷拓展企業(yè)的融資渠道，積極應對各種挑戰(zhàn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。本文主要針對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行分析，進一步探討其融資渠道，并提出房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新的措施，確保房地產(chǎn)企業(yè)能更好的適應市場發(fā)展需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

關鍵詞：新形勢;房地產(chǎn)企業(yè);融資;并購;創(chuàng)新

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢

根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)行業(yè)份額有較強的集中性，逐漸向著大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)靠近，房地產(chǎn)企業(yè)的整體銷售規(guī)模呈現(xiàn)出攀升趨勢，其中業(yè)績集中度、各梯隊門檻都在進行大幅度提升。同時，大型房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著嚴峻的市場挑戰(zhàn)，需要關注房地產(chǎn)市場占比率等方面的創(chuàng)新，不能有過高的負債率，需要不斷提高全國城市化率;中小型房地產(chǎn)企業(yè)也會面臨著大型房地產(chǎn)企業(yè)的市場擠壓，隨著土地價格不斷上漲，伴隨的土地成本壓力也會遭遇持續(xù)經(jīng)營的資金壓力，這都是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢開始向著多元化、產(chǎn)業(yè)化、集中化、資產(chǎn)化、金融化、智能化等方面進行發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)未來將集中向旅游、文化、教育等新領域進行拓展，比如出現(xiàn)的特色小鎮(zhèn)都是房地產(chǎn)行業(yè)向多元化方向發(fā)展的體現(xiàn)。隨著市場競爭力不斷增強，房地產(chǎn)企業(yè)之間并購也在逐漸增多，集中性銷售份額也在逐漸擴大，增強了房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力，推動著房地產(chǎn)行業(yè)的轉型發(fā)展。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

（一）銀行貸款融資

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資渠道，銀行可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供所需的資金貸款，主要包含普通住房貸款和經(jīng)濟適用房貸款這兩種形式。由于國家在政策上扶持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會給銀行提供相應的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)也會享受到銀行貸款方面的優(yōu)惠，比如稅收、外債額度等，使銀行貸款成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)首選的融資渠道。銀行貸款融資可以節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)的資金，提高融資資金的利用效率。但是，隨著國家宏觀調控政策的頒布實施，使房地產(chǎn)銀行貸款融資變得困難重重，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。

（二）預先出售融資

很多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取資金，在樓盤尚未完工或施工前通過預先銷售期房的形式籌集資金。隨著人們購房的需求不斷提升，這種預先出售的融資方式也成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的一種手段。預先出售融資方法的操作簡單易行，成本費用很低，能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。而預先出售在實際操作中主要是購房者為了獲得住房而提前繳付的房款，這部分的資金主要針對樓盤工程建設而準備。一旦將這部分的資金用到其他地方就會影響到樓盤的建設，增強房地產(chǎn)企業(yè)的運營風險，不利于企業(yè)的長久發(fā)展[1]。

（三）實行上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過上，可以發(fā)行上市股票，從而吸引社會其他團體的資金注入，并為房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金收入，這也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。實行上市融資可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)大分量的資金需求，可以在更短的時間內籌集到更多資金。但是，隨著股票市場管理的規(guī)范化發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)借助上市融資獲取資金變得更加困難，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。同時，企業(yè)上市融資前需要投入大量的資金成本，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言并不是一種明智的選擇。再加上股票市場的風險性比較大，也會對上市融資造成影響。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新

（一）不斷拓展融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)要結合自身發(fā)展和市場經(jīng)濟發(fā)展的需求在原有的融資渠道基礎上進一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，比如借助房地產(chǎn)基金進行融資、固定資產(chǎn)貸款融資、房地產(chǎn)證券化融資等都是房地產(chǎn)企業(yè)融資方式進行創(chuàng)新的一種途徑。其中，借助房地產(chǎn)基金進行融資能夠為房地產(chǎn)企業(yè)籌集到大規(guī)模的資金，這種融資方式的管理更規(guī)劃。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的種種原因，使房地產(chǎn)基金融資變得困難重重。隨著我國房地產(chǎn)市場管理的規(guī)范化發(fā)展，國內市場的房地產(chǎn)基金融資渠道也逐漸明朗[2]。固定資產(chǎn)貸款融資方式所能帶來的貸款期限更長，可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資的壓力。但是這種融資方式的市場風險性比較大，一旦無法及時還款，就會影響到企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要結合自身的發(fā)展狀況做好資金管理工作，制定嚴密的貸款還款計劃。按照規(guī)定時間還款可以有效規(guī)避市場風險，房地產(chǎn)證券化融資能夠有效緩解房地產(chǎn)融資難的問題，此融資方式依舊在國外市場得到了廣泛的應用。隨著中國市場金融融資規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)證券化融資也逐漸進入市場，成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新渠道。

（二）加快產(chǎn)融結合進度

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)進行融資就相當于是一場金融活動，能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多資金，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。加快產(chǎn)融結合進度能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務拓展提供保障，進一步延伸其產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)要結合自身發(fā)展的需求加強內部資金的管理效率，提高資金的利用率，推動房地產(chǎn)企業(yè)的轉型發(fā)展。在進行產(chǎn)融結合的嘗試中要綜合考慮到能夠獲取的利潤、所存在的風險，要制定相應的風險防控措施及時有效的預測和評估風險，確保產(chǎn)融結合的順利進行。

（三）推行股權和資產(chǎn)并購

房地產(chǎn)企業(yè)推行股權和資產(chǎn)并購能夠將項目資產(chǎn)進行轉讓，相對債務也能在可控范圍內，規(guī)避潛在的土地增值稅;房地產(chǎn)項目的轉讓手續(xù)簡單易行，能夠節(jié)省費用，不重復交納契稅等相關費用，也不會影響到公司與第三方簽訂合同的利益，也無需變更相關合同規(guī)定，不會限制項目開發(fā)的進度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行并購時要做好前期的準備工作，并與相關公司簽訂收購意向書，對其中項目可能存在的風險進行調查和評估，做好風險規(guī)避工作，將其作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新渠道，為企業(yè)籌集更多資金。

（四）做好輕資產(chǎn)管理

房地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理主要是用少量的資金運作項目，并獲取比較高的經(jīng)濟效益，能為房地產(chǎn)企業(yè)增加相應的資金積累，進一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)要從重資產(chǎn)模式轉變?yōu)檩p資產(chǎn)模式，從而才能實現(xiàn)從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務收益。借助較少的自有資金，通過資本市場的渠道撬動大量的社會資金投資房地產(chǎn)項目。這樣不僅能夠為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道，還能進一步降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，規(guī)避一些潛在的資金風險，確保房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

（五）活用銀保監(jiān)會和證監(jiān)會的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品

因保監(jiān)會監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要有銀行貸款、委托信貸、并購貸款、保險資金、信托等;而證監(jiān)會監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要包含債券、私募基金、資管計劃、資產(chǎn)證券化、上市等。這些融資產(chǎn)品都能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來相應的資金，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求。企業(yè)要靈活運用這些融資產(chǎn)品，結合自身實際情況進一步拓展融資渠道，確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展[3]。

四、結束語

綜上所述，在新形勢的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷創(chuàng)新自身的融資方式，進一步拓展融資渠道，增強企業(yè)的市場競爭力，更好的適應新形勢的發(fā)展需求，推動房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資方式創(chuàng)新時要結合本企業(yè)的實際情況，在原有的融資渠道基礎上進一步進行拓展，加快產(chǎn)融結合的進度，充分利用好銀保監(jiān)會和證監(jiān)會的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品，根據(jù)市場發(fā)展的趨勢推行股權和資產(chǎn)的并購，增強企業(yè)的核心競爭力，確保房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。此外，還要做好其資產(chǎn)的管理工作，增強企業(yè)職工的創(chuàng)新意識，不斷創(chuàng)新出更適合企業(yè)發(fā)展的融資渠道，確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

參考文獻：

[1]余瑛.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資的創(chuàng)新研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2018 （05）：29-30.

[2]吳昌旻.試論新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新[J].中外企業(yè)家，2018 （20）：2-3.

[3]張成銀.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新研究[J].財會學習，2017 （06）：198-199.