論宅基地上房屋買賣合同的效力

王琴娥

江蘇常明律師事務(wù)所，江蘇 常州 213300

宅基地是我國(guó)農(nóng)民的立身之本。但是隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，農(nóng)村房屋拆遷已經(jīng)是一個(gè)常見(jiàn)事件了，加之當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲，宅基地上的房屋買賣糾紛問(wèn)題也是越發(fā)的常見(jiàn)。而其買賣合同的效力認(rèn)定也成為了當(dāng)今司法的難題，本文就針對(duì)此類問(wèn)題進(jìn)行了相關(guān)的探討。

一、問(wèn)題的提出

宅基地上房屋買賣合同的糾紛究其原因主要有三點(diǎn)，下面本文那就進(jìn)行簡(jiǎn)要的講述：

(一)受我國(guó)房地一體原則的影響

土地與房屋聯(lián)系密切。我國(guó)處理房屋轉(zhuǎn)讓及其使用權(quán)問(wèn)題時(shí)也多是房地一體。像我國(guó)的《房地產(chǎn)管理法》就明確指出，房屋及土地的使用權(quán)是同時(shí)轉(zhuǎn)讓的。而《物權(quán)法》中也是體現(xiàn)了房地一體原則。而所謂的房地一體，并不是指房屋以及土地所有權(quán)的一體。也就是我們?cè)诜课菟袡?quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，僅涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而其所有權(quán)不變。所以對(duì)應(yīng)的房屋買賣合同的效力確定就很困難。

(二)宅基地使用權(quán)的資格性

我們想要房屋買賣合同的效力，那么首先就要確定房屋對(duì)應(yīng)的宅基地使用權(quán)能否可以進(jìn)行相關(guān)的流轉(zhuǎn)。宅基地雖屬于集體，但其使用權(quán)卻是戶主，所以集體內(nèi)部流通肯定是可行的，并且國(guó)家也承認(rèn)，而集體外的人資格則會(huì)受到限制，使得宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)具有法律上的天然障礙。

(三)統(tǒng)一立法的缺失

我們想要確定宅基地上房屋買賣合同的法律效力，那么就要有法可依，有法必依。但是我國(guó)無(wú)論是《土地管理法》《物權(quán)法》等對(duì)其買賣均無(wú)明確相關(guān)規(guī)定。同類案件援引不同法律事件時(shí)有發(fā)生，其判決結(jié)果也是千差萬(wàn)別。并且最高人民法院也無(wú)特定案由參考，這樣就導(dǎo)致了我國(guó)各地法院判決難以統(tǒng)一，結(jié)果差異甚大。而為解決這一問(wèn)題，各級(jí)法院都有政策及規(guī)定出臺(tái)，但是它們的效力層級(jí)太低，矛盾沖突頻發(fā)。這就使農(nóng)村房屋買賣合同爭(zhēng)論空間頗大。

二、我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度變遷

建國(guó)以來(lái)，農(nóng)村宅基地制度幾經(jīng)轉(zhuǎn)變，對(duì)應(yīng)的其上的房屋買賣合同效力也是風(fēng)雨飄搖，我國(guó)獨(dú)特的城市土地及房屋可以自由流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)，而農(nóng)村宅基地和其上房屋限制流轉(zhuǎn)的局面就形成了。

我國(guó)的《物權(quán)法》也將農(nóng)村宅基地的兩權(quán)分離，并且兩權(quán)相對(duì)獨(dú)立，這一政策的主旨是維護(hù)農(nóng)民合法利益。但物權(quán)法也沒(méi)有直接表明立法態(tài)度，所以留有探討空間。所以研究我國(guó)的宅基地買賣合同的效力不僅要著眼當(dāng)下，更要立足過(guò)去。

(一)一戶一宅原則的設(shè)立

我國(guó)《土地管理法》就明確指出，我國(guó)的農(nóng)村村民一戶僅能有一處宅基地，不得超標(biāo)準(zhǔn)用地。這也是我國(guó)一戶一宅原則的基礎(chǔ)由來(lái)。早期因?yàn)槔斫庥姓`，所以我國(guó)農(nóng)民多余的宅基地以及房屋存在被強(qiáng)制收回、轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。這與《土地管理法》的立法初衷是有背的，也不是保護(hù)農(nóng)民利益的行為。同時(shí)農(nóng)民房屋的贈(zèng)與、買賣、繼承都受到了明顯的影響，這也與《繼承法》和《憲法》相左。現(xiàn)如今我國(guó)的一戶一宅原則是對(duì)宅基地的初始分配，也就是農(nóng)民有一次免費(fèi)的初始分配權(quán)。而我國(guó)實(shí)行的一戶一宅原則，目的是保護(hù)農(nóng)村土地，保護(hù)耕地，而不是限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

(二)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》

該通知是1999年由國(guó)務(wù)院出臺(tái)，目的就是限制城市居民敢賭購(gòu)買宅基地。并且在2004《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革，嚴(yán)格土地管理的決定》的頒布也是表明了禁止農(nóng)村土地非農(nóng)業(yè)建設(shè)的態(tài)度。在2011年我國(guó)的相關(guān)司法機(jī)關(guān)也是對(duì)這一上述政策明確表明了支持態(tài)度。并重申宅基上房屋轉(zhuǎn)讓買賣合同的效力范圍。對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買的農(nóng)村房屋，合同基本上就是無(wú)效力的。

(三)宅基地改革試點(diǎn)政策出臺(tái)

2013年，我國(guó)正式開啟了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)改革。同時(shí)在2017年我國(guó)的第八次全國(guó)法院民事會(huì)議中，也是對(duì)于我國(guó)農(nóng)民的宅基地上房屋買賣糾紛進(jìn)行了相對(duì)深入的探討，并形成了以下統(tǒng)一的意見(jiàn)：第一，在宅基地改革試點(diǎn)地區(qū)，相關(guān)糾紛可依據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)執(zhí)行。而對(duì)于非試點(diǎn)地區(qū)則不適用，農(nóng)民宅基地上房屋的買賣合同涉及集體以外的人均是無(wú)效合同。在2018年的中央一號(hào)文件中將宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)”三權(quán)分置，也一定程度上促進(jìn)了宅基地使用權(quán)的靈活化，使宅基地流轉(zhuǎn)成為了可能。

三、法律效力

(一)集體經(jīng)濟(jì)成員間的轉(zhuǎn)讓

我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)并未禁止集體成員間流轉(zhuǎn)宅基地，所以對(duì)應(yīng)的他們之間轉(zhuǎn)讓宅基地上房屋也是可行的，只要他們的買賣合同合乎我國(guó)的相關(guān)規(guī)章制度，在原則上這份合同就是有效的。

但是目前仍有部分法院堅(jiān)持此類房屋買賣合同無(wú)效。這是因?yàn)橛幸韵聝煞N情形的也是可以認(rèn)定其合同無(wú)效的，首先，違背“一戶一宅原則”。第二，未經(jīng)村民委員會(huì)同意，并未通知相關(guān)的個(gè)人或集體這樣的房屋買賣合同都是無(wú)效的。

(二)向集體成員以外的村民轉(zhuǎn)讓

因?yàn)槲覈?guó)在國(guó)家層面并未明確限制宅基地上房屋的非集體轉(zhuǎn)讓。雖然宅基地上房屋僅限于集體內(nèi)部成員流轉(zhuǎn)是最好也是最合理的，但是對(duì)于向集體以外村民轉(zhuǎn)讓宅基地上房屋的行為也僅是限制而不是制止。并且總結(jié)我國(guó)多年的實(shí)踐來(lái)看，不少法院也是贊成上述觀點(diǎn)的，而限制向集體以外村民轉(zhuǎn)讓宅基地，其限制途徑主要有以下幾點(diǎn)：首先，涉及到的買賣合同就是無(wú)效合同也就是不具備法律效力。除城鎮(zhèn)居民之外，集體以外的村民還包括本集體以外的同村以及外村的人。并且為減少爭(zhēng)議，非試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)民將房屋出售給非農(nóng)業(yè)戶口人員也是無(wú)效的房屋買賣合同。其次，用行政手段限制買賣。就像河北省出臺(tái)的相關(guān)宅基地管理辦法中就明確的規(guī)定宅基地上房屋買賣的必須經(jīng)過(guò)審批才可以。最后，未經(jīng)批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓行為則可以認(rèn)定是無(wú)效行為也就是買賣合同沒(méi)有法律效力。

(三)向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓

我國(guó)的宅基地使用權(quán)制度，其設(shè)立的根本就是保障我國(guó)農(nóng)民生存的合法權(quán)利，使他們可以永久性的安居樂(lè)業(yè)。同時(shí)也減少我國(guó)不必要的耕地浪費(fèi)以及占用，減少違法占用耕地的破壞行為。我國(guó)國(guó)務(wù)院對(duì)于宅基地的初衷就是：加強(qiáng)轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁炒賣，深化改革，嚴(yán)格管理。同時(shí)也順應(yīng)當(dāng)今的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行宅基地的改革試點(diǎn)，但是無(wú)論是何種情況，村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地上房屋都是不受法律所保護(hù)的，其對(duì)應(yīng)的買賣合同也是沒(méi)有法律效力的。就我國(guó)目前的立法和政策框架來(lái)看，農(nóng)村宅基地上的房屋是很難進(jìn)人市場(chǎng)的，僅限于集體村民間的流轉(zhuǎn)。這種情況就目前的國(guó)情而言，是不利于我國(guó)農(nóng)民利益的保護(hù)以及發(fā)展的。所以我們應(yīng)該積極探尋其改革以及創(chuàng)新的方向，在確保村民合法權(quán)益的基礎(chǔ)上為他們尋找一條解決之道。

四、總結(jié)

我國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)民占我國(guó)人口的80%以上，所以農(nóng)民的問(wèn)題無(wú)小事，所以如何處理宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)是我國(guó)學(xué)術(shù)界需要盡快解決的重要問(wèn)題，這不僅與農(nóng)民的切身利益相關(guān)，更是國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根本。我們首先就要對(duì)宅基地上房屋買賣合同進(jìn)行界定，從而確定其合適的效力范圍，厘清本質(zhì)，找準(zhǔn)切入點(diǎn)從而盡可能保證農(nóng)民宅基地的基本權(quán)益。建立符合我國(guó)基本國(guó)情的宅基地流轉(zhuǎn)法規(guī)，盡可能的減少司法不確定因素。