論商品房按揭性質(zhì)

趙東妮

吉林奇謀律師事務(wù)所，吉林 四平 136500

近年來，常有這樣的情況產(chǎn)生糾紛：購房者以所購商品房作為擔(dān)保向銀行取得貸款，對(duì)銀行分期還本付息，以所取得之貸款向房地產(chǎn)商一次付清房款，同時(shí)由相關(guān)房地產(chǎn)商承擔(dān)還款擔(dān)保的責(zé)任。人們稱此情形為“按揭”。從法律關(guān)系上來說，整個(gè)按揭流程存在著一束合同，其中最重要的有三個(gè)，一是購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣合同，二是購房人與銀行的個(gè)人房屋按揭借款及擔(dān)保合同，三是開發(fā)商與銀行之間的保證合同。故按揭是一個(gè)集買賣、擔(dān)保、貸款為一體的三方法律關(guān)系。

一、商品房按揭中的法律關(guān)系

(一)購房人和開發(fā)商之間的商品房買賣法律關(guān)系

通說認(rèn)為，商品房按揭分為現(xiàn)房按揭和期房按揭。在現(xiàn)房按揭中，購房人購買的是已建成的商品房，其與開發(fā)商之間的關(guān)系是商品房買賣法律關(guān)系；在期房按揭中，商品房尚未竣工，預(yù)購人因購買期房而與開發(fā)商之間生成商品房預(yù)售法律關(guān)系。無論是現(xiàn)房還是期房，購房人與開發(fā)商之間都存在著商品房買賣法律關(guān)系。

(二)購房人與銀行的借貸及擔(dān)保關(guān)系

在購房人無法一次付清總房款時(shí)，須按照有關(guān)規(guī)定繳納占總房價(jià)一定比例的購房款，同時(shí)與銀行簽訂個(gè)人房屋按揭借款及擔(dān)保合同，以購買的現(xiàn)房或預(yù)購的商品房作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，從而獲得購房貸款。理論上，是購房人將從銀行的貸款與首付款一起湊齊全款，一次性交付給開發(fā)商。而實(shí)務(wù)上，一般從與開發(fā)商存在業(yè)務(wù)合作關(guān)系的銀行中選定一個(gè)，購房人授權(quán)該銀行以購房人的名義，一次性將全部購房貸款付給開發(fā)商。故購房人與銀行之間存在兩個(gè)法律關(guān)系，主法律關(guān)系是借貸法律關(guān)系，從法律關(guān)系是擔(dān)保法律關(guān)系。

(三)開發(fā)商與銀行之間的擔(dān)保關(guān)系

當(dāng)購房人無法如約向銀行償付貸款本息時(shí)，由開發(fā)商按原房價(jià)的一定比例回購按揭房屋。這一回購條款是在期房按揭中用以保護(hù)貸款銀行利益的條款之一。回購是發(fā)生在開發(fā)商與購房人之間的行為，回購是開發(fā)商的權(quán)利，是購房人的義務(wù)，當(dāng)購房人無法償付本息時(shí)，由開發(fā)商從購房人處買回購房人的房屋或期待權(quán)，并依照其與銀行間的合作協(xié)議將價(jià)款直接付給銀行。

二、商品房按揭法律性質(zhì)之爭

在整個(gè)按揭流程中，爭議最大的莫過于在于在購房人與銀行之間存在的按揭擔(dān)保之法律性質(zhì)。對(duì)此，主要有抵押說，權(quán)利質(zhì)押說、讓與擔(dān)保說等。

(一)抵押說

該說認(rèn)為商品房按揭是傳統(tǒng)抵押權(quán)理論的發(fā)展。無論從設(shè)定的目的還是法律效力方面，商品房按揭未超出抵押的范疇，應(yīng)屬一種不動(dòng)產(chǎn)抵押方式。以我國抵押權(quán)的現(xiàn)有規(guī)則來調(diào)整現(xiàn)房按揭在法律適用上也沒有什么障礙。而商品房抵押與商品房按揭也確有部分相通之處，二者都是為取得貸款，擔(dān)保主債權(quán)的履行而設(shè)立的；都不需要轉(zhuǎn)移對(duì)目標(biāo)物的占有，但都須經(jīng)登記才能產(chǎn)生擔(dān)保的法律效力；抵押人、按揭人都是通過履行約定義務(wù)從而回復(fù)對(duì)擔(dān)保目標(biāo)的圓滿權(quán)利狀態(tài)；形式上也都要求采取書面形式。

(二)權(quán)利質(zhì)押說

有學(xué)者認(rèn)為：購房人向銀行貸款，所提供之擔(dān)保不是期房所有權(quán)，而是對(duì)于開發(fā)商所享有的債權(quán)，期房按揭更近似權(quán)利質(zhì)押。

我國現(xiàn)行立法對(duì)于權(quán)利質(zhì)權(quán)的目標(biāo)規(guī)定范圍較窄，而我國臺(tái)灣地區(qū)對(duì)權(quán)利質(zhì)權(quán)的目標(biāo)規(guī)定較寬，其認(rèn)為能夠作為權(quán)利質(zhì)押目標(biāo)的權(quán)利，在性質(zhì)上需要具備以下特征：一是須為具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值之債權(quán)或其他權(quán)利(財(cái)產(chǎn)權(quán))，二是須為可讓與之財(cái)產(chǎn)權(quán)，三是須為與質(zhì)權(quán)性質(zhì)不相抵觸之財(cái)產(chǎn)權(quán)。法、德等大陸法系國家以及深受其影響的日本民法對(duì)于權(quán)利質(zhì)權(quán)的目標(biāo)規(guī)定也與我國臺(tái)灣地區(qū)更為接近。期房按揭是以商品房所有權(quán)的期待權(quán)為擔(dān)保目標(biāo)，學(xué)者認(rèn)為期待權(quán)之性質(zhì)應(yīng)依將來可取得之完全權(quán)利定之，因?yàn)槠诖龣?quán)旨在取得債權(quán)者，應(yīng)歸入相對(duì)權(quán)；反之，如以取得物權(quán)為目的時(shí)，則具有絕對(duì)權(quán)之性質(zhì)。故而對(duì)商品房所有權(quán)的期待權(quán)也應(yīng)是一種可讓與的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。故若除卻我國現(xiàn)行法之限制，期房按揭是否更接近權(quán)利質(zhì)押仍有可探討的空間。

(三)讓與擔(dān)保說

在我國臺(tái)灣地區(qū)，認(rèn)為所謂讓與擔(dān)保，指以擔(dān)保債權(quán)為目的，而依信托約款，將目標(biāo)物的所有權(quán)讓與債權(quán)人，而于債務(wù)履行時(shí)，返還于債務(wù)人，如不履行時(shí)，則就該目標(biāo)物受償。在《中華人民共和國物權(quán)法》立法之前，也曾有學(xué)者就讓與擔(dān)保是否應(yīng)進(jìn)入《物權(quán)法》展開激烈論辯，主張者主要有梁慧星、陳華彬、王闖等諸位學(xué)者。“考慮到許多地方已在房屋分期付款買賣中采用所謂按揭‘擔(dān)保’，所發(fā)生的法律糾紛因缺乏法律規(guī)則而難于裁決，因此有在物權(quán)法上規(guī)定的必要。如果物權(quán)法不作規(guī)定，將造成法律與實(shí)踐脫節(jié)，且實(shí)踐得不到法律的規(guī)范引導(dǎo)，也于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和法律秩序不利。”讓與擔(dān)保制度之所以寫入《物權(quán)法》草案，很大程度上就是基于解決按揭問題的現(xiàn)實(shí)需要。

持有讓與擔(dān)保說的學(xué)者認(rèn)為，讓與擔(dān)保對(duì)于期房按揭中的購房人以所購商品房向銀行提供的擔(dān)保之性質(zhì)能夠給予最合理的解釋，如果實(shí)務(wù)上也照此操作，對(duì)于銀行債權(quán)的保護(hù)也是最為切實(shí)周到。但是實(shí)務(wù)上按揭并不能用讓與擔(dān)保來解釋，因?yàn)橘彿咳瞬⑽磳⑵鋵?duì)期房的全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓與銀行，其將抵押物的權(quán)利證書及抵押物權(quán)屬憑證等交付銀行保管，并非是讓與債權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，并不符合讓與擔(dān)保的基本特征。

三、結(jié)論

自按揭隨著房地產(chǎn)業(yè)興起應(yīng)運(yùn)而生，其法律性質(zhì)問題一直無有定論，以至于將讓與擔(dān)保寫入物權(quán)法草案，或有學(xué)者認(rèn)為按揭不同于抵押、質(zhì)押和讓與擔(dān)保，而是一種獨(dú)立的物權(quán)形式，應(yīng)在立法時(shí)與讓與擔(dān)保并列，存于非典型擔(dān)保一章。但本文認(rèn)為，而今社會(huì)主義法律體系業(yè)已建成，我們討論按揭，首先應(yīng)是在現(xiàn)行法律框架內(nèi)對(duì)其進(jìn)行合乎邏輯的理論詮釋，而非一直從立法論的角度繼續(xù)理論構(gòu)建，期待新法的出臺(tái)。本文站在實(shí)務(wù)的角度主張，我國可以用抵押制度來吸收按揭。

首先應(yīng)肯定，按揭之內(nèi)涵與抵押不能等同。按揭一詞是引自英國的mortgage制度。自英國而入中國香港，來源于英美衡平法概念和原則。而抵押則來自大陸法系的物權(quán)法理論。按揭作為一個(gè)外來詞，在引進(jìn)之時(shí)就與抵押不是一種制度設(shè)計(jì)。在香港，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的按揭擔(dān)保是需要移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)之登記的，即要在款項(xiàng)還清后才將不動(dòng)產(chǎn)之登記移轉(zhuǎn)回借款人名下。而抵押是不需改變不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，在所有權(quán)之上設(shè)立抵押權(quán)，同時(shí)辦理抵押登記保證還款。而中國大陸現(xiàn)行的按揭制度，與香港的按揭制度已然并不相同，在實(shí)際操作上，近似于抵押。

之所以按揭擔(dān)保貸款沒有直呼為抵押貸款，除卻其源流因素，則是因?yàn)樵谄诜堪唇抑校课萆形纯⒐ぃ盅褐锷形创嬖冢瑳]有物權(quán)也無從抵押。而2007年通過的《物權(quán)法》第180條規(guī)定了“正在建造的‘建筑物’”可以抵押，則在立法上給了按揭一個(gè)合法的出路，一個(gè)抵押方向的引導(dǎo)。而今，在實(shí)踐中購房人與銀行之間的《個(gè)人房屋按揭借款及擔(dān)保合同》中一般會(huì)約定：現(xiàn)房，則在雙方共同辦理抵押登記后，由貸款人保管抵押物權(quán)屬憑證；期房，即合同簽訂之時(shí)尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證書的，則抵押人應(yīng)按貸款人要求，積極配合貸款人或開發(fā)商或售房人辦理預(yù)告抵押登記等。由此可見，隨著按揭在中國大陸的本土化發(fā)展，理論與實(shí)踐已經(jīng)得到了統(tǒng)一，將按揭之法律性質(zhì)定位為抵押權(quán)范疇之內(nèi)，無疑是妥適的。