淺析不動產(chǎn)冒名處分與善意取得制度

劉 茜

南京師范大學(xué)，江蘇 南京 210023

一、不動產(chǎn)冒名處分問題分析

(一)問題的提出

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，交易也逐漸頻繁，其中不動產(chǎn)作為一項重要的財產(chǎn)權(quán)益，對其進行處分民法中采用登記加交付制度，但近年來，假冒他人處分不動產(chǎn)的案件常有發(fā)生，因此對針對此類問題進行研究分析。對不動產(chǎn)進行冒名處分，主要表現(xiàn)為：冒名人在未取得房屋所有權(quán)人同意的情況下，冒用所有人的名義，處分不動產(chǎn)給善意第三人，善意第三人是否取得房屋所有權(quán)問題需要結(jié)合下述問題進行分析。針對上述情形，應(yīng)當明確，該處分行為的性質(zhì)，其次該處分行為是否發(fā)生法律效力，不動產(chǎn)所有人與冒用人以及善意第三人之間的關(guān)系問題，以及善意第三人救濟制度的選擇問題，下面進一步分析討論。

(二)冒名處分問題的性質(zhì)分析

分析冒名處分問題，首先應(yīng)當正確理解無權(quán)代理、無權(quán)處分的概念認定，民法中區(qū)分兩者主要是看行為人是以誰的名義從事活動的，如果行為人以本人名義，應(yīng)認定為無權(quán)處分，如果是以所有權(quán)人名義從事活動，則為無權(quán)代理。而對于冒名處分，實際是行為人冒名他人名義，實際上該行為意在對本人發(fā)生效力，而不是對被代理人發(fā)生效力，從這方面看，冒名處分行為應(yīng)當被認定為“無權(quán)處分”，其也應(yīng)當是在冒用人與受讓人之間發(fā)生法律效力。

另一方面，不動產(chǎn)冒名處分交易事項的實現(xiàn)與交易行為是否為實際所有權(quán)人無關(guān)，受讓人看重的是房屋本身，而非房屋的所有人。被冒名人在整個交易中并未與受讓人就交易細節(jié)達成合意，雙方并未成立房屋買賣合同，也就不存在對交易行為進行追認的討論，而行為人冒充房屋所有權(quán)人進行交易，并實際辦理了權(quán)屬登記手續(xù)，因此該法律形式應(yīng)被看作是在冒名人與善意受讓人之間成立。最后，根據(jù)《物權(quán)法》的區(qū)分原則，物權(quán)不同于債權(quán)，其具有當事人獨立意思表示，是雙方合意的體現(xiàn)，從該角度看，不動產(chǎn)冒名處分包含著雙方內(nèi)心意思表示，屬于物權(quán)行為，屬于物權(quán)法中的無權(quán)處分行為。綜合上述內(nèi)容，我們明確了冒名處分行為的性質(zhì)問題之后，進一步分析在該交易行為中對于善意第三人應(yīng)當適用何種制度進行保護的問題，學(xué)界和實踐中大多運用善意取得制度予以規(guī)則。

二、冒名處分是否適用善意取得制度

不動產(chǎn)無權(quán)處分適用善意取得制度，需以一定的基礎(chǔ)為前提，即不動產(chǎn)登記簿權(quán)屬登記，一般情況下，不動產(chǎn)登記簿能真實反映房屋的權(quán)利歸屬，但實踐中存在著登記錯誤的情況，登記所有權(quán)人與實際所有權(quán)人不一致，登記所有權(quán)人進行的處分即屬于無權(quán)處分，登記簿錯誤可以涵蓋無權(quán)處分的情形。從該角度看，善意受讓人以相信不動產(chǎn)的權(quán)利外觀為前提，其認為與之進行交易的對象是房屋的真正權(quán)利本人或房屋的共有權(quán)人，符合“善意”條件，如果滿足“合理價格、交付登記”等條件，則當然適用善意取得制度。

另一方面，我們也可以從立法者的立法目的及善意取得的制度設(shè)計背景等方面進行分析，其意在促進社會交易、保護善意受讓人利益的同時，也包含了對真實權(quán)利人的譴責(zé)意味。不動產(chǎn)作為公民的一項重要的財產(chǎn)權(quán)益，其所有權(quán)人應(yīng)當對其本身擁有的權(quán)利盡到注意義務(wù)，對于不動產(chǎn)登記簿權(quán)屬登記錯誤的問題，可以采取異議登記機制，及時糾正以防止冒名處分此類問題的發(fā)生，由于權(quán)利人自身疏忽引起的損失，對善意的受讓人不運用制度予以保護，則違背了合同法的宗旨和目標。我國民法中對于所有權(quán)人的保護有相應(yīng)的機制予以保護，但其沒有采取行動，那么對于不特定的善意第三人而言，其本身所代表的公共利益也不容忽視，其權(quán)利價值不亞于所有權(quán)人的個人利益價值。從該角度進行分析，不動產(chǎn)的冒名處分問題也應(yīng)適用善意取得制度。另外，從有利于保護善意受讓人的合法權(quán)益，維護社會交易的安全和穩(wěn)定的角度考慮，也應(yīng)當適用善意取得制度。

三、結(jié)語

綜合上面的分析，在無權(quán)處分和無權(quán)代理方面，不動產(chǎn)冒名處分認定為無權(quán)處分更具合理性、其次，從善意取得制度的構(gòu)成要件、制度設(shè)計背景、存在價值及該制度的構(gòu)造基礎(chǔ)角度進行分析，不動產(chǎn)的冒名處分中對于善意受讓人應(yīng)當適用民法中關(guān)于善意取得制度的規(guī)定。總之，由于該處分行為涉及房屋真正所有權(quán)人、行為人及善意受讓人等各方利益，在實踐中應(yīng)當注意平衡各方因素。當然，關(guān)于該問題不能一概而論，實踐中也存在不動產(chǎn)的買受人關(guān)注交易相對人而非不動產(chǎn)本身，在該種情況下不應(yīng)將其認定為無權(quán)處分，應(yīng)類推適用表見代理制度。綜上，我國關(guān)于不動產(chǎn)冒名處分方面的法律規(guī)范還不夠完善，總結(jié)分析此類問題，保護交易安全，平衡交易各方的利益，也能完善我國相關(guān)法律法規(guī)進而指導(dǎo)司法實踐。