物業服務合同業主抗辯權研究

陳昱成

沈陽師范大學法學院，遼寧 沈陽 110034

一、業主抗辯權的立法現狀

物業服務費是為了維護區分所有建筑物的正常運行，使區分所有建筑物的功能能夠持續運行所發生的必要的費用。我國《物權法》第81條第1款規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”目前，我國大多數小區采用的都是委托專業的物業服務公司管理的模式，但是自該制度引進國內后，存在著物業服務落后，物業費用高，侵占業主利益等種種問題。

抗辯權是指妨礙他人行使其權利的對抗權，至于他人所行使的權利是否為請求權在所不問。我國《合同法》在內容上對抗辯權予以了具體的劃分。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條規定了業主所應當享有的抗辯權。根據該條規定，明確賦予了業主抗辯權，但是應當在一定的條件內行使：抗辯權只能針對違規收費行為行使抗辯權。而對于物業服務公司的服務不完善、合同權利義務不平等、侵占業主利益的抗辯理由則未予規定，而這些理由卻是在物業服務合同糾紛中最常見的抗辯理由。

二、業主抗辯權行使的困境

第一，物業服務費在相當程度上具有公益性，個體業主拒交物業費在一定程度上損害了全體業主的利益，因此司法審判在審判過程中更注重全體業主的利益，造成了個體業主的權利受損，個體業主的抗辯權極度缺乏保障。在物業服務合同糾紛中，以物業公司要求業主按照合同約定履行支付物業服務費及滯納金的訴訟請求最為常見，即便是業主有許多正當的理由拒交物業費，但是法院的裁判結果往往是業主敗訴。

第二，對于業主在何種情形下可以正當享有抗辯權的范圍及是有規定不明，僅以兜底條款“正當理由”來界定缺乏操作的細則，在實踐中難以使用。雖然《物業服務司法解釋》對業主如何行使抗辯權進行了細化規定，但是由于缺乏對“正當理由”的必要解釋，使其在司法實踐的適用中矛盾重重，導致了相關案例的審判結果存在很大的差異，經常出現同案不同判的情況。

三、業主抗辯權行使困境的原因

首先，物業服務確實是由小區業主為了對因區分建筑物區分所有權而形成的利益共同體進行了維護和管理，通過全體業主授權專業的物業服務公司來實施各種管理服務工作。物業服務公司是在業主授權下，為了維護全體業主的利益，而進行物業管理。法院也往往基于這種公益性的特點，對業主提起的抗辯權(物業公司服務存在瑕疵或者不足)給予否定的態度。但是，我們不能因為物業服務的公益性，而去選擇性地犧牲個體業主的利益，假如過于強調公益性一再的去犧牲業主的個人利益，就會造成物業服務公司的肆無忌憚，也就失去了原本的公益性的初衷。賦予業主合理的抗辯權，用以維護其自身利益并對抗物業服務公司的違約行為，既能夠對全體建筑物區分所有人的公眾權利予以保護，更是對建筑物區分所有人個體的尊重，最終促進物業服務公司對其服務予以改進。

其次，物業服務合同具有持續性和復雜性的特點，對于物業服務公司服務水準以及物業服務是否達標進行鑒定非常困難，業主證明其抗辯理由相當困難，因此想要被法院采納也希望渺茫。物業服務合同的主要內容包括安全保障義務、建筑物及公共設施的維護義務、衛生保潔義務等，是一種綜合性服務，服務的內容復雜而且繁瑣。同時，物業服務公司需要在合同約定的期間內不間斷地提供服務，即便是夜間或者節假日，其服務也不能中斷，具有持續性的特點。通常，物業服務的具體內容以及標準只能由雙方在合同中予以明確，但是在實踐中，物業公司與業主委員會或者業主大會簽訂的物業服務合同中，利用自己的信息優勢，對自己服務的內容規定的非常模糊，并不明確，且對自己的違約責任往往故意遺漏，而對于業主的義務卻規定的十分詳細。因此，僅僅從物業合同中雙方約定的權利義務來判定物業服務公司是否存在違約基本不可能，更何況在合同的履行中，個體業主處于弱勢地位，舉證十分困難。