對夫妻一方擅自處分共有房屋合同效力的探究

王雨卿

南京航空航天大學，江蘇 南京 211100

一、引言

夫妻關系是社會關系的重要組成部分，正確處理好夫妻關系，有利于家庭和睦生活。夫妻關系的重要基礎是財產關系。我國《婚姻法司法解釋(一)》第十七條規定“(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見”。由此可見，對于共同財產處分，法律規定夫妻地位平等，但是在實踐中保障夫妻財產的平等處理權還存在困難和不足。

對于現代社會，房屋是重要的私人財產，在夫妻共同財產中擁有重要的地位。在中國的傳統觀念中，房屋不僅是居住的場所，而且是維系家庭成員生存發展的基礎。但在司法實踐中，經常出現夫妻一方擅自處分共有房屋的案例，常常另一方對處分房屋一事均不知情。同時在市場交易當中，房屋買賣也會影響到第三人的利益。目前，各方對夫妻一方擅自處分共有房屋的合同效力有不同的看法，有人認為合同有效，有人認為合同無效，而合同效力的認定是決定適用何種法律解決問題的前提。本文基于房屋的重要性，為了更好的保障夫妻生活和諧穩定，減少房屋交易糾紛，對于如何認定夫妻一方擅自處分共有房屋的合同效力及如何更好的保護第三人的利益是一個值得探討的問題，以此為司法實踐提供參考。

二、夫妻一方擅自處分共有房屋行為合同效力的困境

其實對于夫妻一方擅自處分共有房屋的法律問題，我們應當認識到這個問題的核心在于這一行為，不僅影響到了房屋買受人的利益，也與夫妻另一方對房屋所享有的共同所有權受到侵害時能否得到法律上的有效救濟密切相關。在此特定情形下，應平衡好雙方權益，但具體應如何對夫妻雙方的居住權與第三人的財產權進行利益博弈，還需進一步探討。對于擅自處分房屋性質的認定，直接關系到合同效力的認定。

(一)夫妻一方擅自處分共有房屋的性質應如何認定

處分共有房屋的性質如何認定直接影響到了所簽訂的房屋買賣合同的效力。

目前學界對此有不同的看法，大致有以下三種觀點：1.有權處分；2.無權處分；3.家事代理權。

持第一種觀點的理由是擅自處分共同房屋的情形符合無權處分的要件無權處分是指因夫妻一方財產處分權欠缺，其處分權是受到限制的，行為人沒有處分權，卻以自己的名義實施的對他人財產的法律上的處分行為。其特點為(1)行為人財產處分權欠缺，表現為無所有權或者處分權受到限制。如財產共有人只能依法處分其應有份額，不能處分其他財產。(2)處分權人以自己名義實施了處分他人財產的行為。(3)無權處分行為必須是違反法律的行為，若行為不具有違法性，也就不構成無權處分。

持第二種觀點的理由是，物權行為與原因行為相區分，不因原因行為被撤銷或者無效而當然認定為無權處分。同時，公示公信是物權變動的基本原則，買受人作為善意第三人，有理由相信不動產登記簿記載的權利歸屬，所以房產權屬登記人為不動產真正權利人，視為有權處分。學界對夫妻一方擅自處分共有房屋的性質認定為有權處分的觀點較少。

持第三種觀點的理由是家事代理權的出現是為了更好的保障妻子日常生活的需要，其起源于羅馬法。因為夫妻共同財產所涵蓋的范圍很廣泛且會涉及雙方的財產權益，如果任何處分行為都必須經配偶另一方的同意、出面，會對夫妻日常生活帶來很多不便，所以法律就賦予一方可以以另一方名義甚至雙方名義從事民事行為的權利，只要行使權利的目的是為日常生活需要即可。家事代理權是一種法定代理，它的出現有效的避免了無權處分的情況，更好的保障了夫妻日常生活。所以當夫妻一方為了共同生活需要而處分共有房屋，卻因不可抗力或其他客觀原因無法取得配偶另一方的同意卻又必須在緊急情況下進行處分，這時夫妻單方處分房屋的行為便是行使家事緊急代理權的表現，并不構成無權代理。

(二)關于夫妻一方擅自處分共有房屋合同效力的爭議

在認定夫妻一方擅自處分共有房產的合同效力時，目前理論界和實務界還是有爭議的，通過不同的法條和理論，對于該處分行為會得出不同的結論，主要存在以下三種觀點：合同無效，合同有效，合同效力待定。

1.合同效力待定。根據前述，如果將夫妻一方擅自處分共有房屋的系行為定性為無權處分，如果選擇適用《合同法》第51條的規定，夫妻一方擅自處分共有房屋的合同效力，應認定為效力待定，隨后取決于案件的具體情形，認定合同有效或者無效。

2.合同有效。根據《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這條規定正式確立了以“負擔行為與處分行為相區分”為內容的物權變動模式。

所以根據《物權法》第15條及《買賣合同司法解釋》第3條的規定，對于無權處分所訂立的合同，應認定為有效。如果對于某些特殊情況、緊急狀況下，出于對家庭共同利益的考慮，構成日常家事代理權或者緊急家事代理權，因行使了合法有效的代理權，當然應認定其產生的法律后果歸屬于夫妻雙方，所簽訂的房屋交易合同應當認定為有效。

3.合同無效。根據1988年最高人民法院《關于貫徹<民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條中規定：“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。根據該意見我們可以理解為，如果是夫妻一方在未征得另一方同意的前提下，擅自處分了共有財產，應認定行為無效。如果第三人善意取得財產，那么為了保護第三人的合法權益，保障交易的穩定與安全，可以認定該無權處分房屋的合同有效。因此運用這個法條解決糾紛時會考慮到第三人的利益，也有人認為，如果并不涉及保護善意第三人利益的問題，也就不涉及物權無因性，那么債權行為的效力就與物權效力應保持一致性，既然無權處分不發生物權效力，那么由處分行為產生的合同效力也認定為無效。當然，如果本身所簽訂的合同違反了法律的效力性強制規定，比如雙方在合同上敲定的價格比實際雙方約定的價格低，以此來躲避國家征稅，損害國家稅收利益，根據《合同法》第52條的規定，應當認為夫妻一方擅自處分房屋所簽訂的合同無效。

三、對夫妻一方擅自處分共有房屋的合同效力的研究結論

(一)合同效力原則上應認定為有效

在不違反合同法有關效力性強制規定的前提下應認定房屋交易合同有效。

首先，合同法51條適用的范圍是“處分他人”的財產，而夫妻一方擅自處分共有房屋的情況下無處分權的一方處分的仍然是自己的財產，并不能適用合同法第51條的有關無權處分的規定來認定合同無效。

其次，在現代市場交易中，法律更傾向于保護交易安全和穩定性，維護第三人的合法權益，所以認定有效能夠滿足這一方面的需要。

最后，為了保護善意第三人，買賣合同應認定為有效。

(二)對于與“非善意”第三人簽訂的買賣合同效力應認定為無效

民法上主張物權區分原則，物權具有無因性。所謂無因性是指直接發生物權變動行為與作為原因的債權行為為各自獨立的兩個行為，物權行為的效力不影響債權行為的效力。物權無因性的設立是為了保障交易的安全，維護誠實信用的原則，保護善意第三人的利益。但是在“非善意”第三人的情形下，就不適用物權無因性原則，債權行為應與物權行為的效力保持連續性。夫妻對共同財產的處分具有平等協商的權利，一方擅自處分共有房屋應認定為無權處分行為，物權不發生效力，合同之債也不發生效力。此外，家事代理權的前提是在緊急狀況下行使，對于一般的擅自處分行為并不符合此情形，故除非極個別特例，一般也不宜將擅自處分行為定性為行使家事代理權，合同也就因之無效。

(三)合同效力認定為效力待定有失偏頗

把夫妻一方擅自處分共有房屋簽訂合同的效力界定為效力待定，本文認為觀點并不準確，因為如果根據《合同法》第51條的表述來看，其合同效力最終的走向無非是有效或者無效，效力待定只是一個中間的過程，排除緊急情況，擅自一詞本身就有未征得對方同意甚至多半不會同意的情況，所以如果適用《合同法》第51條直接界定為無效。至少從實踐有利于解決該問題的角度說，只需要將該行為簽訂合同的效力界定為有效或者無效即可。而且對于該行為簽訂合同效力的認定是一個復雜的問題，仍需要考慮到案件的具體情況，買賣相對人是否善意、合同有無違反法律強制性規定等，不同的案件可能認定的效力也是不一致的，本文只從理論上給出一個認定原則。

四、結語

夫妻一方擅自處分共有房屋的行為本身是一個情況復雜的問題，對于此類問題，可作如下認定，擅自處分共有房屋的買賣合同原則上有效，但需否定物權行為的效力。如果受讓人符合善意取得的構成要件，則可以適用善意取得制度取得房屋所有權。如果所有權不能移轉，第三人并非善意進行房屋交易，則應當否定合同的效力，以此保護作為夫妻非擅自處分房屋一方的合法權益。

希望我國法律可以對夫妻一方擅自處分共有房屋的行為進行一個更加細致的規定，法官可以更好的結合具體案情和社會生活經驗，作出更為公正合理的判決，努力維護婚姻家庭的穩定和諧，這對于整個社會的問題具有重大意義。