基于房地產合作開發糾紛法律問題的思考初探

黃 珣

四川建筑職業技術學院，四川 德陽 618000

許多公司開發房地產項目，都是為了盈利，這是毋庸置疑的。在房地產項目的開發與合作中，最重要的一點，就是土地與資金的對接。因而，在市場的調節下，許多公司為了讓自己能夠獲取利益，都會盡可能地去參與到這個過程中來，用自己的資金來與擁有土地的公司進行合作，以此來獲取可觀的經濟效益。然而，就目前的情況而言，由于現有的與房地產開發有關的法律法規還不太完善，加之相關審批程序過于繁瑣，并且涉及資金巨大，稍有不慎就容易滿盤皆空，因而合作雙方非常容易產生一系列的糾紛問題。本文主要針對現有情形進行分析，并據此提出一些與之相關的解決措施，以此來促進我國法制的長足發展。

一、房地產合作開發的概念

所謂房地產開發，即投資方與土地資源持有方，通過自主自愿地商議，以簽訂書面合同或者構成事實合同的形式，來合作進行土地開發與房屋建設的一項經濟活動。房地產合作開發大致被分成三種：“合作建房”、“合作開發”和“聯建房屋”三種稱謂，其概念大致相同，在平時的學術研究以及司法實踐中，是可以被通用的[1]。房地產合作開發的概念，有廣義和狹義的區分，狹義說：必須是合法的合作方式，才能夠被稱作“房地產合作開發”；廣義說：不需要有合法性這個前提，所有的通過合作來進行房地產開發的經濟活動，都可以被稱作房地產合作開發。其不僅包括國有土地的開發，也包括集體土地和個人土地的開發，對于開發商的資質要求也很寬泛。總而言之，廣義解釋和狹義解釋的最大區別就在于：該經濟活動是否具備合法性。

二、房地產合作開發的分類

(一)基于利益分配方式進行分類

要想合作，最終就要落實到彼此利益的分配上。房地產的合作開發模式，會根據合作者的利益分配，而產生一定的差異。根據利益分配方式，其大致可分為兩種模式：一種是房屋分配制；另一種是利潤分配制。房屋分配制，是指在該房地產項目徹底完成之后，開發者和投資方按照一定的比例來進行房屋的分配，以此來進行利益的分配。而利潤分配制，則是開發商和投資方主要將剛剛建成的房屋用于出售，以此來獲取相應的利潤。雙方在已經獲取了一定的商業利潤后，以利潤分配的方式來進行利益的分配，而不是以房屋的形式來進行利益的分配，這是房地產合作開發分類的一種。

(二)基于出資方式進行分類

就目前的情況而言，房地產合作開發的合作方式大多是“土地和錢財分開，有錢的一方出錢，有地的一方出地”。然而，這并不排除，在房地產開發的過程中，還有其他的合作方式。除了土地和資金之外，還有許多要素可以進行投資與合作，例如：技術、勞務等等。商人在進行房地產的合作開發時，可以根據一些其他的要素來進行投資，可以僅僅投資一項，也可以投資好幾項。基于此，我們可以把房地產合作開發分成這樣的兩種模式：單一投資模式與復合投資模式。

(三)基于開發主體的數量進行分類

合作的概念，即兩個及以上的主體，通過自主協商，為了達成彼此的共同目的，而共同去進行一項活動。房地產的合作開發，就可以引申為：兩個及以上的主體，基于共同的盈利目的，來對房地產工作進行開發的一項經濟活動。就目前的情況而言，我們的國家還沒有對合作的主體數量進行過限制。因此，我們可以根據合作主體的數量不同，來將房地產合作開發分成這樣的兩種模式：雙向合作開發模式與多向合作開發模式。

三、房地產合作開發的特征分析

(一)行為的盈利性

不可否認的一點是，商人合作開發房地產的目的是為了盈利。廣義上的房地產合作開發，由于其范圍較廣，在這里就先不作討論了。狹義上的房地產合作開發，主要是指合作雙方以合法的方式，以房產或者地產的轉讓為目的，來進行房地產的開發。一般來說，自己建造、自己使用的房屋，是不包含在這個范圍之內的。因而，我們可以發現，無論是從房地產合作開發的廣義概念還是狹義概念來看，其合作主體的行為都是帶有較強的盈利性的。

(二)“三共模式”的必然要求

商人要想與他人進行房地產的合作開發，其中不可避免的一點，就是合作方之間簽訂合同，以此來通過法律的形式，保障自身的合法權益，也能夠在某種程度上對于合作方產生一種約束力，讓合作能夠順利進行。而合同和保底條款是不同的，無論是在學術理論界，還是在法律實務界，“三共模式”都是使合同區別于保底條款的，最本質的特征。所謂“三共模式”，即：“共同出資”、“共享利潤”、“共擔風險”。

其中，“共同出資”是前提，“共享利潤”是合作方的共同目標，“共擔風險”則是合作方之間在面臨風險的時候，一起去承擔的責任和義務[2]。如果互相合作的一方或者多方存在不符合“三共模式”的情況，那么其簽訂的合同性質和合同效力都會發生變化，會在很大程度上影響最終的盈利效果。

(三)法律規定的靈活性

現如今，國家對于房地產合作開發的法律規定，相對來說還是比較靈活的。其在一方面注重保護合作雙方或者合作多方的合法權益，另一方面也注重規范市場秩序，保護消費者的合法權益。針對剛才提到的“三共模式”，有些學者主張把“共同經營”也納入在該類合同的特征當中，但是，由于不同的市場主體在面對同一種市場情況時，他們的經營方式很可能是不一樣的，并且我們現有的“三共模式”已經能夠很好地概括其特征，因此法律不宜并且沒有對該類問題進行強制規定，這可以在一定程度上體現出法律的靈活性以及以人為本的立法特征。

四、在房地產合作開發的過程中簽訂合同的重要性

(一)有利于規范市場秩序

如果合作雙方或者合作多方能夠在合作開發房地產中依照法律程序簽訂合同的話，那么在某些程度上，會非常有利于規范市場秩序，其能夠在很大程度上防止一些經濟詐騙發生。

(二)促進良性合作

如果大家能夠在合作之初簽訂合同，在合同里提前說好了如何進行利益的分配的話，那么會為之后的利益分配奠定一個良好的基礎，以此來避免因利益爭奪而反目成仇的現象發生，讓大家能夠去進行良性合作。

(三)有利于發揚契約精神

對于商人而言，最重要的就是契約精神。如果大家能夠在合作之前，能夠用一種公平公正的心態，秉持著利益共享、風險共擔的原則來進行合同的簽訂的話，那么會非常有利于契約精神的發揚，讓人們明白在房地產開發的過程中簽訂合同的重要性。

五、提高房地產合作開發合同完善性的有效策略

(一)明確合同的性質

國家可以根據上文提到的合同的特征，來對合同的性質進行一個有效的規制，把“三共模式”變得更加突出，以此來防止部分人擅自轉變合同性質，并做出一些違法行為。如果按照這樣的觀點看待的話，那么合作主體之間的法律關系就非常明確了：首先，必須要共同出資，資本不做規制，房產地產資金勞務都可以；其次，合作開發者對于第三方，承無限連帶責任，合作雙方或者合作多方利益共享，風險共擔。這樣，合作方之間的利益關系就變得非常清晰且明朗，能夠在很大程度上，降低其出現相關法律糾紛的可能性，促進合作的良性發展。

(二)簡化合同的審批程序

就目前的情況而言，在房地產的合作開發過程中，存在著許多合同審批程序不當的問題。部分商人由于合同的審批程序過于繁瑣，審批時間過長，而房地產合作開發涉及的資金鏈又非常巨大，因而不少商人會出于逐利的目的而私自改變合同的性質，以擴大自己的盈利空間?；诖?，我國應該在一定程度上，簡化其合同審批程序，讓更多的商人能夠按照法律規定的程序，來合理、合法地去簽訂合同。

(三)合同無效后對各方利益的平衡

如果現有的合同因為一些原因，被政府確定為無效合同，那么法律應該著重規定在這種情況下，如何讓各方的利益達成一個平衡點，以此來減少糾紛的產生。然而，就目前的情況而言，我國的法律法規以及司法解釋，都沒有很好地解決這一問題，最終導致這一問題在很大程度上給司法實踐造成了困擾。因而，國家應該根據具體情況，來對這一問題進行規制，以此來減少相應的法律糾紛事件發生。

例如：我們可以根據資金的轉化情況，來對各方的利益進行一個有效平衡：首先，當合同認定沒有效力，并且建筑方還沒有把投資方投來的資金轉化為實體建筑時，建筑方就可以直接把資金還給投資方；其次，當合同認定沒有效力，但是建筑方已經把投資方的一部分資金用于房產建設時，建筑方可以把剩下的資金不還給投資方，并且劃撥一部分房產給投資方；最后，當合同被認定沒有效力，而房屋已經全部建成的話，那么其應歸土地所有者所有。具體的利益劃分，不是說原來是誰的就是誰的，我們主要應該看到底是因為誰使得合同失效，誰應該負擔合同失效的主要責任，以此來進行相應的利益分配，這樣才是公平合理的。

(四)加大對違法行為的處罰力度

針對部分不法商人，為了盈利不擇手段，最終走向歧途的現象，國家應加大對于該類經濟違法行為的處罰力度，以此來規范市場秩序，減少此類糾紛的發生[3]。

首先，房地產行業應嚴格規定市場準入門檻，嚴厲打擊越級開發土地之類的現象；其次，對于違法在集體土地上進行開發，并且沒有按照法定程序進行注冊的開發商，應該嚴厲處罰，處以相應的罰金，以此來遏制此類行為……總而言之，國家應根據具體的情況，來加大對違法行為的處罰力度，以此來維護秩序，減少此類糾紛的發生。

六、結束語

綜上所述，我國在房地產的立法層面，還不夠完善。因而，國家需要在房地產合同的各個方面，來完善立法，并予以相應的司法解釋，以此來更好地保護公民的權利，減少糾紛現象的發生。