淺析房地產信托相關法律問題

費 越

國浩律師(南京)事務所，江蘇 南京 210000

房地產行業的資本非常密集，在房地產行業快速發展的過程中需要非常龐大的現金流提供支持，在其中由于一些金融產品如股票、債權，房地產也顯現出了高收益、低風險等特點，因此在近些年房地產市場也被廣大投資者所青睞。雖然隨著《國五條》的發布，國家對于房地產行業進行了有效的調控，但當前房地產市場仍然呈現出非?；鸨陌l展態勢。

一、房地產信托的內涵

(一)信托的概念

信托也就是信任托付的意思，俗話所說的“受人之托，代人理財”就是信托的根本解釋。信托起源于英國，并且也是為了規避《沒收法》而創設的相關制度，信托在其他國家得到快速發展，在美國達到了鼎盛時期，并且在日本實現了創新。信托與銀行、證券、保險并列為四大金融工具，其可以將金融與道德進行充分的結合，并且在資金融入時也具有很大的靈活性。

(二)房地產信托的內涵

房地產信托可以為房地產行業提供強大的資產支持，其作為一種融資工具，有著非常明顯的優勢。相比于銀行貸款，這種信托具備更強的靈活性，并且可以盤活社會各種資源。當前房地產信托，包含股權類、貸款類、收益權利類和組合類四種類型，目前較為普遍的是貸款類房地產信托，其操作較為簡單。

二、我國房地產信托現狀

(一)房地產信托立法問題

房地產信托在受托人立法方面存在一定的法律問題。當前關于信托主要是由“一法兩規”調整后的內容加以約束，在房地產方面沒有專門的法律對其解釋。房地產信托立法也僅僅是依靠《信托法》來進行宏觀層面的調整，因此在房地產信托的受托人權利義務的適用上也會存在著很多問題，并且《信托法》從其頒布至今已經有超過18年的時間，在期間并沒有進行修改，其中一些法條與當下的實務相脫節。在法律規定中關于受托人的義務規定比受托人權利的規定要多得多，受托人的權利在相應的法條中也只有報酬取得權，這和一些非一般情況下的優先受償權也有所不同。在受托人義務中最為重要的就是忠誠謹慎的義務，也就是在接受委托時，需要對其資金進行有效的運營管理，防止謀取私利。尤其是對于房地產信托來說，其涉及的資金非常大，利潤也非常可觀，如果出現非法謀私現象，那么很容易會造成資金短缺。因此如果有受托人借助自身的優勢地位來獲取利益，那么會對委托人造成很大的損失。

在受益人立法方面也存在一定的法律問題。受益人在進行信托運營的過程中僅僅是一個獲利的主體，而法律對于受益人的規定也較為簡單，主要是對其知情權、撤銷權進行規定，因此信托存在的意義就是要確保受益人能夠得到合同上的利益保障。但我國法律在該方面存在一定的問題，比如受益人的利益遭受損害時范圍不夠確切，并且房地產信托較之于其他產品存在特殊性，其本身就存在較大的風險，因此如果沒有對收益人的賠償范圍進行明確，那么可能存在較大的潛在危險。此外，受益人的訴訟主體資格不明確等也是立法需要完善的問題。

(二)房地產信托實務問題

房地產信托內部治理存在一定的法律問題，由于房地產信托是由房地產行業和信托相結合而成的，因此在實踐操作中需要遵守多方規定，比如要遵循信托規定以及房地產行業的發展特點，其中會存在股權結構的問題。結合當前調查數據，我國房地產業的股權結構是相當集中的，往往都是一家獨大，其中很多大股東是一些國有企業或者是地方政府，而在這種特殊的股權結構模式下，如果信托公司和房地產行業進行結合投資，那么就會出現利益導向，比如會為了增加業績而存在一些對受益人不合法的投資選擇，或者是僅僅借助信托公司來謀取私利。

在房地產信托中，企業內部的董事或者監事人員一般都是通過控股方或者大股東直接委派，在開展房地產信托時信托公司的一些指示也容易受到相關領導的出面干預，并且在房地產行業有著很強的專業性。因為這些指派的董事監事不具備相應的專業知識，也會存在一定的隱性風險。

三、房地產信托法律制度與國外對比

(一)美國房地產信托法律制度

美國的房地產投資信托基金經過了近幾十年的發展達到了巔峰時期，并且當前已經成為一項非常成熟的投資理財產品。當然其在發展初期也并非一帆風順，其經過了緩慢期、上升期、調整期、加速期等階段發展至今。在發展中，房地產信托的熱度變化與國家的稅務調控有關。比如政府對于房地產信托有一定的優惠政策時會大大刺激其發展。

在美國國內的法律中，對于房地產信托有著較為嚴格的監督。用于投入房地產信托資金的資產其中四分之三以上是需要通過現金、有價證券或者其他現金類的財務、地產等組合而成，同時其中的投資證券資產不得超過整個投資的四分之一。在房地產投資信托基金中，對單個發行人證券的數量也不得超過總額的一半。如果在每個季度末，投資方都能夠滿足法律所規定的要求，那么就可以享受其中的投資基金免稅資格，這種優惠政策在很大程度上刺激了美國區域房地產信托的快速發展，并且使其具備較為完善的二級流通市場。

(二)日本房地產信托法律制度

日本在上世紀九十年代對于房地產話題非常關注，但由于法律限制關于房地產，信托業并沒有得到發展。在1997年日本受到了金融危機的影響，因此也開始逐漸重視房地產信托，并且在法律上提供支持。2001年東京證交所設立了房地產信托上市系統。在日本除了有價證券、不動產，信托收益等不同的財產都可以用于投資信托基金。同時日本還創造性地提出委托人非指令型投資信托。投資者如果持有信托受益憑證，其可以進行轉讓，委托人非指令型房地產投資信托基金在中間過程并沒有管理人參與運作，因此其承擔著較為獨立的角色。

四、我國房地產信托法律制度發展建議

(一)設立專業監管機構

房地產信托本身就是一種金融工具，其具備很多特征，比如專業性強、資金量大、風險較高、收益較高等。因此需要針對其特點設置專門的監督管理機構對其進行管控，確保規避其中的風險，同時在完善監管立法時也需要確保對其收益風險進行統一。要做到專人專事、專門監管，避免房地產信托與監管行業存在利益沖突，也需要做到分業監管的原則，以此為基礎促進我國經濟的快速發展。

(二)減少現有法規沖突

當前關于房地產信托法律制度的完善，需要減少現行的法律法規沖突，要構建更為完善的監管體系，同時在監管中也需要保證適度的干預，通過市場的正常運作機制來進行調節。要充分意識到房地產信托的獨特之處，在對其監管時要把握度。雖然嚴格的監管可以確保各項工作的開展處于規章制度中，但也可能會阻礙房地產信托行業的發展，要確保有法可依，也應當結合實際狀況來做好房地產信托監管工作。結合我國的基本國情、投資環境、法律背景等多種因素來構建完善的監管法規。

(三)完善行政執法

要為我國房地產信托行業構建更為完善的法律環境。由于法律本身就具有一定的滯后性等特征，因此在完善房地產信托法律制度時需要考慮相關因素，增加一些具備前瞻性的法條，這樣也可以以此為基礎構建一個較為寬松的環境，并且增強法律的壽命，減少市場資源的浪費。我國的信托業發展至今已經有四十余年，“一法兩規”已經無法滿足現有市場的快速發展。不僅需要對監管體系進行創新，也需要結合證券保險行業的發展經驗來修訂、立法，確保符合我國現狀。對于監管主體來說，其權限應當由法律進行明確規定，監管人員也需要具備專業素養。要發揮一些行業協會的力量，使之與法律監管能夠協同并進，建立一個更為完善高效的房地產信托監管體系。

五、結束語

在當下房地產行業仍然發展火爆，這也吸引了越來越多的投資人參與其中。房地產行業的資金需求需要通過信托等金融工具作為支持來確保其融資能力。需要結合房地產信托存在的法律問題進行分析，并且加強監管、合理征稅，為我國房地產的平穩發展鋪平道路。