住宅小區地下停車位權屬爭議問題研究

張云辰

山西東奧律師事務所，山西 太原 030024

小區停車難的問題在近幾年越來越受到社會的關注，這源于國家經濟水平和人民生活質量的提高，近年來私家車數量增長的越來越快。小區業主和房地產開發商對于住宅小區地下停車位權利歸屬的爭議也越來越激烈。

一、小區地下停車位的主要類型

地下停車位是指建造于地表以下用于停放機動車輛的專門區域。①按照建設時的根據和項目規劃的區別，我們國家的地下停車位大致可以分為以下三類：

(一)利用人防工程改建的地下停車位。這種類型的地下停車位的所有權屬于國家，這在學術界是沒有爭議的，本文對此種地下停車位權屬不加以討論。

(二)房地產開發商超出建設規劃以外建造的額外的地下停車位。這類停車位沒有占用小區計劃內的建筑面積，也不會計入小區業主的公攤面積，開發商投入資金建設，因此理所應當地享有該類地下停車位的所有權，權屬也沒有爭議，它也不是本文要討論的地下停車位類型。

(三)房地產開發商遵照小區建設規劃而興建的地下停車位。這類地下停車位屬于小區的配套設施，它與小區內的道路、綠化、水氣電等設施一樣，在開發商給業主交付房屋時一并轉移給小區業主。我們當前社會討論最廣泛的、最關心的、爭議最多的就是這一類地下停車位，本文主要討論的也正是這一類停車位。

二、小區地下停車位權屬認定的標準

實踐中認定小區地下停車位權利歸屬的主要標準有以下兩種：

(一)按照合同中的約定條款判定權利歸屬

《物權法》第74條規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”這條法律規定明確告訴我們《物權法》對于小區地下停車位的歸屬問題并沒有一個強制性規定，它將這種所有權歸屬的判定權利交給業主和開發商來自己約定。②

(二)按照分攤面積判定權利歸屬

按照分攤面積認定的方法相對于按照合同約定來認定的方法要復雜的多。在商品房交易中通常是按照房屋的建筑面積來計算價款的，所以有人建議按照房屋的建筑面積是不是作為公攤面積來分攤而判斷，但具體操作起來卻是相當困難，而且房屋建筑面積不納入公攤面積并不能當然的把地下停車位權屬判定為是開發商所有，這樣的方法其實并不準確。③

此外，我國對于分攤面積并沒有一個具體的法律規定，只有一些部門規章的規定，所以在實際生活中，大多數開發商并不能完全按照國家和地方的規定來進行準確、公正地計算。

三、小區地下停車位權屬認定中涉及的主要問題

(一)《物權法》第74條存在的缺陷

根據《物權法》第74條規定可知，國家對于小區停車位權屬的一個總的原則就是業主與開發商根據合同約定來確定。如果開發商或者業主在簽訂合同時明確約定停車位權屬，那么這一方就自然獲得了所有權。該規定的優點是對開發商建造小區停車位的行為予以了一定程度的保障，提高了開發商投資建設停車位的積極性，以防出現小區內車位緊缺的現象。這條規定也在某種程度上將小區車位看作了能夠獨立交易的客體，依合同約定獲得所有權的業主或者開發商在之后的轉讓、出租、出售等行為也就有了一定依據。

雖然這條法律規定有積極的一面，但同時也存在一些缺陷：首先，該條規定中的“應當首先滿足業主的需要”太過抽象，在實際操作中沒有具體的標準。其次，該條規定對于約定不明或者沒有約定情況下的車位歸屬問題沒有作出規定，實際生活中這種情況造成的矛盾屢見不鮮。

(二)小區地下停車位權屬認定與建筑物區分所有權關系

對地下停車位進行建筑物區分所有權專有部分的判斷，關系到地下停車位是否能成為獨立的交易對象。目前，國家的商品房規劃已經將小區內的各種配套設施都包括在內，地下停車位也被囊括在建筑物區分所有權的客體當中。而地下停車位由于明確標示了其四至界限，能夠顯著區別于建筑物的其他部分，且不會影響其使用與交換價值。此外，地下停車位的用途比較單一，主要就是為了停放車輛。種種因素都說明，地下停車位構成建筑物區分所有權的專有部分，能夠獨立交易從而被業主或者房地產開發商所有。

四、小區地下停車位相關制度的完善建議

(一)健全地下停車位的登記制度

不動產登記制度對于住宅小區地下停車位的登記這一問題并沒有規定。在實際生活中，其交易安全存在一定的隱患。因而，健全相關的不動產對停車位的登記制度顯得很有必要。④

(二)完善《物權法》第74條的建議

1.在“首先滿足業主需要”方面制定標準。在業主提出購買停車位時，開發商應當首先滿足業主的需求，這種情況下所有權的歸屬也很明確。當地下停車位還有空余時，才可以對外出租或出售。

2.對約定不明時車位歸業主共有加以明確規定。雖然《物權法》第74條規定停車位的權屬可以由當事人約定，但在沒有約定或約定不明確時，應當為了保護小區業主一方，推定這種情況下的地下停車位歸小區業主共有。

(三)地下停車位的合理配置與分類

將小區地下停車位分類進行規制，這也是種比較合理的方式，主要劃分為以下兩種：⑤

1.法定車位。這種類型的車位往往是由開發商根據法律的強制規定而建造，該類車位通常應當屬于全體業主所共同所有。這部分小區停車位的建筑面積以及建造費用，在小區規劃和價款計算時都已經全部計算在內，小區業主在購買商品房時就取得了對這部分小區停車位的共同所有權，開發商無權進行處分、出租、出售。

2.增設車位。這種類型的車位是開發商在法律的強制規定之外建造，如果這部分車位沒有計算在小區的建筑面積之內，其建造費用也沒有包含在小區的建設費用當中，開發商應當擁有這部分增設車位的所有權，并可以進行處分，這類車位可以單獨登記并且產權獨立。

五、結論

《物權法》的出臺基本解決了地上停車位的權屬問題，但住宅小區地下停車位的權屬爭議一直存在。小區地下停車位在構造及使用上都具有區別于商品房的獨立性，屬于建筑物區分所有權中的專有部分，并不必然由小區業主共有，這也是目前此類糾紛的最大爭議焦點之一。對于地下停車位，顯然有對不動產登記制度、物權法進行修改或完善的必要。

[ 注 釋 ]

①沈鵬飛.小民地下停車位權屬問題研究.http： // www. hzlawyer. net /ne ws/ detail/ php ? Id+10468，2017.6.

②陳曉曉.住宅小區停車位權利歸屬的義法缺陷與完善——<物權法>第74條評析.法制與社會，2014(1).

③高燕.論商品房住宅地下車庫、車位的權利歸屬[D].西北大學，2012.9.

④余偉.小區地下停車位權屬認定問題研究[D].大連海事大學，2016.21.

⑤趙海樂.論巧國臺灣地區的法定停車位制度義其巧示[J].北方法學，2011(1).