房地產眾籌的法律定位、風險防范及權益保障淺談

關鍵詞 房地產眾籌 產品眾籌 非法集資 房屋預售 資金安全

作者簡介：柳士荷，北京市京師（無錫）律師事務所。

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.11.157

近幾年，“互利網+”政策正在快速的發展與進步，帶動著眾籌迅速發展壯大。眾籌作為互聯網金融與實體經濟的產物，傳統房地產經濟已經無法滿足社會的需求，房地產眾籌為傳統房地產提供了新的思路與商機，實現互惠共贏，從開發商的角度分析，眾籌平臺發布的項目內容可以減少融資成本，解決房產開發中資金的不足問題，縮短銷售周期，可以實現提前鎖定客戶的購買能力，加強企業在市場競爭中的影響力，從購房者方面分析，提前享受房地產開發商制定的優惠政策。針對房地產眾籌平臺，充當著購房者與開發商之間的中間部分，在履行自己的責任與義務中獲得應得的報酬，實現利益最大化。

一、房地產眾籌的法律觀點分析

（一）房地產眾籌種類間的差異性

房地產在開發過程中經過不斷地研究與摸索，針對眾籌內容逐漸形成多種形式與內容，從開發商眾籌的角度出發，主要分為融資開發與項目開發兩個種類，但是從購房者的角度出發，可以分為投資理財與購房消費兩種類型。

1.融資開發型

此類型的開發商主要以鎖定客戶和融資作為主要目的，購房者在購房消費過程中，主要以購房消費作為目的，可以分為不同的模式：第一，定向模式，例如，石家莊眾美城項目，開發商在開盤之前需要與有房產需求的工作人員或者單位合作，購房者在收到房產錢需要支付給開發商全部款項，這就是開發商獲得的收益。第二，可轉項模式，例如，非常著名的桂碧園項目，開發商會提前鎖定客戶的資料，獲取項目建設與開發的全部經費，購房者通過這樣的方式獲得低于市場價格的產權。

2.營銷推廣型

將項目開發作為主要目的，購房者進行消費。開發商利用眾籌平臺展開宣傳，項目開發之后購房者會進行購買 。最大限度吸引購房者的眼球，此種類型還會分為幾個小類，第一，團購模式，例如，京東、遠洋等項目開發過程中，會選擇交10000抵50000或者打折的方式作為優惠政策，開發商將現房的實際情況進行了解，利用眾籌平臺展開眾籌項目，這樣購房者會得到一定的補貼。第二，提前團購模式，例如，廣州非常有名的萬科城眾籌項目，開發商想要獲得眾籌的許可，需要取得預售的許可證，提前發布眾籌的項目，購房者會獲得優惠購房的權利，此項目符合預售條件時，購房者就可以享受折扣。第三，抽獎環節，例如，在京東、遠洋這些出名項目中，開發商可以將預售小票提前準備出來，在眾籌環節使用，購房者使用京東金融APP利用白條的方式支付11元，就可以獲得抽獎活動，有機會抽得1.1折的大獎，眾籌活動之后，針對沒有中獎的購房者，在30天之內會收到已支付的11元。第四，彩票模式，是以京東遠洋項目進行案例分析，開發商在取得預售許可證之后開始眾籌，購房者還是需要支付11元就可以參與活動，開發商眾籌活動結束之后，其中中獎的購房者會獲得首付款，其他顧客也有驚喜，會贏得京東滿減的活動。

3.理財型房產眾籌

主要以項目為目的采取此類型眾籌方式，購房者以投資的方式購房，例如，在中信泰達國際酒店公寓展開眾籌活動時，開發商在獲得許可之后開展眾籌活動，其中參與眾籌的所有購房者都會獲得8.8折的優惠力度 。

（二）房地產眾籌的相關制度

所謂房地產眾籌既指開發商為了籌集資金完成自己的建筑項目，利用網絡眾籌平臺，尋求出資者的融資幫助，出資者會以投資者的身份存在，進而得到對應房產或者股權作為回報。眾籌的方式主要分為兩種，第一種是以股權作為回報的投資，第二種是利用現有的實物作為回報的方式。

如果將房地產眾籌歸納為股權眾籌，購房者主要以投資收益為目的，會導致房價持續上升，不符合房地產在我國市場發展的需求，如果僅僅依靠理財型或者運營理財型進行房地產眾籌，過程中金融理財的過多，就會讓眾籌失去原來的意圖，需要馬上制止。在房地產眾籌項目中以產品作為眾籌的回報方式，符合我國房地產發展的需求，這種方式可以解決我國中小房產公司融資費力的問題。同時還要購房者享受最優惠的價格來購買屬于自己的房產，在房地產眾籌過程中，開發商經常會以營銷手段為目的，利用抽獎團購彩票等模式進行眾籌，這種并非真正意義上的眾籌，只是一種營銷噱頭 。房地產眾籌項目中應該以融資開發型產品作為主要制度設計內容，利用互聯網優勢結合眾籌平臺的作用發布項目內容，其中需要添加一些對購房者有利的優惠政策，完成買與賣的交易。

（三）房地產眾籌的合法經營

房地產眾籌工作的開展主體分別是開發商、眾籌平臺、購房者之間的關系，他們復雜的存在著。

購房者與開發商：開發商利用眾籌平臺講項目的主體內容、眾籌需要的金額以及對購房者的優惠政策等都發布出來，這些內容成為商品房買賣的約定，當購房者了解項目內容之后，會結合自己的情況買眾籌的份額，簽訂買賣的合同。

眾籌平臺與開發商之間的關系：在房地產眾籌工作中，開發商會將項目信息在眾籌平臺上顯示出來，并且對相關的信息進行審核，檢查相關的風險工作，為了完成實際交易活動。

眾籌平臺與購物者之間的關系：在房地產眾籌工作中，購房者會加入到眾籌項目中，審核所有的信息，最后購房者與開放商簽訂合法的合同，所以，眾籌平臺與購房者也需要制定相對應的合同關系，在購房者完成眾籌活動之后，眾籌平臺與購買者的合同仍然繼續有效，為了保護購房者的利用，我們會認為眾籌平臺與購房者之間存在合同委托關系。

二、房地產眾籌存在的法律風險

房地產行業在展開眾籌活動時，經常界定在法律的邊緣線，其中是否合法很難定位，同時由于法律體系的不完善，造成房地產眾籌工作缺少相對應法律的保護，因此會面臨著非法集資、購房者與預售不確定的情況出現，房地產眾籌健康發展受到法律風險的阻礙。

（一） 制止房地產眾籌工作中存在的非法集資風險

所謂非法集資在我國是一種違法犯罪的行為，根據我國相關法律法規明確規定，主要指單位或者個人在沒有相關部門的批注之后，以不同形式向社會公眾進行大量籌集資金，并且承諾在一定程度上會以金錢、貨幣等方式向出資人支付利息的回報行為 。

目前，一些開發商假借房地產眾籌的幌子行非法集資的行為，一旦發現這種情況就需要給予一定的處分與懲罰，一定要區分好二者之間的差異，一旦處理不當，也會被誤認為是非法集資的。房地產在眾籌工作中，應該把握住非法性以及公開性的要求。這里提到的非法性與公開性主要指房地產未得到相關部門的批準之后，向社會大量吸取資金的過程。

（二） 房地產眾籌預售制度的風險防范

開發商通過各種活動降低資金壓力，會打消一切的不確定性，但是會給購房者帶來一定的風險，因此，國家會建立預售標準核心體系，以維護購房者的權益。根據2009年房地產管理法提出之后，商品房想要實現預售，需要符合以下的內容：第一，已經交付全部的土地權出讓金，取得土地使用證，獲得土地的所有權。第二，項目開發建設工作開展過程中，需要具有建設工程規劃許可證 。第三，投入房產的資金需要達到工程建設總和的25%以上，并且將工程實施以及竣工的時間明確。第四，開發商需要向縣級單位管理部門登記辦理，獲得商品預售房的許可證明材料。

（三）房地產眾籌的調控風險

目前，我國房地產在眾籌過程中，會存在比較嚴重的問題，有些開發商會肆意炒作，與眾籌的本質相背離，房價會大幅度上漲，影響我國房地產行業的發展與進步，甚至還會造成金融危機。

只有了解購房者的購買目的，確保購房者是以居住為目的的行為，才會將一些風險因素拒絕在外，成為房地產眾籌過程中最有效的調控方法，購房者在成為眾籌平臺的注冊用戶之后，才符合眾籌平臺的審批標準，進而從多個角度分析，購房者購買房產的需求與目的。例如，眾籌平臺往往會以問卷調查的方式對購房者進行審查，通過問卷調查不僅可以了解到購房者的基本信息，同時還會掌握購房者購買的目的。

三、保障房地產眾籌中購房者的權益

通常房地產眾籌會將項目拆開成為最小單位，甚至還會出現一平米的眾籌額度 。一旦眾籌工作成功之后，會出現一套房產會有多個主人的情況，這種眾籌方式無法滿足購房者的需求，同時還有可能傷害購房者的合法權益。

房地產眾籌過程中，將最低眾籌份額進行規范，需要了解房屋的初步設計，掌握購房者的實際需求，將最小戶型的平方米數作為一個眾籌的份額，這樣就會保證一套房產只有一個主人，但是實際面積以實際為準，實施多退少補的方針。

四、結論

綜上所述，房地產眾籌工作需要掌握一定的分寸，通過實踐證明融資開發型房地產眾籌符合房產項目的需求，并且成為房地產眾籌制度發展過程中的法律支撐。以此作為背景，我國房地產在眾籌過程中，需要不斷地防范非法集資違法行為，需要按照相關的管理條例與需求，進行商品房預售環節，做好房地產調控法律風險，掌握購房者的實際購買需求與目的，加強產權的規范行為，最大限度保證購房者的合法權益，為我國房地產眾籌工作可持續發展奠定基礎保障。

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