淺談住宅項目開發(fā)成本控制的措施

張宇 張桔山

摘 ? ?要：伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭越來越標準化，不會產(chǎn)生獨裁壟斷情況。房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)投資，注重效益，但若想在房價與利潤之間找到平衡點，實現(xiàn)買賣共贏的狀態(tài)，嚴格把控住宅工程的開發(fā)成本就十分重要。本文詳細介紹了住宅工程開發(fā)成本管控的要點及措施。

關(guān)鍵詞：住宅工程;開發(fā)成本;管控對策

1 ?引言

衣食住行屬于人民生活的基本需求，其中，住和房子相關(guān)。前些年，隨著生活質(zhì)量的上升，人類對住房提出了更高要求，許多人開始購買新的住宅，促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)越來越火爆，房價增加超出了人們的接受能力。近些年，伴隨政府宏觀經(jīng)濟局勢的變化與房地產(chǎn)領(lǐng)域的不斷規(guī)范，令房地產(chǎn)市場開始進到理性發(fā)展過程，這樣明顯降低了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤。這種背景下，房地產(chǎn)單位若想獲得更多利潤就需要在保障住宅質(zhì)量的同時，把控開發(fā)成本。

2 ?住宅工程開發(fā)成本管控要點

2.1 ?早期項目成本的管控

住宅項目開發(fā)早期的成本包含項目規(guī)劃、設計成本、項目開發(fā)所需要的各類手續(xù)費與“三通一平”等資源開發(fā)成本。設計質(zhì)量的優(yōu)劣直接關(guān)系到住宅的施工成本、施工周期和形成的價值社會效益。所以，針對規(guī)劃設計方的選取盡量以招投標途徑確定。這一過程盡量采取限額設計，根據(jù)批準的規(guī)劃任務書與投資預算，管理初步設計，根據(jù)批準的初步規(guī)劃總概算，來管理設計圖的繪制，保證項目不會超支。應嚴格管理圖紙質(zhì)量，對每個專業(yè)之間圖紙中的沖突及時調(diào)整，防止產(chǎn)生返工浪費現(xiàn)象。而且，要強化設計合同控制，在后續(xù)項目中因設計原因引起的額外損失應及時索賠。住宅項目開發(fā)早期需要辦理大量手續(xù)，此時盡量由專業(yè)人士來負責，防止產(chǎn)生材料準備不夠或是理解錯誤導致多次辦理的情況，提升工作效率。住宅開發(fā)早期的“三通一平”能夠由房地產(chǎn)單位自己來實現(xiàn)，但盡量是與后期的建筑安裝項目共同招標來完成，不僅節(jié)省了招標成本還可以縮短時間。

2.2 ?建筑安裝項目成本的管控

建筑安裝項目成本是住宅工程開發(fā)成本最重要的構(gòu)成部分，該部分成本的多少直接決定工程成本，所以，需要嚴格管控建筑安裝項目成本。采取公開招標手段選取施工材料及設備供應商，能夠通過各單位間的競爭獲取最實惠的價格，其是成本管理最有效的途徑。當然，在選取施工方時不可以只按照項目總報價來決定，還應結(jié)合企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)費情況、信譽和對類似項目施工有無經(jīng)驗、項目組織設計是否科學等多種因素綜合考量，最后確定施工企業(yè)。

因為工期通常較長，需要加強合同控制，當產(chǎn)生施工單位違約情況時，立即提出索賠。項目完工結(jié)算時應嚴格根據(jù)合同執(zhí)行，唯有根據(jù)合同內(nèi)容全部完成且通過驗收的住宅才可以參與竣工結(jié)算，并根據(jù)合同約定模式確定項目價款，其是管理項目開發(fā)成本的重要環(huán)節(jié)。

2.3 ?項目營銷成本的管控

房地產(chǎn)公司唯有把住房子銷售出去方可獲取利潤，所以，營銷成本是必不可少的。營銷成本通常包含售樓中心的建造裝修、樣本間的建造裝修、銷售者薪資、廣告宣傳成本等與銷售有關(guān)的全部費用。采取科學的營銷對策，會提升項目影響力，調(diào)動人民的購房欲望，加速房屋銷售速度，加快投資回籠速度，最后減少開發(fā)成本。所以，在選取銷售對策時需要全面研究市場環(huán)境，根據(jù)項目情況，保證揚長避短，以最低的營銷成本取得最大化成效?，F(xiàn)在市場上有專業(yè)的營銷組織，房地產(chǎn)公司也能夠把銷售任務發(fā)包給營銷組織，其也是節(jié)省成本的有效舉措。

2.4 ?對項目加以總結(jié)，積累經(jīng)驗

住宅項目全都完成后應及時總結(jié)，找到對節(jié)省成本有用的措施和出現(xiàn)的成本超支現(xiàn)象，為下個項目提供良好的經(jīng)驗。隨著近些年國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，加之前些年房地產(chǎn)大量開發(fā)高庫存的負擔，促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利潤相對于原來有明顯的削減。

3 ?住宅工程全過程開發(fā)成本管理

3.1 ?項目決策過程

項目決策過程是決定項目大趨勢的過程。項目地址決定著拆遷補償、安置費等成本的控制，這一過程選址必須滿足城市整體規(guī)劃，還應考量地理部位、交通情況與環(huán)境因素等。用地方面避免過多的建筑物與地下管線等。而且，還應滿足國家與地方有關(guān)征地、拆遷等諸多法規(guī)、政策。早期項目成本的控制十分關(guān)鍵，將早期成本分成行政事業(yè)性收費與項目服務型收費兩種。對前部分經(jīng)過爭取多種優(yōu)惠政策、爭取大量有利的補助工作來下降;針對后一部分經(jīng)過提升管理團隊的水平和優(yōu)化管理流程來管理。項目設計方面的浪費是非常明顯的，設計標準必須與住宅的市場定位相一致，不能盲目追求高、新與美，大力推進價值項目管理。要根據(jù)實際狀況設置設計標準，唯有如此，方可設計出給人們營造最大效益的好住宅。

3.2 ?規(guī)劃設計過程

規(guī)劃設計過程必須考量成本管理，這一過程的成本控制關(guān)乎整個項目環(huán)節(jié)的成本管控。當前許多知名的大公司在規(guī)劃設計過程把開發(fā)實行方案規(guī)劃落實到個人，方案規(guī)劃和設計圖繪制分開的方法。如此能夠把兩部分成本分開管理，有助于成本得到嚴格管控。“三通一平”項目成本，也是早期項目費管理的核心，在規(guī)劃設計過程必須對其成本進行控制。土石方項目通常工期很短，也無繁瑣嚴格的質(zhì)量需要，在規(guī)劃時能夠?qū)嵤┛們r招標，由此減少階段性成本支出。項目用水、用電線路的安裝，必須考量小區(qū)建完后生活需水、用電的要求，避免重復建設，提高成本。上述兩項均是規(guī)劃設計過程應當重點管理的地方。

3.3 ?土地成本管理

土地成本管理中，土地是一級研發(fā)交易的“商品”。房地產(chǎn)單位若想獲取更多的利潤，且不被現(xiàn)實打敗，就需要嚴格管理住宅工程的成本開支，而且減少土地開發(fā)費用。就我國當前房地產(chǎn)開發(fā)商中成本管理的現(xiàn)狀展開分析，并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特征，其中無法規(guī)避的成本輸出組成：早期項目成本（包含土地成本、招標成本、管理成本與稅務成本等），可控成本有：銷售成本、財務成本和無法預測成本等。

經(jīng)過對多個典型工程、典型案例的研究，令房地產(chǎn)開發(fā)商清楚的了解，開發(fā)每個環(huán)節(jié)的成本管理在整個成本管理中起到非常關(guān)鍵的作用，“省錢即賺錢”，誰在成本控制方面走在前面，有特殊之處，誰就在競爭時占有優(yōu)勢，進而最終創(chuàng)造成本領(lǐng)先的優(yōu)勢效果，由此為企業(yè)帶來無法估量的超高利潤。

3.4 ?招投標與簽訂合同過程

招標屬于后期成本管理的關(guān)鍵活動，勘查、設計等早期項目任務的發(fā)包、后續(xù)施工項目的發(fā)包等招標環(huán)節(jié)，必須滿足新的招投標法要求，經(jīng)過公開招標明確承包商，在符合基本要求，無太大區(qū)別的基礎上盡量壓低承包成本，由此實現(xiàn)項目效益的最大化。簽署合同時，重視成本控制，在滿足法律法規(guī)的基礎上將成本一次性支出完，合同條款中約定后續(xù)款項由承包單位負責。

4 ?結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)公司若想得到最多利潤就需要在保障項目質(zhì)量的同時，通過管理住宅工程開發(fā)成本，選取科學的營銷模式，提升投資回籠速度，間接減少項目開發(fā)成本，由此加快我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

參考文獻：

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