房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理對(duì)策分析

【摘 要】現(xiàn)金流對(duì)于任何企業(yè)來說都有著非常重要的影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為如此。本文從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)出發(fā)，指出了現(xiàn)金流管理決定著房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展和盈利，并進(jìn)而針對(duì)性的提出了房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行現(xiàn)金流管理的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流管理;對(duì)策分析

近年來，我國房?jī)r(jià)漲幅居高不下，高昂的房?jī)r(jià)成為了城市居民的重要負(fù)擔(dān)。反思其原因，是多種多樣的，例如農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化，再比如二胎政策放開，都導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求處于高位。但是要解決購房難購房貴的問題，則必須從供給端找到突破口。在供給端來看，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)供給的提供者，因此研究房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn)非常有必要。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，和其他企業(yè)不同，有著自身的特點(diǎn)。由于行業(yè)性質(zhì)和經(jīng)營特征的影響，決定著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)規(guī)模的要求比較大，在購置土地、開發(fā)建設(shè)和銷售推廣過程中需要的現(xiàn)金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過企業(yè)的權(quán)益規(guī)模，因此一般需要高負(fù)債高杠桿經(jīng)營。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理就成為了學(xué)者研究的重點(diǎn)。

本文認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理有著如下幾方面的重要性。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理決定著企業(yè)的生存。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中會(huì)需要用到很高的負(fù)債。房地產(chǎn)企業(yè)的一般業(yè)務(wù)流程是先購置土地，然后施工開發(fā)，最后銷售完成現(xiàn)金流的回收。因此，從購置土地開始，就要支付土地購置款，然后還要支付費(fèi)用進(jìn)行設(shè)計(jì)和開發(fā)，整個(gè)過程都需要投入大量的資金。而直到房地產(chǎn)施工建設(shè)到地平面以上，拿到預(yù)售許可證之后，才能夠向消費(fèi)者進(jìn)行銷售，所以在銷售完成之前，都完全依靠負(fù)債進(jìn)行經(jīng)營。從我國房地產(chǎn)企業(yè)的一般情形來看，資產(chǎn)負(fù)債率大多數(shù)在70%以，屬于典型的高杠桿經(jīng)營。一旦現(xiàn)金流管理出現(xiàn)問題，則房地產(chǎn)企業(yè)手上的土地和在建工程都沒法立刻變現(xiàn)，就會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致正在施工的工程無法完工，進(jìn)而影響下階段的完工和銷售。從實(shí)務(wù)上來看，即使規(guī)模很大的房地產(chǎn)企業(yè)，一旦面臨現(xiàn)金流問題，都可能導(dǎo)致重組甚至破產(chǎn)。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理直接影響著企業(yè)的生存。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理決定著企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)除了生存還需要發(fā)展和壯大。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，擴(kuò)大規(guī)模就是增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量和體量。但是和傳統(tǒng)制造業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)增大體量需要更多的現(xiàn)金投入，購置更多的土地、開展更多的項(xiàng)目、同時(shí)兼顧更多的工地施工和墊資，因此對(duì)于現(xiàn)金的依賴會(huì)更高。一般而言，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力很強(qiáng)，但是盈余收益相對(duì)于擴(kuò)大規(guī)模所需要的投入規(guī)模還是相當(dāng)有限，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇利用發(fā)債等方式進(jìn)行融資，也會(huì)進(jìn)一步加大現(xiàn)金流管理的壓力。對(duì)于企業(yè)來說，必須謹(jǐn)慎穩(wěn)健地把握好每一批到期債務(wù)和在建工程之間的銜接，同時(shí)匹配房地產(chǎn)銷售和債務(wù)償還的久期。任何失誤或者錯(cuò)配都可能導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂，給企業(yè)造成無法彌補(bǔ)的損失。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理決定著企業(yè)的盈利。企業(yè)存在的根本目的是盈利，所以除了生存和發(fā)展以外，如何創(chuàng)造利潤，為股東創(chuàng)造合理回報(bào)，也是房地產(chǎn)企業(yè)必須面臨和思考的問題。現(xiàn)金流管理對(duì)于企業(yè)盈利能力的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一是周轉(zhuǎn)率，根據(jù)杜邦公式可以得出，企業(yè)的盈利和周轉(zhuǎn)效率息息相關(guān)，因此提升資金使用效率就能夠提升企業(yè)的凈利潤率。對(duì)于現(xiàn)金流管理來說，資金何時(shí)到位，在不同項(xiàng)目之間的銜接是否緊湊，都會(huì)直接影響周轉(zhuǎn)效率，并進(jìn)而影響凈利潤率。第二是資金成本，由于房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模較大，資金借款很高，所以很大一部分收入需要用來支付財(cái)務(wù)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用相對(duì)于稅前凈利潤的占比很高。所以資金成本每降低1%，都會(huì)對(duì)凈利潤產(chǎn)生很大的邊際影響。所以現(xiàn)金流管理的另一個(gè)目標(biāo)是盡量找到資金成本低的融資來源，盡可能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

在總結(jié)和梳理房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要性的基礎(chǔ)上，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要提升現(xiàn)金流管理水平，需要從以下幾個(gè)方面著手。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要保障項(xiàng)目建設(shè)和銷售的效率。負(fù)債和借款只是現(xiàn)金流的暫時(shí)來源，歸根到底需要通過房地產(chǎn)銷售的現(xiàn)金流進(jìn)行償還，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須保證房地產(chǎn)項(xiàng)目如期完工和順利銷售。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要保證現(xiàn)金流有一定的冗余。企業(yè)經(jīng)營隨時(shí)面臨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。任何風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)暫時(shí)的短缺或者緊張，這是任何企業(yè)都無法避免的。所以如果房地產(chǎn)企業(yè)不留有任何冗余資金，偏面地強(qiáng)調(diào)資金使用效率，則不可避免的將會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流管理出現(xiàn)問題。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要分散融資來源。大量的實(shí)踐證明，企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)不僅可能來源于公司自身的問題，還有可能是融資渠道出現(xiàn)問題導(dǎo)致的現(xiàn)金流困難。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量采用股權(quán)、債權(quán)等不同的融資渠道，避免過度依賴單一的融資來源。

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作者簡(jiǎn)介：張娜（1978—），女，江蘇無錫人，學(xué)歷：大專，職稱：中級(jí)會(huì)計(jì)師，單位：中電環(huán)保股份有限公司。