開發商逾期交房，逾期辦理房產證　購房者該如何維權

張琪

【案情摘要】

2016年4月19日，張某和劉某與某房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同（預售）》，購買其公司開發建設的商品房一套作為婚房，建筑面積為140.29平方米，總價款1064100元（壹佰零陸萬肆仟壹佰元整）。

誰知，到了合同約定的交房期限，開發商仍然不能交房，并且明確告知當年不能交付商品房了。張某和劉某二人一下傻眼，這意味著婚禮不能如期舉行，而且是否能在第二年的“十一”完成裝修也是未知數。

我們來看一下案涉合同的具體條款：

《商品房買賣合同（預售）》約定，張某和劉某于2016年4月20日前，一次性付清全部房款;開發商于2016年9月30日向買受人交納商品房。開發商預期交房的違約責任：“逾期之日起，按已付購房款萬分之一計算”。但在辦理房產證的條款項下，辦理時間及違約責任空格處全部打×。

張某和劉某于2016年4月20日一次性支付了全部房款，但開發公司卻于2017年4月19日才將商品房交付張某和劉某。并且，至今未能辦理房屋所有權證書。

那么，對于張某和劉某的損失，購房者該如何維護自身的權利呢？

【法律解析】

上述案例中分別涉及兩種違約責任：逾期交房與逾期辦證。1.若合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約條款，則購房者可依據違約條款，主張權利（包括解除合同或者繼續履行合同而請求開發商支付違約金）。2.若合同中沒有約定逾期交房與逾期辦證的違約條款，則購房者可以按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的相關規定，主張權利包括解除合同或者繼續履行合同而請求開發商支付違約金。

上述案例中，購房者可以索要的違約金數額：1.開發商預期交付商品房的違約金按合同約定執行：已付購房款×0.01%×違約天數;2.逾期辦證的違約責任因合同未明確約定，按相關法律條款執行：已付購房款×中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息×違約天數。

【相關條款】

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

【律師建議】

遼寧玉乾律師事務所高尚律師建議，一般而言，在住宅交付時，開發商應該給予購房者商品房產權證，如果缺少，購房者有權拒絕接收房屋。如果已經入住房屋，卻沒有在規定時限內拿到產權證的業主，應該及時尋求法律幫助，避免因為訴訟時效（2年）過期，而不能保障自己應有的權益。此后過了一定的期限，房產商還是沒有辦理產權證，購房者可以要求退房。

商品房買賣中，開發商經常處于強勢地位，而購房者處于相對弱勢地位，若開發商違約，購房者可積極主動維權，扭轉被動局面，爭取自身的合法權益。

編輯/李文勇