三四線城市樓市調控與去庫存現狀的調查研究
——以安徽省阜陽市為例

張楠楠

一、前言

隨著近年來房地產價格不斷上漲，“部分城市樓市‘高燒’不退，甚至朝著泡沫化的方向演變，為響應中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的號召，除一二線城市調控加碼外，部分三四線城市也出臺了緊縮房地產市場的措施，加大整頓房地產市場的力度。就三四線城市而言，一方面普遍房屋空置率較高，去庫存壓力較大；另一方面，部分城市，甚至是某個城市的部分地區，房市過熱，價格偏離價值，造成房企“有房難賣”和拆遷戶“有錢難買”的尷尬局面。阜陽市同樣面臨著這種問題。阜陽市《2019 年政府工作計劃》提出：健全完善住房市場體系和保障體系，保持合理預期，促進房地產市場平穩健康發展。

二、阜陽市樓市調控與去庫存現狀

近年來，由于一二線城市樓市調控逐漸收緊，房企以及購房者將視線瞄準三四線城市，三四線城市房地產投資增加，也造成了房屋庫存累積，價格上漲過快等問題，因此三四線城市也陸續出臺相關政策進行調控，遏制炒房，保障房地產市場的健康發展。阜陽市亦是如此。

阜陽市政府針對房地產行業陸續出臺《關于規范商品房買賣合同備案管理工作的通知》《阜陽市住宅與房地產業“十三五”發展規劃》《阜陽市房地產市場專項整治工作方案》等文件，加強房地產市場管理，控制房價上漲過快，遏制炒房。

中央經濟工作會議提出，房地產行業要“因城施策，分類指導”，阜陽市也根據不同區域的實際情況，推行了不同的政策，例如臨泉縣作為國家級貧困縣，面對房價過高而制定《臨泉城區商品住宅類房地產用地出讓“限房價、控地價”實施意見》，控制房價的增長。阜南縣則印發《關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見（試行）》，嚴格落實房價備案制度，控制投機性炒房，規范房地產市場。

近兩年，阜陽市的樓市調控以及去庫存取得一定的效果，2018 年，全市房地產開發投資589.7 億元，增長14.2%，高于全省7.8個百分點。商品房銷售面積1046.5 萬平方米，增長21.7%，其中住宅增長25.4%。12 月末，全市商品房待售面積43.4 萬平方米，下降16.4%，其中住宅下降32.7%。（數據來源于《2018 年阜陽市經濟運行簡析》）

總體來看，阜陽市庫存有所下降，房價上漲緩慢，政策取得一定成效，但該市房地產市場仍存在一些問題，政府需總結經驗，結合當前問題，制定相應政策，保持發展過程中穩中求進。

三、阜陽市樓市調控與去庫存中存在的問題

（一）潛在庫存尚未解決

由于阜陽市為調節房地產市場推出多項政策，房屋銷售面積總體提高。庫存有所下降，但仍有部分庫存亟須解決。其一，鄉鎮的房屋庫存。與一二線城市相比，三四線城市城鄉發展差距較大，城鄉的房地產市場也因此存在一定差異。在阜陽市，由于該地區2016年以來城鎮化建設的加快，城郊及鄉鎮地區拆遷面積增加，樓盤逐漸增多。但由于農民進城務工、子女城鎮入學等原因，大批鄉鎮居民拿著拆遷款選擇在城鎮以及大都市買房，造成城鎮部分地區房市過熱、房價過高，而鄉鎮空置房過多。城鄉庫存差異較大。其二，辦公樓及商業營業用房庫存。2018 年1-11 月份，阜陽市商品房銷售面積965.6 萬平方米，同比增長30.0%，其中住宅增長率33.3%，但辦公樓增長率-33.5%，商業營業用房增長率-2.4%，均呈現負增長（數據來源于阜陽市統計局）。這是由于商業營業用房和辦公樓的剛性需求遠小于住宅，主要用于投資購入，但是，一方面由于三四向城市經濟發展水平較低，另一方面近年來實體經濟總體來說發展緩慢，商業營業用房和辦公樓的需求的較小，造成辦公樓及商業營業用房的庫存逐漸累積，因此，雖然總體房屋銷售面積增長率較高，但辦公樓以及商業營業用房庫存量仍不容忽視且亟待解決。

（二）房地產市場監管體系不健全

近年來，國家以及各地區為調控房地產市場、抑制房價上漲過快、平衡供求關系，皆出臺了一系列的規章制度，但效果并不顯著，其一，由于房地產市場缺乏健全的監管體系，使得政策出臺后并不能得到有效的執行與監督，政策效果。其二，不健全的監管體系也使得房地產市場自我約束力較差，很多房地產企業存在不按照法律規定進行樓盤的開發與銷售、逾期交付、逾期給購房者辦理產權證等行為。不健全的房地產市場監管體系同樣也是“爛尾樓”形成的原因之一，給購房者造成生活的不便以及經濟損失，產生一定的社會問題。

四、樓市調控與去庫存建議

（一）合理規劃房屋結構以及基礎設施

其一，合理規劃房屋總面積以及結構。地方政府應根據當地的人口、平均收入等客觀條件，科學合理的規劃房屋總面積，并對其進行結構分析與預測。尤其注意商業營業用房以及辦公樓的規劃，其數量、區域都應根據當地的經濟發展水平和規劃進行把控，既要防止庫存過量累積，也要滿足當地的剛性住房需求以及經濟發展需求。其二，合理規劃并完善鄉鎮配套基礎設施建設。地區的基礎設施建設對房地產行業有著重要的影響，居民購房選擇過程中，不僅看重樓盤開發商信用、物業質量、房價、房型等樓盤本身的問題，家人就醫、子女入學以及日常出行等各方面是否方便往往才是購房者關心的重中之重，學區房雖然價格高但是受到熱捧，完善鄉鎮基礎設施建設，能夠促使鄉鎮居民在本地區購房，減少鄉鎮房屋庫存，促使城區樓市降溫，逐步縮小城鄉差距。

（二）健全房地產市場監管體系

健全的房地產市場管理體系有利于房地產市場持續健康發展。其一，要完善房地產市場監測預警機制，利用互聯網技術采集房地產大數據信息，監測租售比、保障性住房占比、去庫存化周期等數據并作為預警指標，利用該數據指導下一步工作，在問題以及矛盾突出前解決，促使房地產市場穩步發展。其二，完善房地 產市場監督機制。房地產市場活動具有復雜性，社會各方都應參與到監督活動中，政府部門不僅要完善房地產市場監督相關法規政策，增強執行力，還要加強房地產市場法規政策的宣傳，暢通渠道，讓廣大公民、媒體學習了解并對房地產市場進行輿論監督，加大房地產市場監督管制力度。

（三）完善相關土地市場政策

土地市場與房地產市場息息相關，土地的面積、價格等因素直接影響著房地產市場，因此完善相關土地市場政策，有利于房地產市場的穩健發展。其一，在土地規劃中要充分考慮房地產市場的土地需求，并對拍得土地的房地產企業進行持續的監督，是否按要求開發、交付等。其二，要完善土拍機制，房地產企業以盈利為主要目的，拍得土地的價格會直接影響所開發樓盤的均價，土地價格高則樓盤價格高。完善的土拍機制可以在一定程度上遏制土地成交價上漲過快。近年來，部分城市為遏制房價上漲過快紛紛推出不同的土拍政策，以阜陽市為例，2017 年推出“限地價”政策，控制土拍價格，因此土地價格以及房地產價格上漲速度均有所減緩。

五、小結

房地產行業對我國經濟發展有著重要作用，但是房地產的發展過程中也引發一些問題，成為經濟社會不穩定的重要因素之一，引起社會不滿。近年來，隨著中央及地方政府對房地產市場的調控，大部分地區樓市價格上漲趨勢有所減緩，庫存量有所減少，但樓市調控是場持久戰，進入2019 年以來，各地房地產行業的管控力度均有不同程度的放寬，樓市價格均有不同幅度的上升。住房和城鄉建設部部長王蒙徽在“部長通道”回應記者，“保持政策連續性和穩定性，防止大起大落”。各地方政府應把控好房地產政策，合理控制樓市價格與庫存，積極總結經驗，探索房地產行業平穩健康發展的長效機制。