征遷評估價格復核工作存在的主要問題及對策
——以福建省莆田市為例

■蔡雪玉（莆田市價格認定局）

征遷補償評估是指政府部門委托有資質的第三方評估機構，對擬征遷范圍內土地、房屋、機器設備及其他附屬物進行估價，并出具評估報告，作為政府補償的價格依據。在出具評估報告后、簽訂征遷補償協議之前，對于補償金額較大的征遷評估項目應進行價格復核，即：從專家庫中隨機抽取數名估價師，組成復核小組，對評估公司出具的評估報告中的估價方法、測算過程、估價結果等進行核實、檢查。經復核無異議后，由財政部門支付征遷補償款。因此，評估復核是拆遷補償工作的重要環節，有利于把控好財政資金支出的合法性和安全性，也有助于提高評估公司工作的規范性及評估報告的質量。近年來，拆遷補償評估數量呈逐年增長態勢，在評估復核實踐中，也出現程序不規范、專家庫建立不完善、專家身份單一、疑難業務問題解決機制不健全等問題。因此，研究解決拆遷評估復核工作中存在的問題具有十分重要的現實意義。該文以福建省莆田市為例，立足于筆者工作實踐，從調查莆田市拆遷評估復核工作現狀入手，分析存在的主要問題，并提出相關建議及對策。

一、轄區內拆遷評估價格復核工作現狀調查

一是調查拆遷評估的業務類型：從土地性質角度劃分，有集體土地及地上物征遷補償評估、國有土地及地上物拆遷補償評估；從評估對象角度劃分，主要有土地使用權、廠房、機器設備、圍墻、道路、宮廟等特殊建筑物等；從拆遷項目類型角度劃分，主要有舊城片區改造拆遷項目、道路等基礎設施拆遷項目、招商引資工業項目涉及拆遷、房地產等經營性項目拆遷等。

二是調查復核程序及復核專家情況：各縣（區）復核程序方面，由價格認定部門從專家庫中隨機抽取三名專家組成復核小組，在價格認定部門的統一協調下開展復核工作，復核小組成員分別提出意見后，由價格認定部門匯總專家意見和出具書面復核意見書，并送達給評估公司進行修改，最后由價格認定部門將修改后的評估報告及復核意見書一并報財政部門，作為財政部門支付拆遷補償款的依據；復核專家方面，各縣（區）專家庫成員主要由土地、房地產及資產等方面的評估師組成，每個縣（區）約5－8 人。

三是調查近三年來全市復核數量及工作成效：2016 年，共復核拆遷類評估報告214 件，核減補償款約1570 萬元；2017 年，共復核拆遷類評估報告281 件，核減補償款約2330 萬元；2018 年，共復核拆遷類評估報告327 件，核減補償款約3270 萬元。

通過以上調查可知：征遷補償評估類業務涉及面廣、種類較多；各縣（區）基本建立了復核機制，復核程序基本符合規范；專家庫成員身份性質較為單一，主要由估價師組成；復核數量呈逐年增加態勢；復核取得一定效果，減少財政支出。

二、拆遷評估價格復核工作存在的主要問題

（一）復核程序不夠完善

從以上調查可知，在復核程序環節存在的主要問題：一是接到復核業務后，僅由價格認定部門一家單位抽取復核專家不妥，難以做到“公開、公平、公正”；二是由價格認定部門匯總意見并以文件形式出具書面復核意見書的做法不妥，復核主體紊亂；三是價格認定部門將評估報告送交有關專家復核時，公開了評估公司的名稱及相關估價師姓名，這有可能造成評估公司與復核人員的私下聯系，甚至發生利益輸送現象。

（二）復核專家庫人員性質單一、數量較少

從以上調查可知，專家庫成員僅由評估機構推薦的估價師組成，缺乏建筑、機械電子、農業、園林、規劃、土地等相關專業的專家，造成專家庫技術力量不足。在復核工作實踐中，常常遇到特殊建（構）筑物、大型或特殊行業機械設備、花卉苗木等疑難評估對象，評估難度大、專業技術要求高，現有的估價師復核人員面臨專業性挑戰，需要借助其他相關專業技術人員的力量。同時，各縣（區）拆遷評估復核量大，且呈逐年增長態勢，需要較多的復核專家參與復核，當前復核專家較少，難以滿足工作需要。

（三）價格認定部門工作人員缺乏征遷評估相關專業知識

復核工作的專業性問題主要由復核專家完成，但協調溝通專家的工作由價格認定部門負責。因此，價格認定部門相關工作人員應具備一定的征遷評估專業知識。目前，各縣（區）價格認定部門負責拆遷評估復核工作的人員中，多數屬行政管理類專業，房地產估價、資產評估等相關專業的人員較少，造成價格認定部門工作人員與專家的溝通協調不暢。

（四）復核工作的質量和水平有待提高

從以上調查可知，拆遷評估復核工作核減了一定數額的補償款，節省財政支出，取得較好成效。但也存在以下問題：一是部分專家責任心不強，復核工作馬虎應付，未能充分發揮專業技術水平，進而使復核意見不符合客觀實際；二是遇宮廟、精密儀器、地下隱匿工程等特殊評估物，復核專家自身專業知識受限，復核意見勉為其強；三是由于復核項目時間要求緊，復核專家未能充分審核評估報告，匆忙出具意見，也影響了復核結果的質量；四是牽頭的價格認定部門未能有效協調溝通評估公司及復核專家，如：告知不詳細、不專業，造成信息失真，復核修改意見難以真正傳達至評估公司，甚至造成誤解。

（五）疑難及有爭議問題的協調處置機制不健全

在復核實踐中，對疑難技術問題，常出現數名復核專家意見不一致等現象，各縣（區）處理的方法一般是由價格認定部門另行口頭咨詢其他估價師或政府相關部門的意見，再將咨詢意見反饋給復核專家，使部分疑難技術問題得以暫時解決，并使專家達成一致意見，這類情形中專家意見受價格認定部門的影響較大，效果欠佳。另一種處理方式是：由于數名專家中是同行從業者，彼此相互認識，在判定疑難技術問題時，相互認識的專家意見存在趨同性現象，即：資質較深的專家影響其他專家的意見、或盲目隨從。

三、完善拆遷評估價格復核工作機制的相關建議及對策

（一）規范復核相關程序

針對存在的主要問題，提出相關完善措施：一是健全選取專家相關制度。拆遷評估業務涉及集體土地及國有土地之上的房屋等建（構）筑物征遷，按現行相關管理職能，分別由自然資源管理及住建部門主管。因此，應邀請自然資源管理及住建部門參與復核專家選取工作。即：由價格認定部門牽頭，自然資源管理及住建部門參與，共同完成復核專家選取工作。同時，選取地點宜設定在縣（區）審批中心指定的辦公場所，且有監控設施，全程記錄選取過程，選取結束后，由以上三個部門相關人員共同簽字確認；二是規范和明確復核意見書出具的主體。復核意見主要體現專家個人的專業性見解，而非以政府所屬的價格認定部門名義出具意見書，為明確復核責任，應以專家集體名義出具意見書，且各復核專家應在意見書上簽字；三是價格認定部門在組織復核工作時，應做好保密工作，應隱匿出具評估報告的公司名稱、估價師姓名等信息，有效切斷拆遷評估公司與復核專家的聯系通道[1]。

（二）調整充實專家庫成員，提高復核技術力量

應打破專家庫成員僅由估價師組成的局面，拓寬專家庫成員來源。可考慮從事業單位或企業中，聘請建筑、市政工程、園林綠化、機械電子、規劃及土地等相關專業技術人員，充實專家庫隊伍。同時，在下一輪專家庫選取中，對擬聘請的估價師專家從嚴篩選，如：從事估價工作要求達到一定年限、無違規及違反職業操守行為、征詢相關估價機構意見、價格認定部門綜合評價等。

（三）采取多項舉措，提升價格認定部門人員的業務水平

一是加強價格認定相關人員的業務培訓，著重于拆遷評估業務的傳授，提升相關人員的復核業務水平；二是挖掘內部人才潛力，選用中、高級價格認定相關專業技術人員，作為協調溝通拆遷評估復核工作的項目負責人；三是加強各縣（區）的業務交流，提升全市拆遷評估復核工作整體水平。

（四）建立疑難業務問題的協調處置機制

在復核實踐中，若各復核專家對疑難技術問題出現爭議，可按以下幾種辦法進行協調處置：一是在原有選定專家的基礎上，再從專家庫中選定數名專家，且專家總人數為單數。再選定專家后，對疑難技術問題進行集體討論，并按少數服從多數原則確定最終復核結果；二是提交上一級價格認定部門處理，由上一級價格認定部門組織相關專家提出意見；三是征詢估價師協會、市級或省級權威專家等意見，并送交原復核專家進行學習討論，再作出復核結論性意見。