房地產(chǎn)土增稅的清算及其稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)研究

■ 崔婷婷（山西三建集團(tuán)有限公司）

一、房地產(chǎn)土地增值稅的清算要點(diǎn)

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅清算有一些明確具體的規(guī)定。在規(guī)定當(dāng)中說(shuō)明，當(dāng)企業(yè)納稅人符合納稅條件之后就應(yīng)該去及時(shí)對(duì)土地增值稅稅額進(jìn)行計(jì)算并辦理相對(duì)應(yīng)的稅收手續(xù)。企業(yè)在對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算的時(shí)候就應(yīng)該去重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)。

（一）明確土地增值稅清算的范圍

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)界定清算范圍，能夠更好的去降低稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)政府對(duì)于土地增值稅界定清算的條件也頒布了幾條相應(yīng)的政策。在政策當(dāng)中明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)自身建筑物以及舊房轉(zhuǎn)讓的清算土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)，一般都是在房地產(chǎn)銷售清算之前以及對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為前提的。同時(shí)在政策當(dāng)中還規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)竣工、轉(zhuǎn)讓整體未竣工決算項(xiàng)目以及完成銷售的業(yè)務(wù)都可以進(jìn)行土地增值稅清算。因此，我們說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該去重視土地增值稅界定清算的范圍。

（二）明確自用房地產(chǎn)以及非直接銷售的收入確定原則

我們?cè)趯?duì)土地增值稅清算的時(shí)候要對(duì)收入的計(jì)算重視起來(lái)。企業(yè)在計(jì)算收入時(shí)主要包括實(shí)物收入以及其他收入。房地產(chǎn)企業(yè)只有明確自用房地產(chǎn)以及非直接銷售的收入確定原則才能夠讓自身獲得最大的利益。我國(guó)政府在對(duì)收入頒布了很多政策，面對(duì)這些政策房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該能夠熟練的把握以及掌握。比如說(shuō)，我國(guó)政府規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該去取得一些完整可靠的資料后再對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。這些資料主要有銷售發(fā)票、立項(xiàng)報(bào)告、銷售合同、測(cè)繪合同以及銷售許可證等等。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，如果發(fā)生職工福利購(gòu)房、債務(wù)抵償以及拆遷換建等等事件應(yīng)該將非貨幣性資產(chǎn)確定為收入。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中發(fā)生預(yù)收房款事項(xiàng)后，如果客戶因?yàn)楹贤?dāng)中約定的面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致而發(fā)生房款退補(bǔ)問(wèn)題，應(yīng)該及時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房屋是如果自身的產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行清算時(shí)不能夠?qū)⑵淞腥胧杖氘?dāng)中，同時(shí)也不應(yīng)該扣除相應(yīng)的成本以及費(fèi)用。房地產(chǎn)只有實(shí)現(xiàn)對(duì)自用房地產(chǎn)以及非直接銷售的收入進(jìn)行明確的了解才能夠達(dá)到自身降低稅負(fù)的目的。

（三）明確可扣除金額項(xiàng)目

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、開發(fā)土地成本、配套設(shè)施成本與費(fèi)用、土地使用權(quán)成本、新建房屋費(fèi)用以及其他符合規(guī)定的扣除項(xiàng)目。這些扣除項(xiàng)目都需要房地產(chǎn)稅企業(yè)高層有一定的了解以及掌握。只有通過(guò)這樣的方法，我們才能夠去確定哪些金額是可以扣除的項(xiàng)目從而減少房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)想要去保證自身扣除金額項(xiàng)目能夠順利通過(guò)受機(jī)關(guān)的審核，就應(yīng)該在清算的時(shí)候獲取前期工程費(fèi)、土地征用以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)等等相關(guān)的合法憑證。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這些憑證可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)證明自身各項(xiàng)費(fèi)用均為真實(shí)發(fā)生而不是假造的。

二、基于房地產(chǎn)土地增值稅清算的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

（一）銷售定價(jià)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

目前我國(guó)政府為了讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)享受到一些稅收優(yōu)惠的政策，就會(huì)將房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的一些項(xiàng)目認(rèn)定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅去進(jìn)行土地增值稅的征收。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)自身稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)較大，主要是因?yàn)樵谌粘I(yè)務(wù)當(dāng)中可能會(huì)出現(xiàn)一些不符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定條件的情況。現(xiàn)在這些問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者想要去降低自身稅收風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該去制定一些較為合理的稅收籌劃的方案以及政策，同時(shí)應(yīng)該對(duì)國(guó)家出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策有充分的了解。企業(yè)高層管理者只有通過(guò)這樣的方法才能夠去對(duì)土地增值稅的政策以及相關(guān)的稅法進(jìn)行全面掌握。企業(yè)在銷售過(guò)程當(dāng)中在進(jìn)行銷售定價(jià)時(shí)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)如果企業(yè)將銷售價(jià)格定位得越高那么企業(yè)需要去繳納的土地增值稅的金額也會(huì)越大。同理可得，當(dāng)企業(yè)將自身銷售價(jià)格定位的較低時(shí)，土地增值稅需要繳納的金額也會(huì)越來(lái)越小。目前房地產(chǎn)企業(yè)想要在房地產(chǎn)市場(chǎng)上能夠占有更大的地位，就應(yīng)該去合理進(jìn)行銷售定價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)銷售商品進(jìn)行定價(jià)的時(shí)候，不應(yīng)該僅僅只是從如何降低稅負(fù)的方面去進(jìn)行制定價(jià)格。同時(shí)，還應(yīng)該去考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀和利潤(rùn)目標(biāo)以及房地產(chǎn)所處于的地段等一些因素。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)這樣的方法才能夠?qū)⒍愂栈I劃風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)。

（二）可扣除金額項(xiàng)目的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

可扣除金額項(xiàng)目也是稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，為了降低自身土地增值稅的稅負(fù)就會(huì)錯(cuò)誤的認(rèn)為如果增大自身項(xiàng)目成本的費(fèi)用就可以去增大扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)漏稅、逃稅風(fēng)險(xiǎn)較大，主要是因?yàn)橐恍╉?xiàng)目成本費(fèi)用支出不一定都在稅收政策以及稅法規(guī)定的可扣除凈額項(xiàng)目的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地增值稅進(jìn)行繳納時(shí)，應(yīng)該按照國(guó)家頒布的政策以及稅收優(yōu)惠的條件去進(jìn)行納稅。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的高層也還應(yīng)該和稅務(wù)機(jī)關(guān)保持密切以及良好的溝通。通過(guò)這樣的方式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)納稅人員在做賬時(shí)及時(shí)的解決一些困惑以及疑惑之處。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果想要去享受一些免交土地增值稅的優(yōu)惠政策政策，那么就要要求自身的土地增值率未超過(guò)20%。因此企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，為了達(dá)到自身依法免稅的目的就應(yīng)該去控制土地增值稅率的范圍。

（三）利息扣除的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與防范

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)由于一些認(rèn)定差異而給自身的經(jīng)濟(jì)效益造成一定的損失。這往往是由于房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)稅收進(jìn)行一定的籌劃和制定時(shí)，由于和稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定是否能夠扣除的條件持相反的意見，就會(huì)為企業(yè)造成認(rèn)定不一致的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這些問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)該與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立一個(gè)良好的稅企關(guān)系，同時(shí)還應(yīng)該對(duì)國(guó)家頒布可扣除稅收的政策進(jìn)行仔細(xì)閱讀和研究。通過(guò)這樣的方式，我們可以降低稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)兩種方法對(duì)自身需要繳納的土地增值稅進(jìn)行最大限額的抵扣。第一種，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，如果企業(yè)的利息費(fèi)用與其他的費(fèi)用發(fā)生捆綁，那么就要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的10%以內(nèi)去進(jìn)行扣除。第二種我們可以去根據(jù)商業(yè)銀行同類、同期貸款的利率進(jìn)行最大限額的扣除。企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，會(huì)對(duì)兩種方案進(jìn)行相比較來(lái)確定哪一種更適合于企業(yè)。比如說(shuō)，某一房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程當(dāng)中，會(huì)有周邊配套設(shè)施以及建設(shè)房屋等一些支出是2400萬(wàn)元。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地使用權(quán)的時(shí)候支付了2000萬(wàn)元以及我們根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目去計(jì)算自身分?jǐn)偟睦⑹?00萬(wàn)元。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程當(dāng)中所貸款的利率并未超過(guò)同期商業(yè)銀行的貸款利率。通過(guò)分析我們發(fā)現(xiàn)，第一種可以扣除的稅費(fèi)項(xiàng)目是440萬(wàn)元，而第二種可以扣除的稅費(fèi)項(xiàng)目是620元。面對(duì)這些數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)相關(guān)工作人員就會(huì)去采用第二種方法去進(jìn)行繳納土地增值稅。因此我們說(shuō)，第二種方法更有利于一些大型房地產(chǎn)企業(yè)去進(jìn)行抵扣自身的土地增值稅費(fèi)用。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)想要去降低自身土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該積極以及及時(shí)的去了解國(guó)家頒布的相關(guān)稅收政策。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員在進(jìn)行稅收籌劃以及土地增值稅清算的過(guò)程當(dāng)中，還應(yīng)該與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)保持良好的溝通關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)這樣的方式才能夠讓自己的稅收籌劃方案更加順利的得到稅收機(jī)關(guān)的認(rèn)可。因此我們說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要去提高自身的經(jīng)濟(jì)效益就應(yīng)該去做好稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)以及土地增值稅清算的工作。