淺議營改增對于房地產企業土地增值稅情況的影響及應對

■ 陳豐華（寧夏閩寧金潤通實業有限公司）

營改增于2016年5月份在全國范圍內實施，本次稅改對于我國房地產企業的土地增值稅清算產生了極為顯著的影響。土地增值稅稅額、抵扣項目以及稅款預繳等都因此而受到巨大影響，而土地增值稅作為房地產行業的重要稅種之一，在每一個房地產企業的支出中所占比例重大，能夠對房地產企業未來的發展產生直接影響，所以房地產企業必須要對稅務方面的工作予以高度重視，要高度重視土地增值稅清算方面的稅務籌劃工作，通過有效的稅務籌劃措施，幫助企業節約稅負，盡可能讓企業最大程度獲得利益。

一、房地產企業土地增值稅相關內涵

我國對于土地增值稅的定義：“指轉讓國有土地的使用權、地上的建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，按照轉讓所獲得的收入，在扣除法定的扣除項目金額后，以增值稅為計稅依據向國家繳納的稅負種類之一。”該稅種在我國所推行的是四級超率累進稅率，其本身存在反對房地產暴利的作用，如果土地的增值額越高，這其所需要對應的稅率越高，目前我國土地增值稅適用稅率分別為30%、40%、50%、60%。我國的增值稅相關法規最早于1993年頒布，隨后在次年1月1日落實改法規。并且在2006年完善相關法律法規，實現對土地增值稅清算工作的進一步規范和管理。

二、營改增對于房地產企業土地增值稅清算的影響

在營業稅改增值稅之前，房地產企業所需要繳納的營業稅稅率5%，而在稅改之后，按照《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）：“除老項目之外，提供建筑業服務和銷售不動產工作所需要繳納增值稅稅率為11%。”

（一）營改增對土地增值稅增值額方面的影響

按照《營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個稅計稅依據問題》（財稅[2016]43號）相關文件的規定：“稅改工作開始后，轉讓房地產所取得的收入屬于不含增值稅收入，但是在稅制改革前，以此形式所獲得的收入屬于價內的收入。”因此可見，稅改前后，土地增值稅的稅金由價內變成了價外，所以此時只有把現有的含稅收入調整為不含稅，才可以讓房地產取得的收入最終確定，所以不含稅收入會使得土地增值額下降，從而導致土地增值稅的增值幅度降低，同時也使得企業所應當繳納的稅金金額減少，但上述變化都不會影響免征增值稅的房地產企業，不存在相關問題的影響，不會對增值稅額扣減。

（二）營改增對土地增值稅抵扣項目方面的影響

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》財法字[1995]6號）相關文件的規定：“營業稅屬于營業稅金及附加，可以將其歸入土地增值稅扣除項目中的“與轉讓房地產有關的稅金”相關科目。”稅制改革之后，明確要求不得再通過“與轉讓房地產有關的稅金”扣除增值稅，由此而大大減少了企業土地增值稅。在對應繳納增值稅額進行確認的時候，要把增值稅從土地價款中扣除。但是按照《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》稅總函[2016]309號文相關內容規定：“取得土地使用權所支付的金額，按納稅人為取得該房地產開發項目所需要的土地使用權而實際支付（補交）的土地出讓金及按國家同意規定交納的有關費用的數額”。清算土地增值稅相關稅金的時候，可以全額把土地成本計入其中。因為產企業本身的成本費用組成內容相對復雜，其在建筑、人工、融資以及拆遷補償等方面投入的成本一般是不能夠獲取可用于抵扣的增值稅，而相關法律規定：“允許進入銷項稅額抵扣的，不納入扣除項目，而納入扣除項目的，則不再計入銷項稅抵扣。”企業為了可以確保在各種業務中都盡可能獲得發票，房地產企業需要結合發票實際取得狀態所處的不同情況，對其進行細致分類：“房地產企業所取得的營業稅發票，需要按照營業稅發票的金額確認扣除金額；若獲得的是增值稅普通發票，則按照增值稅發票的金額確定扣除金額；如果取得的是增值稅專用發票，則需要按照憑證的記載內容確定其不含增值稅金額。”此外，如果無法計入增值稅銷項稅抵扣的進項稅額，需要先就此向稅務機關的相關人員詢問請教，并且在土地增值稅的相關扣除額中增加相關進項稅，對于那些可以在土地增值稅中扣除，同時又能夠被增加到增值稅進項稅額中的部分，企業方賣弄要將兩種稅務處理方式所能夠對企業稅負造成影響結果進行評估衡量之后，再選擇最為合適的處理方法。

（三）營改增對土地增值稅稅款預繳方面的影響

營業稅一直都是由地方稅務機關征收，在稅改工作完成之后，國稅負責征收之后的增值稅，地方的稅務機關繼續負責征收企業所得稅以及土地增值稅，在此情況下，會出現多方管理的情況。此兩種本身都歸入流轉稅范圍內，由于當前所管理的部門不盡相同，因此房地產企業在處理此方面稅務內容的時候，說明你的壓力較大，并且在征收增值稅及土地增值稅的時候，都需要以預收賬款作為計稅基礎，所以不排除其出現重復征稅的問題。

三、營改增下房地產企業在土地增值稅清算方面的應對措施

（一）落實企業稅金的測算工作

房地產企業稅務部門在稅改之前，對于營業稅的預算較為簡單和直觀。但在稅改之后，因為此兩者皆屬于流轉稅范圍內，同時是共同存在的，并且土地增值稅存在而受到影響，并且讓房地產企業的稅負出現更多不穩定的因素，并且大大增加了企業在稅金測算方面的工作難度。

（二）構建能夠滿足增值稅需求的財務管理體系

在稅改之后，企業財務管理方面必須要有效完善工程結算、成本管理以及財務會計方面工作，切實保證會計核算工作開展時，能夠更為準確和有效，此外，必須要基于此構建相關的征稅核算體系，房地產企業要高度重視財務會計的作用，在進行比對分析財務成本高低之后，確定稅務方法所能夠對企業稅負的影響程度，從而基于此選擇最貼合自身實際的計稅體系。

（三）切實落實增值稅發票的管理工作

發票是用于抵扣增值稅銷項稅的關鍵因素致使，所以房地產企業方面要能夠認識到必須強化增值稅發票的管理工作，若發票從外界獲得，要充分落實相關的管理工作，以有效的規章制度進行限制和約束。在日常采購過程中，必須要盡可能選擇一般納稅人，以確保可以從中獲取能夠用于抵扣的增值稅發票，并且要針對發票管理制定相關的管理條例，有效避免由于發票不規范而出現的罰沒成本。

（四）房地產企業需要深度學習營改增政策內容

針對土地增值稅所受到的稅改的影響，房地產企業需要予以高度重視，要及時安排財務人員接受相關的培訓活動，并且要針對營改增在土地增值稅清算方面的政策及規定予以深入研究，探討與分析此政策內容所能夠對相關稅負產生的影響，同時還要主動向主管的稅務機關部門進行咨詢和了解，充分了解可用于進行增值稅進項稅額抵扣的項目，以及可在土地增值稅終于已扣除的項目，盡可能降低納稅成本。

（五）加強在建項目增值稅稅負變化的測算，并選擇最為合適的計稅方法

當前勢必會存在部分項目所獲得的發票并非增值稅發票，其無法予以抵扣，必須要將其盡可能歸入土地增值稅抵扣項目。在房地產企業中，其成本的構成源于多個方面，并且這其中存在較大比例的成本支出，所獲得的發票無法用于抵扣，所以對于諸如勞務成本、拆遷補償等部分都應當歸入抵扣項目。此外對于能夠計入進項稅抵扣，同時又可以納入土地增值稅抵扣項目的支出，這需要對企業進行合理的規劃測算，確定不同計稅方法所產生的企業稅負，盡可能降低土地增值額，以達到降低土地增值稅的目的。部分支出憑證中沒有增值稅，所以應當將其看作是價外支出，必須要歸類到土地增值稅抵扣項目中處理。

四、總結

當前增值稅替代營業稅已經過去了數年時間，其在一定程度上限制了土地增值稅方面可用于抵扣的項目，同時也在程度上改變了土地增值稅相關的增值稅額和預繳稅金，所以房地產企業想要在稅改后降低自身的稅負壓力，就必須要充分認識到營改增對于土地增值稅所產生的影響，并且要合理采取措施，實現科學合理的稅務籌劃，確定清算的突破點，降低企業稅負、提高企業經濟效益。