“以房養老”發展現狀及原因分析

摘要：“以房養老”作為一種新型養老保險模式，已有數年的發展歷史，但是其成效并不明顯。文章在介紹“以房養老”背景的基礎上探究其發展緩慢的原因，并提出相應的政策建議?！耙苑筐B老”發展緩慢主要有三方面原因：供給側缺乏積極性;難以滿足用戶端需求以及宣傳不到位。因此，針對“以房養老”存在的問題，國家應發揮政府在社會保障方面的主導地位;促進供給側改革以及加強宣傳、拓寬市場。

關鍵詞：“以房養老”;不動產;保險;養老

一、“以房養老”的背景

“以房養老”又稱為“老年人住房反向抵押養老保險”，是一種利用投保人名下的住房，根據住房壽命及投保人年齡的差異，通過金融或非金融的手段對老年人所擁有的住房進行提前套期變現的養老保險方式，為老年人提供穩定的、長期的、甚至延續終生的現金來源。“以房養老”以倒按揭、售房養老、房產置換為主要表現形式。購買“以房養老”養老保險的房屋所有人在參保后仍擁有房屋的使用權、收益權及處置權，并可根據合約定期領取養老金。待房屋所有人離世后，保險公司將獲得房產的處置權與收益權，并將所得收益優先償付養老金的相關費用，其余收益作為保險公司的利潤?！耙苑筐B老”是一種創新型、個性化的養老保險形式，可以滿足社會多樣化養老模式的需要。

2014年7月1日，我國首次將北京、上海、廣州、武漢設立為“以房養老”試點城市。2018年8月8日，我國發布了《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，將“以房養老”的開展范圍由試點城市擴大到了全國，深化商業養老保險供給側結構改革，這也是“以房養老”自開展試點城市以來的重大突破。目前，中國的老齡化程度較為嚴重。我國早在2000年就已經達到國際上所承認的老齡化社會標準。據估計，至2030年，我國60歲以上老年人人口數量將達到3.5億;至2050年，60歲以上人口將占到全國總人口的1/3。我國老齡化程度日趨嚴重，這就要求我國針對養老問題制訂更適宜的政策制度安排，以滿足當前社會老年人多樣化的養老保障需要。

“以房養老”這一養老模式早在1960年就在西方國家施行。我國2001年首次提出“以房養老”的概念。由于我國傳統文化與觀念的限制以及需求方的一系列顧慮的存在，“以房養老”的發展受到了很大的限制。根據國外的發展情況來看，法律法規的保障、政府的支持與監管、產業形態的發展與成熟、產品設計的多樣化與個性化都是促進“以房養老”業務發展的重要因素。

二、“以房養老”發展緩慢的原因分析

“以房養老”是一種非主流養老方式，旨在滿足社會對于養老的多樣性需要。但是自成立此業務以來，其發展狀況并不甚樂觀。有以下幾方面原因：

（一）供給側缺乏積極性

“以房養老”業務主要由商業保險公司提供，是一種營利性企業。該業務涉及金融、房地產、司法等眾多領域，相較于普遍性的養老保險而言，更復雜且存在更大的不穩定性。目前，我國對于該業務的法律法規并不是很健全，在業務流程、風險監管等方面都存在較多的問題。這種養老保險方式與常見的預先收取現金流的保險方式完全相反，資金回流周期較長，資金流量較大，風險較高。同時，養老保險作為社會保障的一部分，其產品設計往往是傾向于投保人獲利，加之不動產的折舊損失、自然災害及意外損毀的風險，以及投保人生存年限延長等因素，開設此項業務的商業公司很難確保盈利。此外，在過去20年里，房產價格一直飛升，未來的房產價格可能受到國家宏觀調控而產生預期價格下降的風險，因此房產價格不穩定也是開設此項業務需承擔的風險之一?？偠灾?，“以房養老”對于商業保險公司而言，存在較大的風險，需墊付大額資金，且資金回流周期較長，因此資金不雄厚且風險承擔能力差的企業很難開設此項業務，在不確定利潤率的情況下，“以房養老”供給側缺乏積極性。

（二）難以滿足用戶端需求

購買“以房養老”養老保險的投保人需具備一定條件：投保人需擁有所抵押不動產的完全產權;投保人年齡需在60～85周歲。雖然表面看來，“以房養老”的條件并不苛刻，但是由于中國傳統觀念的影響，大多數老年人都將房產留給自己的子女或子孫，而參加“以房養老”業務不僅需要老人本身的同意，也需要征得老人的子女、子孫的同意，這可能會引起家庭矛盾，與傳統的道德倫理相悖。中央電視臺曾發起一項有關“以房養老”的調查，調查結果顯示，堅決不選擇此項養老保障的受訪者占比高達71%，而可能會嘗試“以房養老”的受訪者僅占比7%。同時，有的老年人會擔心通貨膨脹問題，擔心保險金額實際縮水，對未來生活造成影響，或是房產價格上漲，對自己造成經濟損失。此外，針對“唯一住房”問題，若老年人離世后，抵押的房產為其子女唯一住房時，能否順利執行后續操作仍是一個現實問題。

（三）宣傳介紹不徹底

到目前為止，開展此項業務的公司主要為幸福人壽公司，而該公司對此項業務的關注度并不高，仍處于試水階段，對業務量的要求定得很低，在宣傳介紹方面較為謹慎，并未大范圍做市場推廣。由于此項業務的宣傳與介紹并不到位，許多人都不了解“以房養老”的具體內容，許多老年人片面地認為“倒按揭”就是身故后房產完全交歸保險公司所有，認為自己參保即是吃虧，因此宣傳不徹底導致客戶需求量極低。

三、相關政策建議

（一）發揮政府在社會保障方面的主導地位

“以房養老”是根據我國社會老齡化的發展現狀，符合我國老年人養老的客觀需要，是對養老保障措施的有效補充，因此我國應大力促進“以房養老”業務的發展。而政府作為社會保障方面最有利的支撐者，應在新興業務發展的初始階段予以扶持。“以房養老”具有典型的公共屬性，其產業鏈涉及多方利益，同時具有較為復雜的運行機制，因此需要政府明確其職能，在社會保障方面發揮主導作用。政府需要進一步完善相關法律法規，提供配套的制度保障，健全風險分擔與監管機制。政府應鼓勵創新進步，推動不動產金融領域相關人才的聚集及技術的更新換代，促進房地產市場、金融市場等市場的不斷進步與發展。同時，政府應對開設“以房養老”業務的企業予以政策傾斜，可給予適當的稅費減免，加強政府的風險監管職能，實現“以房養老”產業的可持續發展。此外，政府還應引導積極的輿論導向，維護投保人與承保人的合法權益。

（二）促進供給側改革

我國的保險業市場為供給推動型市場，若想進一步推廣“以房養老”項目，供給側的改革是最為關鍵的突破點。開展此項業務的保險公司應事先做好市場調查，對房地產市場、金融市場、養老環境需要等做好綜合的評判，作出相關風險預測，注重風險管控。同時，針對目前“以房養老”產業較為單一的情況，供給端需積極進行創新，發展創造出更多有新意、更符合養老需要、更貼近大眾需求的產品。此外，企業也需樹立良好的企業形象，誠信經營，為維護投保人利益開拓更多的維權通道。

（三）加強宣傳、拓寬市場

目前來看，“以房養老”仍屬于小眾型養老產品，但是由于我國老齡化程度較為嚴重，人口基數大，因此老年人是社會中極為龐大的人群，“以房養老”仍有其足夠大的市場空間，因此政府及相關企業應引導積極的輿論導向，加強社會對“倒按揭”的信心，促進老年人傳統養老觀的改變。只有“以房養老”在全國范圍內得到人們的認可與支持，才能使此項產業真正走進百姓的生活，在解決老年人的養老問題的同時，緩解社會老齡化加劇現象，減輕年輕人的扶養老人的壓力。

四、結論

“以房養老”是對社會養老保障的一種重要創新，對傳統的養老保險模式進行補充，滿足我國社會多樣化的養老需要，因此我國應大力推進發展“以房養老”這種新型養老措施?！耙苑筐B老”涉及金融市場、不動產市場等多個市場，包含房產、信貸等多個金融環節，其本身存在較大的風險性與不穩定性，因此需要政府的協調與配合，加強風險監管、完善政策，穩步推動“以房養老”的落實，以滿足廣大老年人的多樣化需要?！耙苑筐B老”是較為富有創意性的養老模式，對國家養老業的發展有較好的補充完善作用，因此國家要起到社會保障方面的主導作用，推動“以房養老”項目的順利實施。

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作者簡介： 劉月，中國人民大學經濟學院。