我國房地產信托影響因素分析

汪峻竹

我國房地產信托影響因素分為系統性因素和非系統性影響因素。

一、系統性影響因素

（一）法律因素：由于信托的本質實際上是一種法律委托關系，“一法兩規”是我國信托業的制度基礎。但是由于“一法兩規”出臺時間較早，已經更不上信托業的發展速度，也不能適應我國信托業快速發展的實際需要，甚至制約了相關業務和產品的發展與創新。完善的法律法規制度對支持我國房地產信托業務有著積極的推動作用和重要的意義。同時《證券法》并未將房地產投資信托（基金）納入證券范圍，因此導致其不能在二級市場流通交易，這也是不利于房地產信托市場流動性的提高與發展。另外，房地產投資信托在美國等地是不會被二次征稅的，并且還能夠得到相關政策的稅收優惠，但是在我國，這與現行的稅收制度存在著一定矛盾。

（二）宏觀經濟因素：由于房地產信托業與房地產市場具有息息相關的聯系，宏觀經濟的運行情況往往會影響房地產市場的波動，進而向房地產信托進行傳導，擴散和放大房地產信托的運行風險。而我國房地產業近年來受宏觀調控及房地產專項調控的政策影響，多重因素多重影響，房地產業運行周期性的影響對房地產信托業的影響也是較大的，容易引起系統性的風險。

（三）金融風險因素：金融風險是指因為金融資產的價格變動而導致有可能引起損失的風險。通常與利率波動、匯率波動、通貨膨脹率波動等因素有很大關系。最重要的兩個影響因素為利率和通貨膨脹兩個因素。利率的影響是最為普遍的，利率上漲，資產價值貶值，利率下跌，資產價值升值，因此利率因素對信托投資的收益率是產生了一定的影響。通貨膨脹率的影響也與利率類似。同時由于利率波動存在的不確定性，加之信托投資產品的期限限定嚴格，必須到期贖回，因此在信托投資期間利率的波動導致房地產信托投資的機會成本增加，有可能引起投資虧損。

（四）房地產市場因素：房地產信托的發展受房地產市場的影響很大，但房地產業作為我國的支柱行業，房地產市場波動又受宏觀經濟運行以及相關政策影響較大。加之我國土地制度的特殊，導致土地價格成為了影響市場中的一個特殊因素存在，因此土地價格的波動以及建筑材料、宏觀經濟運行共同對房地產信托造成了影響，房地產市場需求一旦變動，就會導致信托財產有發生損失的可能性。

二、非系統性影響因素

（一）項目性質因素：房地產信托項目一般分為兩類，第一種是在房地產項目開發階段將信托資金借貸或者以入股的形式投資給房地產企業，作為項目的開發資金來源，未來在項目銷售后實現投資收益；第二種是在房地產項目建成后進行物業投資，挑選成熟物業，未來在項目成功運營出租后實現投資收益。但由于房地產項目開發周期長，環節繁雜，不確定性較高，加之市場不一定認可投資項目，因此項目的本身也是存在一定的潛在風險，所以項目性質的不同對于房地產信托的影響也是難以確定的。

（二）運營管理因素：一個房地產信托項目最終是否能夠成功和房地產企業的運營管理水平是分不開的。由于我國的房地產信托資金大部分投入了房地產項目的開發階段，因此這部分信托資金涉及到了到房地產項目開發的整個流程，包括土地購買、項目規劃、開工建設、營銷銷售、招商運營、后期管理等所有階段，無不依靠房地產開發商的項目操作能力、管理水平和開發經驗。如果開發商運營能力和經驗不足，那么很容易造成信托資金還款失敗，這也意味著信托資產的損失。

（三）信用風險因素：信用風險包括違約風險和道德風險。違約風險是指信托公司未按合同約定履行兌付義務，導致投資人未按合同約定取得相應的收益及取回本金。道德風險是指信托公司未按合同約定履行相關信息的披露，甚至采取不正當手段挪用、侵吞信托財產或者導致信托財產受到損失，從而導致投資者受損。同時，信托公司為了追求利益最大化，會將信托資金投入收益率最高的行業，因此收益率一直較高的房地產行業是信托公司的選擇之一，但是由于房地產市場波動較大，受政策影響也較大，因此這一投資渠道也是存在較大的不確定性，如果投資失敗會導致信托公司的財務風險加大。同時，房地產企業也極有可能發生信用風險，如瞞報企業財務信息及償債能力，甚至偽造財務報表，以取得信托資金的注入。所以，信托公司及房地產企業的信用風險因素對房地產信托都是具有不利影響的。

（四）流動性風險因素：從全國房地產信托運營情況來看，流動性風險的影響因素也是較大的，房地產信托的本質就決定了其流動性風險的存在。在房地產信托運營期間中，信托資金的投入領域為實物土地、實物物業、房地產企業股權等，同時其擔保措施也是不動產抵押、質押等，本來不動產的流動性就較差，交易時間較長。因此當房地產市場低迷時，房地產企業難以償還資金，這時作為信托財產及抵押財產的相關物業也難以交易成功，短期內，信托公司的兌付就會發生困難，流動性風險隨之變大。