關于如何構建房地產企業項目動態財務管理研究

李洪剛

[摘要]隨著我國社會的進步和經濟的發展，人民群眾的生活水平逐漸提升，隨之而來的是民眾對商品房的需求逐年遞增，這給我國的房地產行業帶來了巨大的發展契機，大量的投資者蜂擁而至進入房地產市場進行投資，求得收益的最大化。房地產行業是一個非常典型的資金密集型行業，隨著我國房地產行業的發展，商品房的數量和規模都逐年增長，這也給房地產企業帶來了巨大的資金壓力，同時增加了房地產企業的資金財務風險。文章就從動態財務管理模式角度出發，介紹了動態財務管理的概念及基本原則，分析了動態財務管理在房地產企業的應用可行性，指出了我國目前房地產企業動態財務管理中存在的一些問題，研究并探討如何有效地構建房地產企業項目的動態財務管理模式。

[關鍵詞]房地產企業;項目動態;財務管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201928110

1動態財務管理的基本原則

為了更加有效地發揮出動態財務管理的效果，應當遵循動態財務管理的四項基本原則：第一，合法性原則。主要是指房地產企業動態財務管理必須要遵循國家相關法律法規的規定，在規則允許的范疇之中進行動態財務管理工作，以防房地產企業財務管理活動過程之中出現違反國家法律法規的現象。第二，適應性原則。主要是指房地產企業所構建的動態財務管理模式必須要與企業自身的實際狀況和企業當地的整體社會、經濟和民生的發展水平相適應，并能夠根據企業的發展和未來的戰略規劃以及不斷變化的市場動態進行及時有效地調整和優化。除此之外，還必須保證房地產企業動態財務管理模式的可行性和可操作性。第三，一貫性原則。主要是指房地產企業動態財務管理模式必須要保持連續性和一致性，因為動態財務管理需要結合對于企業和項目未來發展目標以及規劃進行實時動態的財務管理，這是一個需要長時間進行的管理模式，因此必須杜絕朝令夕改等不利于房地產企業動態財務管理模式執行的現象發生，從而有效保障動態財務管理工作的順利執行。第四，整體性原則。主要是指房地產企業構建的動態財務管理模式不僅要適應于企業當前的整體情況，還要從長遠出發，與企業未來的發展戰略及規劃相適應，并在動態財務管理模式執行的過程中與企業其他財務管理制度通力協作，有效保證房地產企業的財務管理水平的提升。

2動態財務管理模式在房地產企業應用的可行性分析

21房地產企業具備大規模應用動態財務管理模式的基本條件

動態財務管理模式是隨著信息化技術的發展而逐步發展起來的，十分強調對于財務信息的實時性和及時性，因此對于應用企業的硬件條件和信息化水平要求較高，即需要具備先進的財務信息處理系統。目前我國的房地產企業實力雖然參差不齊，但是大部分企業都具備較強的經濟能力，并且普遍意識到了信息化管理的快速處理能力的重要性。目前大部分房地產企業的財務管理工作都已經實現了計算機和互聯網辦公，只要建立起相應的財務信息數據庫，開發出相應的信息處理工具，再結合云計算平臺就能夠有效地促進動態財務管理模式的發展，因此房地產企業具備大規模運用動態財務管理模式的基本條件。

22房地產企業具備廣泛的動態財務管理需求

因為房地產企業本身行業的特殊性，其項目運營的資金數量極其龐大，開發一個樓盤所需資金動輒數億、數十億，這給房地產企業的成本控制工作帶來了巨大的壓力，因此房地產企業急需提升自身財務管理水平和應用動態財務管理的需求。通過對動態財務管理模式的應用，房地產企業可以十分輕松地實時了解到項目的資金使用情況，大大增強了企業使用資金的準確度和安全性，也為房地產企業的經營決策提供了更多的依據。

3我國房地產企業動態財務管理存在的問題

31房地產企業對動態財務管理工作重視程度不夠

因為房地產企業在我國的發展時間不長，部分企業還處于粗放化管理中，再加之動態財務管理理論出現的時間較晚，目前的房地產企業動態財務管理相關的理論研究無法完全滿足企業的需求，導致很多房地產企業的管理者對動態財務管理工作的重視程度不夠。企業的管理者沒有重視動態財務管理工作，那么就不能很好地實現財務資源的優化配置，同時在人員配置方面比較隨意，造成企業相關人員的能力和專業程度不夠，工作效率低。

32房地產企業的動態財務管理監督機制不完善

房地產企業在建立健全企業動態財務管理監督機制上做得不夠。很多房地產企業在企業組織架構上未能按照規定組建董事會、管理層等，或者僅僅作為形式并沒有充分發揮組織結構的職能，使企業成為“一言堂”，大股東直接對企業的管理人員有任免權，以至于企業管理層難以真正發揮其應有權力。

在企業動態財務管理監管機制方面，存在“外部監管難，內部監管松”的問題。由于政府的相關審計部門不可能對房地產企業內部的經營情況完全了解，只要房地產企業有意隱瞞或者篡改一些財務數據就可以有效規避審查，而民間的審計機構因為自身利益的問題，可能會受到房地產企業的影響而無法嚴格按照監管要求辦事，因此從房地產企業財務監督角度來說，外部監管執行難度較大。同時，房地產企業的財務內部監督容易受到來自企業高層的影響，其監管力度不夠，執行力不強，造成房地產企業的內部監管不嚴，容易引發企業的財務危機。

33房地產企業動態財務管理主體素質有待提高

首先，房地產企業的動態財務管理工作主要面對的是企業管理人員和財務管理人員。目前很多房地產企業在管理人員的安排上任人唯親，使得企業的重要部門被能力不足的人所掌控，且這些人員因為與企業高層有關系缺乏自主學習的動力，造成房地產企業在重大決策時面臨困難。其次，房地產企業的財務管理人員普遍缺乏國家相關的法律法規和政策的了解，同時欠缺對房地產行業及與動態財務管理理論相關的知識學習和財務崗位職業道德的培養，使企業的財務管理工作存在較多漏洞。

4房地產企業動態財務管理模式的構建

房地產企業的動態財務管理模式的構建是影響房地產企業未來發展的重要工程，因此在模式構建之前必須要明確構建的原理，即在傳統財務管理的框架下利用信息化技術實現實時的財務信息動態監控，再基于相關財務信息數據的處理和反饋，將房地產動態財務管理構建為一個可以及時反映出企業和項目資金運行情況，并且可以有效模擬未來發展狀況的信息化處理平臺。因此做好房地產企業動態財務管理模式的構建工作主要有以下幾點：第一，需求分析。動態財務管理模式必須要緊密貼合房地產企業對于動態財務管理模式的要求和亟待解決的問題來進行構建，一般而言就是要將房地產企業生產、經營和管理中的各項財務信息數據化，并進行整合，實現快速準確的信息化管理。第二，系統板塊設計。確定好動態財務管理模式的需求分析后，需要根據其功能要求進行房地產企業動態財務管理模式的板塊設計。一般而言，房地產企業動態財務管理模式的板塊設計主要包括項目可行性研究、財務基礎信息整合、企業績效評估和企業項目成本控制等。第三，房地產企業動態財務管理模式的集成管理。在財務信息整合后，需要能夠進行科學有效的信息處理，主要包括財務成本分解、前期準備工作、成本跟蹤管理、評估考核和項目動態管理等流程，這些流程都需要緊密配合才能最大化地發揮動態財務管理模式的效果，有效提升房地產企業財務管理水平，使房地產企業實現利益最大化。

參考文獻：

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