淺談房地產開發全過程的造價管理

呂丹丹

（山西旅游職業學院 經濟管理系，山西 太原 030031）

0 引言

全國城鎮化率的不斷提高帶動房地產建設的穩步發展，房地產造價管理貫穿其全壽命周期，從項目的投資決策、設計方案比選、合作單位的確定到施工現場管理和結算，涉及工程技術能力、經濟學及管理學方面的知識；房地產造價管理要主動影響投資決策，為設計方案的選擇提供依據；另外，技術要求應和經濟指標相結合，爭取做到在滿足安全及技術規范的基礎上將經濟成本朝著最有利于項目利潤的方向壓縮。

房地產造價管理需要合理的組織架構作保障，清晰的制度和流程為依托，將全過程管理、全周期管理、全要素（進度、質量、干系人、采購、安全、風險、環保、成本）、全參與（政府、建設單位、施工、監理等）的造價管理思維滲透到各個環節、各項措施和每位參與者中。

1 項目決策階段

決策階段要考慮到政府政策、設計方案、建設業態和規模、土地資源合理利用、當地市場等對項目進行合理的定位，從土地成本、建設成本、期間費用及相關稅費等方面測算項目利潤，是后期工程造價管理的前提和保障。前期決策從土地基本情況和規劃指標出發，綜合考慮土地出讓年限、容積率、建筑密度等條件，利用內外部資源整合制定合理設計方案，進行成本及盈利指標測算，作為投資的重要決策依據。

例如：某項目主要業態為住宅和商業（占比5%），可售面積為10萬平米，按照當地房地產均價15000元/平米計算，經成本測算后，可得出本項目毛利潤率約為23%，毛利潤約為3.45億元；再扣除25%的企業所得及土地增值稅后對照項目預期效益目標科學決策項目可行性，具體指標如表1所示：

表1 項目成本測算表

決策階段的經濟評價參數還包括IRR（內部收益率）、總投資收益率、投資回收期等體現盈利能力的指標，資產負債率、流動比率等體現企業償債能力的指標。房地產項目投資額大、資金周轉要求高，在項目決策過程中，也要充分考慮融資的途徑、時機和風險，通過前期策劃確定最佳融資方案，控制財務成本。

2 項目設計階段

設計階段從設計源頭控制造價，實施限額設計是設計階段造價管理的重要方法，在設計階段考慮技術與經濟的合理統一，進行多方案比選，既不能忽略技術、安全上的合理規范和要求，也不能保守設計，浪費成本；從建筑、結構、裝修、園林等方面逐步推行標準化設計，提高工作效率。

設計方案的比選是項目設計階段造價管理的必要程序，項目中多采用多指標法進行比選，即從經濟指標、工期、技術質量、安全文明、材料機械、人員等結合各項目特點進行分析和評價。例如：保證安全情況下減少建筑基礎及主體結構的含鋼量，直接降低材料成本，進而減少地基處理費用；降低地下車庫的層高及地庫頂的覆土厚度，降低土方開挖和回填成本，也縮短了項目工期。

施工圖是指導現場施工的重要文件，施工圖審查有針對性的核查工程實際成本，審查內容包括工程量、人工材料以及定額使用的審查。施工圖審查方法較多，若對審查時間有要求，可選擇標準預算法、分組計算法、篩選法等審查速度較快的方法，但有一定的局限性；若對審查精度要求高，可選擇全面審查法、重點抽查法等。

3 項目招投標階段

工程造價全過程管理階段中，招投標階段直接影響工程項目的結算，要重視工程量清單計價辦法的細化實施，把握招標文件的質量及制定合理的評標辦法，在談標過程中既要重視商務標的談判，也不能忽略技術標，防止后期施工過程中由于“低價中標”導致因管理、技術力量薄弱，惡意變更和索賠，不但影響工程進度和質量，也會增加時間成本和經濟成本。

合作單位的質量直接決定項目的質量和成本（包括時間成本和費用成本），招標方式的選擇、合同類型及計價方式的選擇都會影響招標質量和效率；有施工標段的劃分也是造價管理的重要方式，對于項目體量大、業態多、專業復雜程度大的項目，應根據工程特點、甲方管理水平以及資金情況選擇合理的標段劃分，選擇多家單位施工，不僅能發揮各施工單位的優勢，各單位相互競價對降低中標價也有促進作用。

4 項目施工階段

施工階段的造價管理，主要是處理好工程造價、工程質量和工期之間的關系，從項目初期了解項目的情況，制定合理的人員、材料、機械計劃及施工組織設計，過程中根據規范、圖紙、合同等文件嚴格監督管理。竣工結算階段要結合施工現場的實際情況，過程中的相關文件及視頻資料要及時采集、妥善保存，做到有理有據的結算工作。項目施工階段是整個開發周期成本投入最大的，且不確定因素多、施工周期長、涉及行業廣泛等情況對項目動態成本的管理造成較大難度。

成本動態管理中現場工程變更對工程結算有重大影響，是施工管理監督的重點，包括工程內容的增減，改變原定施工條件、施工工藝等，分析工程變更的原因及責任方，按照施工單位提出申請或監理/甲方指示兩種情況分別履行變更程序。

動態糾偏是被動的造價管理中最有效的措施，結合前期編制的項目資金計劃，采用直觀的橫道圖法、時標網絡圖法進行偏差分析，分析偏差產生的原因（客觀原因、建設單位和施工單位管理原因、設計原因等），進行糾偏，保證項目關鍵線路順利推進。對于管理不當引起的偏差，糾偏的基本條件是建立合理的組織機構，即費用管理流程的制定，各級管理人員定崗定責，分工明確；對施工原因造成的偏差，進行技術方案的重新審查對比，制定合理的技術方案；針對不同偏差原因和幅度，也可采用一定程度的獎懲措施。

5 結語

本文通過對房地產開發四個階段造價管理的重點和難點的梳理，并結合項目實例，說明了在項目決策階段和設計階段造價管理的重要性，明確施工階段造價管理的動態控制方法，動態糾偏措施，將造價管理的思路應用到拿地、規劃設計、銷售、施工管理、后期維護等各個環節中，可作為房地產開發建設全過程造價管理的理論依據。