淺析城市規(guī)劃管理中的建筑物竣工測(cè)量

康毅清

（漳州市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院，福建 漳州 363000）

0 引言

作為驗(yàn)證建筑物的重要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建筑物竣工測(cè)量工作要以規(guī)劃管理要求高度一致，從而為后續(xù)的城市規(guī)劃管理提供重要理論依據(jù)。通常來(lái)講，建筑物的竣工測(cè)量工作具備一定的行政效力且要求工作精度較高，該項(xiàng)技術(shù)流程涉及的工程內(nèi)容比較廣泛且真實(shí)測(cè)量工作難度較大。對(duì)建筑物進(jìn)行有效測(cè)量能夠保證城市規(guī)劃管理部門的高效工作，同時(shí)將工作人員的工作效能發(fā)揮到極致，從而幫助施工單位與政府部門獲取非常精確的地理信息。因此，城市規(guī)劃管理離不開科學(xué)合理的建筑物竣工測(cè)量，而高效的建筑物竣工測(cè)量也能夠?yàn)榻ㄖ锏慕ㄔO(shè)質(zhì)量提供有力保障。

1 建筑物竣工測(cè)量的具體內(nèi)容

1.1 實(shí)地測(cè)繪

對(duì)城市規(guī)劃中的建筑物來(lái)說(shuō)，測(cè)量單位需要對(duì)已竣工的建筑物及地物地貌進(jìn)行詳細(xì)測(cè)量。根據(jù)竣工總圖的實(shí)際要求，對(duì)規(guī)劃建筑物的使用性質(zhì)、建設(shè)尺寸、工程標(biāo)高、周邊道路、區(qū)域綠化等進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。通常來(lái)講，規(guī)劃管理用地的實(shí)際測(cè)量范圍必須是規(guī)劃用地 30米范圍內(nèi)的所有道路和與之相對(duì)的第一排建筑物。

圖1 建筑物周圍測(cè)量

1.2 測(cè)量建筑物周圍區(qū)域的位置信息

建筑物周圍區(qū)域的地理位置信息也非常重要，主要包括對(duì)建設(shè)用地附近永久性建筑物或構(gòu)筑物進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪，對(duì)目標(biāo)建筑物與四至的地物地貌、用地紅線以及代征范圍線等關(guān)鍵因素進(jìn)行規(guī)劃調(diào)查。

1.3 建筑物的面積測(cè)量

建筑物面積的主要指標(biāo)包括：測(cè)量建筑物的總建筑面積、建筑物的計(jì)容面積和不計(jì)容面積。其中，計(jì)容面積一般包含住宅面積、商業(yè)面積、公建配套面積等。不計(jì)容面積一般包含地下建筑面積、架空層面積、其他等。這些主要的指標(biāo)均要在測(cè)量和計(jì)算中獨(dú)立標(biāo)注。值得注意的是在地方標(biāo)準(zhǔn)中還規(guī)定了不同屬性的建筑物以及不同建筑層高都會(huì)影響到面積的計(jì)算。

1.4 建筑高度測(cè)量

規(guī)劃的建筑高度控制主要是根據(jù)建筑密度、容積率、當(dāng)?shù)氐暮娇障薷摺⑽⒉ㄍǖ赖挠绊懠爸苓吔ㄖ娜照盏染C合分析。規(guī)劃建筑高度測(cè)量，主要針對(duì)室內(nèi)標(biāo)高、室外標(biāo)高、地下室高度、層高、總高度和屋頂附屬房高度等進(jìn)行全方位測(cè)量。

2 建筑竣工測(cè)量技術(shù)流程

2.1 外業(yè)量測(cè)流程

現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)，利用建筑工程施工時(shí)的控制網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)檢核無(wú)誤后，對(duì)建筑物的外墻角點(diǎn)、陽(yáng)臺(tái)、檐廊等凹凸的部位進(jìn)行量測(cè)，并將這些點(diǎn)與墻體的實(shí)際情況聯(lián)系起來(lái)，描繪出建筑物的基本形狀。工業(yè)廠房相對(duì)簡(jiǎn)單，如遇到高層商品房或綜合樓就會(huì)復(fù)雜得多。對(duì)于高層建筑量測(cè)時(shí)一般可分解為標(biāo)準(zhǔn)層和特殊樓層，標(biāo)準(zhǔn)層可量測(cè)2至3層，尺寸經(jīng)相互檢核對(duì)比后，誤差在允許值范圍內(nèi)，可取平均值。而特殊樓層與其它樓層的尺寸和形狀都會(huì)有差異，所以需要每層單獨(dú)量測(cè)。

高度測(cè)量需量取室內(nèi)外標(biāo)高、層高、主體總高度及地下室高度和屋頂附屬房高度等，比較常用的儀器設(shè)備有手持激光尺、鋼卷尺配合全站儀進(jìn)行測(cè)量。

為了后期編繪竣工總圖，不僅量測(cè)竣工建筑物形狀還需對(duì)地面的小區(qū)道路、景觀綠化、車位等地形地物進(jìn)行采集。目前政府高度重視城市的美觀也結(jié)合對(duì)違章占地和違章搭蓋的治理，規(guī)劃部門要求在竣工測(cè)量的同時(shí)對(duì)建筑物的外觀要留有影像資料。故在竣工測(cè)量當(dāng)中對(duì)建筑物的外立面拍照，還利用小型無(wú)人機(jī)以俯視的角度拍攝竣工建筑物的整體外觀。這些影像資料不僅為相關(guān)部門在竣工驗(yàn)收時(shí)提供更為直觀、清晰的判斷和決策，也為后續(xù)治理“兩違”提供更有力的依據(jù)。

2.2 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)編輯、計(jì)算和入庫(kù)

在現(xiàn)場(chǎng)采集完所有數(shù)據(jù)后需在內(nèi)業(yè)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行編輯處理，對(duì)竣工建筑物的每層外墻角點(diǎn)與之墻體進(jìn)行連接，使之成為一個(gè)封閉的多邊形，并標(biāo)注尺寸按相應(yīng)的規(guī)范計(jì)算面積，最后每層都應(yīng)繪制分層平面圖。在形成竣工規(guī)劃條件核實(shí)報(bào)告書時(shí)，需將角點(diǎn)坐標(biāo)、尺寸、層高、總高度、分層面積、總面積等實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)按報(bào)告書的格式填寫并計(jì)算出與相應(yīng)的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的差值。最后結(jié)論部分對(duì)所有數(shù)據(jù)逐項(xiàng)統(tǒng)計(jì)與規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比。

竣工總圖按實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)編繪。除了編繪現(xiàn)狀地形圖外，應(yīng)在此基礎(chǔ)上標(biāo)注竣工建筑物的長(zhǎng)度、寬度、高度，標(biāo)注竣工建筑物與規(guī)劃控制條件地物或周邊建筑物的距離，標(biāo)注竣工建筑物與道路紅線、規(guī)劃紅線、用地界線等的關(guān)系。

剔除錯(cuò)誤的、多余的數(shù)據(jù)后，將有用的數(shù)據(jù)上傳到地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

（1）數(shù)據(jù)檢查驗(yàn)收。主要檢查不同圖幅數(shù)據(jù)之間不完整、不一致等問(wèn)題和圖形要素之間的關(guān)系協(xié)調(diào)。

（2）數(shù)據(jù)預(yù)處理。主要是統(tǒng)一坐標(biāo)系、比例尺轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)綜合和符號(hào)圖形、注記的處理等工作。

（3）數(shù)據(jù)預(yù)入庫(kù)。按要求將數(shù)據(jù)預(yù)入庫(kù)到相應(yīng)的數(shù)據(jù)層。

（4）數(shù)據(jù)入庫(kù)前編輯。圖幅接邊處進(jìn)行線實(shí)體連接，面實(shí)體進(jìn)行合并和封閉，注記必須是整體，清理重復(fù)地形要素。

（5）數(shù)據(jù)正式入庫(kù)。

3 城市規(guī)劃管理中建筑物竣工的測(cè)量依據(jù)以及技術(shù)要求

3.1 建筑物竣工的測(cè)量依據(jù)

在對(duì)建筑物進(jìn)行竣工測(cè)量時(shí)，除滿足建筑物竣工測(cè)量的規(guī)范要求外，還應(yīng)收集總平面布置圖、施工設(shè)計(jì)圖、設(shè)計(jì)變更文件、施工檢測(cè)記錄、竣工測(cè)量資料、其他相關(guān)資料等做為部分相關(guān)依據(jù)并對(duì)實(shí)地進(jìn)行對(duì)照核查。并且建筑物竣工測(cè)量成果還必須執(zhí)行國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的地形圖標(biāo)準(zhǔn)、工程測(cè)量規(guī)范、城市測(cè)量規(guī)范等有關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，建筑物測(cè)繪成果上傳數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)，還要按照標(biāo)準(zhǔn)的體系來(lái)執(zhí)行。

3.2 建筑物竣工測(cè)量的技術(shù)要求

竣工總圖與一般地形圖不完全相同，主要是為了反映設(shè)計(jì)與施工的實(shí)際情況，以編繪為主。當(dāng)編繪資料不全時(shí)，需要實(shí)測(cè)補(bǔ)充或全面實(shí)測(cè)。為了使實(shí)測(cè)竣工總圖能與原設(shè)計(jì)圖相協(xié)調(diào)，其坐標(biāo)系統(tǒng)、高程系統(tǒng)、測(cè)圖比例尺、圖例符號(hào)等應(yīng)與原設(shè)計(jì)圖相同?？⒐た倛D宜采用數(shù)字竣工圖，比例尺宜采用1：500?？⒐た倛D的實(shí)測(cè)應(yīng)在已有的施工控制點(diǎn)上進(jìn)行，當(dāng)控制的被破壞時(shí)，應(yīng)進(jìn)行恢復(fù)。竣工圖上的測(cè)量精度要求：（1）主要建筑物精度要求：點(diǎn)位中誤差5cm，高程中誤差2cm。（2）次要建筑物精度要求：點(diǎn)位中誤差7cm，高程中誤差3cm。（3）其他地形地物精度要求：同1:500比例尺地形測(cè)量。

圖2 建筑物初期的工程測(cè)量

4 優(yōu)化建筑物竣工測(cè)量的有效措施

建筑物竣工測(cè)量的質(zhì)量關(guān)系到建筑施工企業(yè)的利益，也關(guān)系到房屋所有人的利益，關(guān)系到房屋運(yùn)營(yíng)和使用過(guò)程中的生命財(cái)產(chǎn)安全。因此，在竣工測(cè)量過(guò)程中一線的工作人是最重要的。在工作過(guò)程和數(shù)據(jù)處理的后期，既要做到效率高，更要有負(fù)責(zé)任的態(tài)度，公平、客觀地測(cè)量和計(jì)算相應(yīng)的數(shù)據(jù)。只有這樣，才能更準(zhǔn)確地掌握可靠的數(shù)據(jù)，做到建筑物竣工測(cè)量的質(zhì)量保障。具體措施包括以下幾個(gè)方面。

4.1 現(xiàn)場(chǎng)量測(cè)是否符合相關(guān)的實(shí)施方案

在現(xiàn)場(chǎng)工作過(guò)程中，有竣工總平面圖、專業(yè)分圖和竣工斷面圖）測(cè)量。應(yīng)根據(jù)工程需要收集所需檢查的不規(guī)則部位、建筑物外輪廓拐點(diǎn)、主要關(guān)鍵點(diǎn)、高度、面積等在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)于實(shí)測(cè)的變更部分應(yīng)按實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)編制，做到細(xì)致計(jì)算?？⒐そㄖ锏臏y(cè)量與計(jì)算，不僅是一項(xiàng)基礎(chǔ)測(cè)繪，還要與規(guī)劃部門的控制性指標(biāo)、數(shù)據(jù)做對(duì)比，因此，與規(guī)劃部門的信息密切相關(guān)。圖紙成果所體現(xiàn)的信息應(yīng)按照固定的、直觀的進(jìn)行系統(tǒng)表達(dá)，這樣更有利于相關(guān)部門的對(duì)比和決策。但對(duì)測(cè)繪人員來(lái)說(shuō)，這就對(duì)他們提出了更嚴(yán)格的要求，不僅要求他們具備較好的測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)，而且要求他們對(duì)建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理的目的有更全面的認(rèn)識(shí)，特別是在野外工作過(guò)程中，更要注重核查。

4.2 嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

竣工測(cè)量成果的質(zhì)量是非常重要的，它不僅決定了施工成果的可靠性、準(zhǔn)確性，一項(xiàng)成果數(shù)據(jù)的差異可能會(huì)導(dǎo)致政府部門的決策失誤。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目的測(cè)繪前，必須嚴(yán)格遵循測(cè)繪技術(shù)規(guī)范和質(zhì)量控制，并配備質(zhì)量負(fù)責(zé)人。一方面有利于提高生產(chǎn)過(guò)程中技術(shù)和質(zhì)量工作的協(xié)調(diào)和管理效率，另一方面有利于監(jiān)督控制測(cè)量成果的質(zhì)量。在測(cè)量過(guò)程中，操作人員的責(zé)任心和積極認(rèn)真的工作作風(fēng)使得工作效率得到很大的提升。在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量過(guò)程中需要嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)范來(lái)對(duì)目標(biāo)進(jìn)行有效處理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。除此之外，要不斷加強(qiáng)測(cè)繪人員的技術(shù)指導(dǎo)，建立完善的測(cè)量過(guò)程監(jiān)控體系。對(duì)各種專業(yè)技術(shù)強(qiáng)、精度要求高、施測(cè)難度大的問(wèn)題，要認(rèn)真研究解決困難，并全面檢查測(cè)量成果，堅(jiān)持測(cè)繪產(chǎn)品“兩級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收”的方式防控。即：（1）測(cè)繪單位作業(yè)部分的過(guò)程檢查，過(guò)程檢查采用全數(shù)檢查和詳查。（2）測(cè)繪單位質(zhì)量管理部門的最終檢查，最終檢查一般采用全數(shù)檢查，涉及野外檢查項(xiàng)的可采用抽樣檢查，樣本以外的應(yīng)實(shí)施內(nèi)業(yè)全數(shù)檢查，并編寫檢查報(bào)告書。在最后階段，各級(jí)質(zhì)檢人員應(yīng)全面細(xì)致地進(jìn)行檢查工作，包括控制點(diǎn)、成果圖、報(bào)告書、計(jì)算數(shù)據(jù)等。進(jìn)一步確保圖面干凈清晰，合理選擇各種要素，準(zhǔn)確使用各種圖形符號(hào)，高程點(diǎn)準(zhǔn)確可靠，尺寸數(shù)據(jù)表達(dá)無(wú)誤；確保報(bào)告書格式符合要求，內(nèi)容描述簡(jiǎn)明扼要，表達(dá)清晰明了，面積、尺寸、高度等數(shù)據(jù)計(jì)算無(wú)誤?？⒐た倛D編繪完成后還應(yīng)經(jīng)原設(shè)計(jì)及施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人審核、會(huì)簽。

圖3 全天候建筑物測(cè)量工作

5 竣工測(cè)繪成果的重要性

竣工建筑物測(cè)繪成果主要是為規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目竣工規(guī)劃條件核實(shí)提供依據(jù)。規(guī)劃及相關(guān)部門用竣工的實(shí)測(cè)成果和經(jīng)審批的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比對(duì)分析及現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，如存在面積增建、坐標(biāo)角點(diǎn)位移、超出限高等與設(shè)計(jì)圖紙存在不符的，不符合情況經(jīng)核實(shí)后，給予相應(yīng)處罰，即罰款或拆除處理。目前，按照黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化“放管服”改革和優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的部署要求，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》精神，福建省正全面開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革實(shí)施方案。做為建設(shè)項(xiàng)目審批改革中的測(cè)繪這一領(lǐng)域，我市也積極推行工程建設(shè)項(xiàng)目“多測(cè)合一”工作的實(shí)施。具體試行將把同一工程建設(shè)項(xiàng)目的多項(xiàng)測(cè)繪整合，實(shí)現(xiàn)一次委托、聯(lián)合測(cè)繪、成果共享。測(cè)繪成果將上傳在工程建設(shè)項(xiàng)目審批的系統(tǒng)上由各審批單位調(diào)取各自所需的成果數(shù)據(jù)，在聯(lián)合竣工驗(yàn)收階段就包含：竣工規(guī)劃條件核實(shí)測(cè)量、用地復(fù)合驗(yàn)收測(cè)量、防空地下室建筑面積測(cè)量、綠地率及市政配套核實(shí)測(cè)量、消防測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪等多個(gè)測(cè)量項(xiàng)目。經(jīng)相關(guān)部門審核和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，提出書面結(jié)論或意見(jiàn)。

6 結(jié)論

在城市規(guī)劃管理中，建筑物竣工測(cè)量是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，它不僅關(guān)系到相關(guān)政府部門在行政審批和決策上的重要參考，也關(guān)系到開發(fā)企業(yè)和施工單位的切身利益，而且對(duì)建筑物運(yùn)行過(guò)程中的人身、財(cái)產(chǎn)安全也非常重要?？⒐y(cè)量相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格按照《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)要求，本著實(shí)事求是的工作態(tài)度，豐富理論基礎(chǔ)，加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)新方法，并結(jié)合實(shí)踐，對(duì)建筑物竣工測(cè)量產(chǎn)品采取嚴(yán)格的質(zhì)量控制。在今后的城市規(guī)劃管理工作中，更需要對(duì)建筑物竣工測(cè)量進(jìn)行進(jìn)一步深入的分析。