淺談房地產(chǎn)企業(yè)工程量清單計(jì)價(jià)常見(jiàn)問(wèn)題與處理策略

付金龍

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，工程量清單計(jì)價(jià)模式也已日趨成熟。筆者現(xiàn)結(jié)合工作中的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在工程量清單計(jì)價(jià)模式下的常見(jiàn)問(wèn)題與處理策略談一些個(gè)人的觀點(diǎn)，希望能為清單編制、成本控制提供一定的參考。

Abstract： With the continuous development of China's real estate industry， the pricing model of Bill of Quantities has become increasingly mature. Combined with the actual situation in the work， the author proposes some personal opinions on the common problems and treatment strategies of real estate enterprises under the Bill of Quantities pricing model. It is hoped that this paper can provide some reference for inventory preparation and cost control.

關(guān)鍵詞：清單計(jì)價(jià);問(wèn)題;策略;成本控制

Key words： bills pricing;problem;strategy;cost control

中圖分類(lèi)號(hào)：F284 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2019）30-0062-03

0 ?引言

本文將從清單的構(gòu)成、清單計(jì)價(jià)模式下合同性質(zhì)的選擇、并結(jié)合工作中的實(shí)際案例對(duì)清單計(jì)價(jià)模式下的問(wèn)題及處理策略進(jìn)行闡述，從而更好的進(jìn)行成本控制。

1 ?清單的構(gòu)成

《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》GB5050-2013中工程量清單一般由編制說(shuō)明、措施項(xiàng)目清單、分部分項(xiàng)工程清單、其他項(xiàng)目清單、規(guī)費(fèi)、稅金等組成。

1.1 編制說(shuō)明

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際操作中，工程量清單的編制說(shuō)明一般包含編制依據(jù)、工程概況、招標(biāo)界面、清單編制范圍、投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求及注意事項(xiàng)等。

1.2 措施項(xiàng)目清單

措施項(xiàng)目清單是圖紙及資料未能直觀反映出來(lái)，但實(shí)際施工會(huì)發(fā)生的內(nèi)容（如安全文明施工費(fèi)，腳手架，大型器械使用相關(guān)費(fèi)用等），根據(jù)相關(guān)工程現(xiàn)行國(guó)家計(jì)量規(guī)范的規(guī)定編制，結(jié)合擬建工程的實(shí)際情況列項(xiàng)。

1.3 分部分項(xiàng)工程清單

分部分項(xiàng)工程清單是圖紙及資料能直觀反映出來(lái)的工作內(nèi)容（一般為實(shí)體工程）。其中，清單中的項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容須準(zhǔn)確、合理，它是投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的重要依據(jù)。

1.4 其他項(xiàng)目清單

其他項(xiàng)目清單一般由暫列金額、暫估價(jià)（包括材料暫估價(jià)，工程設(shè)備暫估價(jià)，專(zhuān)業(yè)工程暫估價(jià)）、計(jì)日工、總承包管理費(fèi)/服務(wù)費(fèi)等組成。

1.4.1 暫列金額與暫估價(jià)的區(qū)別如表1所示。

1.4.2 計(jì)日工

計(jì)日工適用現(xiàn)場(chǎng)一些零星工程，合同約定之外/額外工作。其突發(fā)性決定其價(jià)格偏高，實(shí)踐中一般不采用。

1.4.3 總承包管理費(fèi)/服務(wù)費(fèi)

總承包管理費(fèi)/服務(wù)費(fèi)是由發(fā)包人支付給承包人的一筆費(fèi)用。承包人進(jìn)行的專(zhuān)業(yè)分包或勞務(wù)分包不在此列。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際操作中，對(duì)業(yè)主指定分包要求提供相應(yīng)的服務(wù)，對(duì)業(yè)主自行采購(gòu)的材料、設(shè)備進(jìn)行保管等。

1.5 規(guī)費(fèi)

規(guī)費(fèi)包括工程排污費(fèi)（已取消）、社會(huì)保障費(fèi)、住房公積金、工傷保險(xiǎn)。

1.6 稅金

目前工程量清單中綜合單價(jià)均為不含稅單價(jià)，稅金在匯總表單列。實(shí)行增值稅，價(jià)稅分離。

2 ?清單計(jì)價(jià)模式下合同性質(zhì)的選擇

合同性質(zhì)一般分為固定單價(jià)合同、固定總價(jià)合同、成本加酬金合同等。合同性質(zhì)之間的區(qū)別見(jiàn)表2。

3 ?清單計(jì)價(jià)模式下的問(wèn)題與處理策略

3.1 編制清單時(shí)常遇到的問(wèn)題

3.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)部門(mén)較多，各部門(mén)間的溝通協(xié)調(diào)直接影響到清單的編制質(zhì)量。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工期要求比較緊急，在編制清單時(shí)主要存在如下問(wèn)題：①圖紙方面：圖紙不全、圖紙做法不清晰、圖紙做法與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況不符;②技術(shù)方面：施工界面模糊不齊全與圖紙不符，技術(shù)要求不清晰，材料品牌不齊全;③成本管理方面：變化較多，沒(méi)有完善的合約規(guī)劃。

3.1.2 處理策略

①各部門(mén)要通力協(xié)作，保證出具的成果性資料的質(zhì)量;②加強(qiáng)內(nèi)部溝通，編制清單前，各部門(mén)對(duì)相關(guān)的圖紙、技術(shù)文件等進(jìn)行會(huì)審;③要求各部門(mén)提出成本優(yōu)化的方案并被公司采納的，對(duì)提出者進(jìn)行適當(dāng)?shù)募?lì)。

3.2 綜合單價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)范圍和幅度劃分問(wèn)題

3.2.1 綜合單價(jià)由人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和一定范圍的風(fēng)險(xiǎn)組成。風(fēng)險(xiǎn)范圍分擔(dān)一定要相對(duì)合理，風(fēng)險(xiǎn)范圍過(guò)大，施工單位無(wú)法接受，最終還是有業(yè)主買(mǎi)單。

案例一：上海市xx住宅項(xiàng)目，xx建工承建該項(xiàng)目二標(biāo)段，簽訂固定總價(jià)合同，人工、材料、機(jī)械等費(fèi)用變化全部由承包人承擔(dān)。中標(biāo)價(jià)為2.24億，建筑面積14萬(wàn)方，鋼材用量1萬(wàn)噸，混凝土7.5萬(wàn)方。

在相隔一年多的時(shí)間里，鋼材由2500元/噸漲到4700元/噸，混凝土由300元/m3漲到450元/m3，主要材料費(fèi)用多支出3000多萬(wàn)元。承包單位不堪重負(fù)，出現(xiàn)停工危機(jī)。

3.2.2 處理策略

①確定調(diào)差的范圍及幅度。在招標(biāo)文件和合同文件中約定可調(diào)價(jià)材料的范圍及幅度;比如：鋼筋混凝土調(diào)，人工不調(diào)。鋼材風(fēng)險(xiǎn)幅度值在±5%，混凝土風(fēng)險(xiǎn)幅度值在±8%。

②確定基準(zhǔn)單價(jià)。招標(biāo)文件內(nèi)約定采用的基準(zhǔn)價(jià)或投標(biāo)報(bào)價(jià)同期的信息價(jià)作為價(jià)款調(diào)整的基準(zhǔn)。調(diào)差一般只計(jì)取稅金。

3.3 項(xiàng)目特征不明或與實(shí)際不一致

3.3.1 項(xiàng)目特征：即構(gòu)成分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目自身價(jià)值的本質(zhì)特征（簡(jiǎn)單地說(shuō)就是構(gòu)成某個(gè)項(xiàng)目的工序、做法要求、規(guī)格、型號(hào)、參數(shù)等），是投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的重要依據(jù)。

案例二：xx商務(wù)區(qū)xx地塊總包圖紙?jiān)O(shè)計(jì)說(shuō)明中NQ7基層做法為：3*15耐火紙面石膏板+150輕鋼龍骨（中填100厚巖棉）+3*15耐火紙面石膏板或：2*12紙面石膏板+150輕鋼龍骨（中填70厚巖棉）+2*12紙面石膏板

合同清單按圖紙列項(xiàng)，并未將兩種做法分開(kāi)，投標(biāo)單位綜合單價(jià)分析表內(nèi)按照3*15耐火紙面石膏板+150輕鋼龍骨（中填100厚巖棉）+3*15耐火紙面石膏板的做法報(bào)價(jià)。后下發(fā)變更圖，其中地上商業(yè)部分原玻璃隔斷改為：2X12紙面石膏板+100輕鋼龍骨（中填巖棉）+2X12紙面石膏板隔斷。承包商訴求按照合同價(jià) 290.83元/m2執(zhí)行。

3.3.2 處理策略

①若圖紙做法不明確，可要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行澄清或可選多種材料，清單中應(yīng)全部分開(kāi)列出，讓投標(biāo)單位分別報(bào)價(jià)，對(duì)后期變更可提供參考依據(jù)。

②項(xiàng)目特征描述須準(zhǔn)確、合理。

③對(duì)于清單編制人員要求較高，除了要正確把握好量和項(xiàng)，還要了解施工工藝（做法）。

3.4 ?不平衡報(bào)價(jià)

3.4.1 不平衡報(bào)價(jià)，一般是指在總價(jià)不變的前提下，將某些分項(xiàng)工程的單價(jià)報(bào)的高于常規(guī)價(jià)，將另一些分項(xiàng)工程的單價(jià)報(bào)的低于常規(guī)價(jià)，以保證總報(bào)價(jià)有競(jìng)爭(zhēng)力并能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。不平衡報(bào)價(jià)常見(jiàn)的策略如表3。

案例三：xx區(qū)xx地塊新總包xx在投標(biāo)時(shí)，植筋項(xiàng)目單價(jià)偏高，因?yàn)槭歉鶕?jù)總體方案文本進(jìn)行模擬清單招標(biāo)，植筋工程量為暫估量，后期結(jié)算數(shù)量肯定會(huì)增加。

3.4.2 處理策略

①在清標(biāo)時(shí)把所有單價(jià)偏低偏高的項(xiàng)目都羅列出來(lái)，并于商務(wù)問(wèn)卷中提出，讓投標(biāo)單位調(diào)整報(bào)價(jià)。

②在招標(biāo)文件中約定：后期結(jié)算工程量與合同偏差在15%時(shí)單價(jià)需進(jìn)行調(diào)整。增加15%以上時(shí)，增加部分工程量單價(jià)調(diào)低，減少15%以上時(shí)，減少部分工程量單價(jià)調(diào)高。

③對(duì)于施工方案，要求投標(biāo)單位必須踏勘現(xiàn)場(chǎng)，充分了解現(xiàn)場(chǎng)情況，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出原方案是否可行，若不提出，后期方案變更，費(fèi)用由投標(biāo)單位承擔(dān)。

3.5 固定總價(jià)模式下工程量清單錯(cuò)漏項(xiàng)責(zé)任問(wèn)題

3.5.1 實(shí)際工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快推進(jìn)招標(biāo)程序及后續(xù)施工許可證的辦理工作，會(huì)在施工圖尚未出來(lái)的情況下就編制工程量清單，并進(jìn)行招標(biāo)，后期施工圖出來(lái)后，差異較大。

3.5.2 處理策略

①圖紙深度、完整度沒(méi)達(dá)到要求，不采用固定總價(jià)合同。②施工圖出具后進(jìn)行重計(jì)量，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。③對(duì)于工程量可加入包干量，由投標(biāo)人自行填報(bào)。④總價(jià)包干合同可在招標(biāo)文件及合同中約定：各投標(biāo)人需按照招標(biāo)圖紙對(duì)清單的工程量和項(xiàng)進(jìn)行復(fù)核，投標(biāo)人在簽訂合同前可對(duì)清單項(xiàng)和量提出異議，否則出現(xiàn)工程量清單錯(cuò)漏項(xiàng)的責(zé)任由投標(biāo)單位承擔(dān)（此辦法有司法依據(jù)，詳案例四）。

案例四：

對(duì)于非國(guó)有投資項(xiàng)目，招標(biāo)文件中約定了投標(biāo)人對(duì)工程量清單核對(duì)的義務(wù)，在合理期限內(nèi)未對(duì)工程量清單提出異議，表明投標(biāo)人認(rèn)可招標(biāo)人提供的工程量清單和施工圖紙之間的工程量差異，在完工后再主張?jiān)黾庸こ塘浚ㄔ翰挥柚С帧＃ㄖ猩绞兄屑?jí)人民法院（2015）中法民一終字第153號(hào)）

3.6 設(shè)計(jì)變更的合理性

3.6.1 在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本控制至關(guān)重要，但是一些設(shè)計(jì)變更往往會(huì)導(dǎo)致成本的增加。造成設(shè)計(jì)變更的原因如表4。

3.6.2 處理策略

①對(duì)于每一個(gè)設(shè)計(jì)變更都要嚴(yán)格把關(guān)，看是否真的需要，每個(gè)部門(mén)都要負(fù)起責(zé)任。

②進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。

③對(duì)施工圖進(jìn)行嚴(yán)格審核。

④建立設(shè)計(jì)變更內(nèi)部評(píng)估體系（每個(gè)變更都要經(jīng)過(guò)評(píng)估，并簽字后才可生效）。

⑤加強(qiáng)對(duì)材料市場(chǎng)及施工工藝的了解。

4 ?結(jié)束語(yǔ)

造價(jià)管理的核心在于合同管理，而圖紙、工程量清單、施工技術(shù)方案及價(jià)款變動(dòng)條款等都是合同的組成部分，清單的錯(cuò)項(xiàng)、漏項(xiàng)會(huì)直接影響工程成本，而清單的完備性往往與施工圖紙、施工工藝、工程界面、產(chǎn)品定位等有著直接的關(guān)系，所以在清單計(jì)價(jià)模式下要全方位、多角度的控制成本，提高公司效益。

參考文獻(xiàn)：

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