房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素及其管理對(duì)策研究

石振彤

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下滑，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益相應(yīng)減少，投資者不得不采取一系列措施降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提升收益。首先我們必須認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特性，其次要知道風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，最后通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)有一系列風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對(duì)措施，這些對(duì)投資者分析及應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)并提升投資收益有著舉足輕重的作用。

Abstract： With the decline of China's economic growth rate， the investment income of real estate projects has decreased accordingly. Investors have to adopt a series of measures to reduce investment risks and increase profits. First， we must understand the characteristics of real estate investment risk， and secondly， we must know the causes of the risk. Finally， we found that there are a series of risk management and response measures through research， which play an important role in analyzing and responding to real estate project investment risks and improving investment income.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn);投資風(fēng)險(xiǎn)因素;風(fēng)險(xiǎn)管理辦法;風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)對(duì)策

Key words： real estate project investment risk;investment risk factor;risk management approach;risk response countermeasure

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2019）30-0040-03

0 ?引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期的關(guān)鍵，若提高房地產(chǎn)行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力或者指導(dǎo)投資者投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，則必然需要從多角度各方位建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目投資理論體系。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的研究，可以系統(tǒng)地分析各類(lèi)潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素及其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響大小，最后直接應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者的思維及其投資行為，并為其帶來(lái)最大收益。

1 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)特性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者因?qū)?lái)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的決策以及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的資產(chǎn)損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度，即投資者因從事房地產(chǎn)項(xiàng)目投資而造成的損失的可能性大小或不利結(jié)果發(fā)生的概率。

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的本質(zhì)及其規(guī)律性表現(xiàn)。正由于這些特征才使得房地產(chǎn)項(xiàng)目投資實(shí)際收益與期望收益之間存在或大或小的差距，正確認(rèn)識(shí)或理解這些特性，對(duì)創(chuàng)建風(fēng)險(xiǎn)管理體系，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提升風(fēng)險(xiǎn)控制效率具有重要意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特性有：

1.1.1 普遍性與客觀性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)存在于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期、建安、經(jīng)營(yíng)全周期，并且每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都具有投資風(fēng)險(xiǎn)，因此具有普遍性的特點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)具有不以人的意志為轉(zhuǎn)移，只存在于客觀規(guī)律中的特點(diǎn)，因此又具有客觀性。

1.1.2 不確定性

不確定性是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)最大特點(diǎn)，換句話(huà)說(shuō)就是我們無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)計(jì)它。舉例來(lái)說(shuō)，比如國(guó)家為了調(diào)節(jié)完善經(jīng)濟(jì)體制而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控。再比如，經(jīng)濟(jì)危機(jī)、自然災(zāi)害及戰(zhàn)爭(zhēng)等因素，我們都無(wú)法對(duì)其進(jìn)行控制，但這些因素對(duì)房地產(chǎn)投資造成或多或少的影響。

1.1.3 多樣性與組合性

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)過(guò)程，其受到的影響或干擾因素也遠(yuǎn)大于其他投資方式，其與政策法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)向、金融態(tài)勢(shì)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、城市供求關(guān)系等全部息息相關(guān)。同樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的最終收益影響也即為這些影響因素的線(xiàn)性或非線(xiàn)性組合。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)具有多樣性與組合性的體征。

1.1.4 變現(xiàn)性差

房地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)歷投資、建設(shè)、賣(mài)出變現(xiàn)的過(guò)程，投資周期長(zhǎng)、金額大，變現(xiàn)周期長(zhǎng)，不像股票、債券等能夠隨時(shí)變現(xiàn)，如果想要短期變現(xiàn)很容易造成較大損失，即其變現(xiàn)性差的特性。

1.1.5 激勵(lì)性強(qiáng)

“白銀時(shí)代”的房地產(chǎn)業(yè)依然是一個(gè)比較“暴利”的行業(yè)，其收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等其他行業(yè)，也正因如此，雖然面對(duì)眾多風(fēng)險(xiǎn)，投資者仍然對(duì)此樂(lè)此不疲。同時(shí)也印證了高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)更能帶來(lái)超額利潤(rùn)的市場(chǎng)規(guī)律。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也給予投資者一定的激勵(lì)性。

2 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素分析