新經濟形勢下房地產行業的現狀、問題及對策研究

摘 要：在我國經濟快速發展的前提下，房地產行業作為關系國計民生的支柱產業，也實現了又快又好的發展。但是，在全國發展房地產經濟的同時，新經濟形勢的到來，使我國房地產行業也面臨著史無前例的境遇和考驗，其需要正視的缺陷也接踵而至。文章首先對新經濟形勢下房地產行業的發展現狀進行簡略分析，重點研究房地產行業在新經濟背景下存在的問題，并提出有效的措施和建議來促進房地產經濟優化發展。

關鍵詞：新經濟;房地產;存在問題;措施

一、 引言

住房問題一直是影響人們生活水平和幸福指數的重要因素。近年來，受新經濟的沖擊，我國房地產市場出現了暴漲。在取得巨大成就的同時，還有一系列問題需要解決。文章從我國房地產行業在新經濟背景下的現狀分析入手，針對市場中存在的銷售態勢疲軟、融資困難、投資增長過快、房產空置率增長等問題提出了針對性措施，來保障房地產行業在世界潮流中穩健發展。

二、 新經濟形勢下房地產行業的現狀

（一）新經濟的概念

新經濟是一場新的工業革命。它是以信息和知識為主要生產要素，以創新為核心，以高新技術產業為支柱的新型經濟形態。傳統經濟的非理性結構特征、投入密集型生產的薄弱以及通信方面的困難，使得新經濟形勢下網絡化、信息化的優勢更加突出明顯，人們對經濟或信息的了解和掌握更加方便快捷，消費習慣也發生了巨大的變化。而新經濟背景下的資金流動也不可避免地影響到不動產經濟的發展。房地產行業的運作方式發生了巨大變化，在新的經濟環境中，傳統經濟與房地產開發之間必然會出現沖突。

（二）新經濟形勢下房地產行業的現狀

近年來，我國房地產行業發展迅速，極大推進了國民經濟的持續增長。2019年上半年房地產增加值較上年增長3%，作為第三產業的重要組成部分，房地產行業對優化產業結構、促成產業結構升級有著重大意義，使城市的健康成長進入了良性循環階段;房地產行業也逐步滿足了人民群眾的住房需求和社會基礎設施建設，帶動了社會其他部門的生產，促進了消費的增長，促進了國民經濟的可持續發展;房地產行業的發展在一定程度上帶動了其他產業特別是服務業的發展，極大地解決了我國的就業問題。但是，房地產經濟在成長過程中依然存在著很多問題，阻礙了房地產行業的健康穩步發展：第一，由于各地區經濟發展不均衡，使得一、二線城市房價過高，而小城市房源供過于求，庫存量大，且土地供需極度不平衡，增加人口負擔，損害不動產經濟的健康發展。

三、 我國房地產行業發展中存在的問題

新經濟形勢下，隨著各個行業的飛速發展，我國房地產行業也在不斷加強自身的建設，然而，一些潛在的危機困難接踵而至。

（一）銷售態勢疲軟

2019年上半年，我國房地產行業銷售面積和成交量增速放緩，房地產銷售疲軟的總體態勢沒有發生根本改變。不僅是因為受到政府調控政策的影響，房地產企業的營銷策略也存在著不足之處。對于中低收入群眾來說，在做出購置房產的決定之前慎之又慎，這時企業在進行推廣時如果不能滿足消費者對房地產相關信息的真實認知，就無法繼續雙方的交易，企業的宣傳方向和市場定位沒有針對性也同樣會錯失大量的消費人群，進而影響了房地產市場銷售的總成交量。

（二）融資困難

新經濟形勢下房地產行業雖然發展迅猛，但房地產融資現狀不容樂觀，據統計，2019年上半年，雖然房地產開發企業到位資金較去年依舊呈現增長趨勢，資金規模達178609億元，同比增長7.6%，但融資渠道持續收緊，國內銀行貸款仍然是主要途徑。隨著市場經濟發展速度有所放緩，融資出現了一系列的問題，普遍存在著融資困難、方式單一、綜合利率較高的現象。由于2017年開始國家實施去杠桿政策，房地產開發貸款余額為11.22萬元，增速比上年末降低12.5個百分點，國內銀行貸款的要求越來越高，海外債的發行模式成為企業的“救命稻草”，從整體來看綜合融資成本也較去年略有上漲，致使房地產企業融資愈發困難，從而影響了房地產行業的項目開展。

（三）投資增長過快

伴隨著經濟全球化和大數據的潮流，人們在做出購房的決策時，無論是因為衣食住行的必要性還是因為在風口中獲得投資利潤，買房人數的增加必然會導致房地產行業的火熱競爭，由需求增加導致價格上漲，價格上漲反過來又會引起投資者的極大熱情，將會形成一種不良的循環經濟體系。而在新經濟形勢下，社會人均工資的增長速度明顯低于房價的增長速度，使得房價收入比過高，對城市的產業結構極其不利，對人才的流入與培養也會產生巨大影響。新時期以來，尤其是2018年后，我國制造業行業內憂外患，而房地產行業的投資高回報性，使得越來越多的投資者涌入房地產市場，想要“分一杯羹”，房地產住宅投資高達9.7萬億元，比去年增加了1.2萬億元，競爭者的增多也使相關生產要素成本增加，導致實體行業中低效率生產者的淘汰或轉行，抑制了城市的繁榮發展。

（四）過度追求高端結構

在社會主義市場經濟的發展過程中，平均利潤規律的作用影響著企業產業結構的變動，現階段，我國房地產市場定位處于盲目性和合理性的特殊情況下，政府應肯定市場的合理性，調整市場的盲目性，利用批租權來實現房地產經濟優化產業結構的目的，然而部分政府在進行規劃的過程中沒有充分發揮其城市聚集經濟的功能，要么直接下命令定指標，誰的出價更高就批租給誰;要么忽略房地產投資者的自身經營傾向，一味追求高新技術、高度消費的高層次產業。

（五）房產空置率不斷增長

房地產市場本身復雜性強，投資不穩定，以及現有互聯網環境下各種信息的膨脹爆發，擾亂了人們對房地產市場做出準確客觀的評價和選擇，人口、經濟、區域等因素也會影響房產的最終成交價格。新經濟形勢下，我國政府相繼出臺的限購令、限售令等相關政策，短期內控制了一、二線城市的購房熱現象，然而，對于經濟欠發達城市的房產銷售問題并未解決。大量的房地產調查報告顯示，我國的房產空置率正在不斷上升。究其原因，是因為消費者的購買力不足，一方面，我國房地產的層次結構不合理;另一方面，現有人群貧富差距較大，空置率上升的同時，開發商為獲取更多盈利而保持高房價，日積月累，就形成了房地產經濟泡沫現象。

四、 促進房地產行業健康發展的具體措施

（一）改善銷售疲軟態勢

在新經濟形勢下，為了提高房地產行業的銷售情況，首先，我們需要打破固有的宣傳方式，提供給群眾看得見、摸得著、感覺得到的真實體驗，結合線上線下的渠道，利用巨型活動或節日進行宣傳推廣，增加企業品牌的關注度;其次，我們應當加強對服務方面的重視程度，提高服務意識，新增服務功能，同時提供給潛在消費者全面、真實的信息，使其更加信賴品牌，進而提高房地產銷售量;最后，好的營銷應當以用戶為核心，分析消費者的偏好、習慣和消費能力進而大數據整合，再配以營銷專業人員的集體合作，發揮出最大效益。

（二）多方式進行融資

現如今，我國房地產融資困難，方式單一，所以，創新房地產融資方式是刻不容緩的。首先，在新經濟形勢下，我們可以通過上市來募集資金，規范運營;也可以通過設立房地產產業基金來充足現金流，尋求多方合作;也可以選擇債權融資與股權融資相結合的方式來募集資金，實現企業運營。其次，我們應當改變融資觀念，需要與當前的經濟政策相結合，探索最佳融資方式和規模。同時也需要對企業的融資人員進行培訓，提升其業務水平，增加其知識儲備，更好地為企業服務。最后，在進行募集資金的同時，我們也需要根據企業自身的經營情況，對其做出合理的規劃，以降低融資成本。

（三）避免盲目投資

黨的十九大以來，中央提出的“房住不炒”“穩地價，穩房價，穩預期”等政策確定了未來我國房地產市場的走勢，也由此可見中央堅持“房子是用來住的”基本定位不動搖，所以我們要通過合理的方式對房產價格進行嚴格控制和規劃，使企業的資金有效運轉，進而促進房地產經濟的穩健發展。與此同時，呼吁房地產行業投資者理性決策，不要頭腦發熱，也是十分必要的，無論是熱點城市還是非熱點城市，都應當基于現有房價的漲幅、相關行業的發展和我國未來對房地產行業的政策進行預測總結分析，減少做出錯誤判斷的可能性，從而影響個人或企業的盈利。

（四）客觀理性進行城市建設規劃

縱觀全局，城市的土地經營不是單純地通過開采地皮出售來提高財政資金、增加國內生產總值，理智的做法是在開展項目之初，工作人員不僅需要考慮短期內房產所帶來的經濟收益，與此同時，我們也應當把目光放得更長遠些，用長期獲得的利益多少來權衡決策的正確性，各類建筑應有的規模大小、建設地點以及能否促進城市整體經濟的長遠發展等問題都是在進行城市土地規劃時需要重點考慮的方面。政府提高城市規劃的杠桿水平，對開發的項目進行高效率的監督管理措施，既能提高城市整體的形象品味，優化市民日常的生活環境水平，又能取得應有的經濟收益，也促進了政府職能的實現。對于與居民密切相關的保障性安居工程建設，政府需要加大財政投入，確保居民生活質量和舒適度，以及附近公共安全設施的建設。

（五）結合相關產業鏈進行調整

房地產市場具有范圍廣、關聯度高的特點，相關產業聯系緊密，環環相扣，我們可以通過對房地產行業相關產業進行監督管理來達到對房地產市場的管控，削減高端住宅的研發，增加經濟適用房的建設來為更多的人群需求而服務，相應地，我們也可以把房地產市場分為各色各樣的板塊，針對需求不同、階段差異的人群提供完整周密的服務，增加房地產經濟產品的種類，使其越發豐富，更為多元。而在房地產行業的產業鏈中，鋼筋混凝土、門窗、油漆等下游產業也是產業鏈中的重要環節，所以我們應當對這些產業就行資源最優配置，使其在一定程度上能夠抑制房價的增長，促使房地產經濟健康成長。

五、 結語

房地產經濟在我國市場經濟中有著舉足輕重的地位，而在網絡化、信息化的新經濟形勢下，我國房地產市場受到了來自科技、經濟等飛速發展行業的影響，獲得了一系列突飛猛進的發展，但市場內仍然存在著一定程度的問題需要解決，我們也需要通過社會、政府及個人的作為來為房地產市場經濟的健康穩步、持續永久的發展提供一份保障。總之，對于房地產行業來說，在新經濟的潮流下，既是前所未有的機遇，也是聞所未聞的挑戰。相信未來房地產行業也將克服重重難關，與其他相關產業一起，在新經濟時代下齊頭并進，共同發展。

（指導教師：包進）

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作者簡介：

馬悅，重慶師范大學涉外商貿學院財務管理。