“三價聯控”總論

王愛莉

天津市房地產市場管理服務中心 天津 300042

從2015年年底、2016年年初開始，繼一線城市之后，天津市房屋銷售價格步入快速上行通道。據國家統計局70個大中城市新建商品住宅環比價格指數顯示，2016年3月份至9月份，天津市新建商品住宅環比價格指數一直維持在2%以上，全市全年新建商品住宅銷售價格月均環比上漲1.9%。房價過快上漲給后續房地產市場發展、整個行業管理和房地產金融風險防范帶來不小的壓力。

在此情況下，單純依靠市場自身調節已基本失靈。為保證本地房地產市場的持續平穩健康發展，防止面粉價格高于面包價格集中出現，天津市房地產市場管理部門依據工作實際，及時推出了“根據出讓地塊周邊新建商品住房區片指導價格，確定土地出讓最高限價，確保地價處于合理水平，有效調控土地出讓價格，穩定住房市場價格預期”的階段性原則，即“三價聯控”。

1 原理基礎

顯然，“三價聯控”的關鍵詞是新建商品住宅區片指導價格，這個指導價格正是三價聯控的應用基礎。那么這個指導價格應該怎么去制定呢？

眾所周知，新建商品住宅價格構成包括土地取得成本、合理的土地開發建設成本、費用、稅費和利潤等[1]。其中，土地取得成本包括土地價格及契稅等；開發成本則包括前期工程費、建筑安裝工程費、大小配套費、其它工程費、人防及綠化費、附屬工程費等相關費用；開發費用包括銷售費用、管理費用和財務費用；稅費包括增值稅及附加、物業維修基金、企業所得稅和土地增值稅?？梢姡瑥倪@個角度去設定區片指導價格是非常復雜的，不同的企業面臨的側重點不同，同時營改增也為稅費的計算帶來了不確定性。

因此，新建商品住宅區片指導價格采用另外一種方法即房地產價格正是一切影響因素的綜合反映的思想，我們稱之為市場法的設定方法：以街道、鄉鎮范圍為基礎，在全面考慮該區域經濟發展水平、軌道交通建設水平等綜合要素的基礎上，將全市域劃分為幾十個區片，以某個時段新建商品住宅實際成交案例為樣本，分別計算該區片內低層、多層、小高層和高層的指導價格。

2 應用流程

“三價聯控”應用包括三個層面：

2.1 新建商品住宅申報價格

新建商品住宅辦理銷售許可證時，申報價格嚴格按照區片指導價格辦理。

2.2 土地出讓價格

居住地塊在掛牌出讓前參考區片指導價格確定最高限價。

居住地塊掛牌出讓后，向擬投標的開發企業提供該地塊所屬區片指導價格查詢服務。

2.3 二手住宅成交價格

新建商品住宅申報價格和土地出讓價格穩控后，二手住宅價格預期也基本受到了控制，因為一般來說，新建商品住宅價格都略高于二手住宅價格。

3 應用利弊

“三價聯控”實施一段時間后，新建商品住宅價格得到了全面穩控，據國家統計局70個大中城市新建商品住宅環比價格指數顯示，2017年7月份至2018年6月份，天津市新建商品住宅環比價格指數在100%上下波動，全市新建商品住宅銷售價格月均環比上漲0.1%，二手住宅銷售價格月均環比上漲0.3%（2018年4月-6月受天津市海河英才計劃實施影響，二手住宅價格指數有所上揚）。土地出讓價格得到全面穩控，2017年下半年以后基本未出現面粉價格接近面包價格的住宅地塊[2]。

但是，“三價聯控”在實施過程中也存在一定的局限性：

一是區片的劃分。受到房地產市場發展起步早晚的影響，有些區片受樣本量小影響被劃入低價區片，但隨著各區對本區域經濟發展規劃的重新定位，這些價格洼地區片的指導價格已經不適應對未來住宅市場的指導作用，需要對區片及指導價格均做出調整。

二是指導價格自身更新。房地產本身具有保值作用，“保值性”確定了其價格不是一成不變的，如何按照經濟社會發展需要對市場法區片指導價格做出必要調整（包括調整頻率、調整幅度）給政策制定者提出了難題。

三是壓力過度集中于房產管理部門（而非土地管理部門）。在市場上行時期，受開發企業追逐高利潤影響，勢必要求申報價格超過指導價格，在訴求得不到滿足時，可能會引發價外收款、捆綁銷售等問題，增大市場監管難度。在市場下行時期，住房市場價格預期穩定更會增加開發企業的悲觀情緒，從而影響土地買入計劃，后續住宅市場供應乏力也為房產管理部門帶來難題。

四是對二手住宅價格聯控的作用分階段而定[3]。眾所周知，相對于新房市場，二手房市場敏感程度更高，它更易受市場各種變動影響。在房地產市場平穩發展階段，三價聯控對二手住宅價格預期的穩定作用更強。但是一旦有短期快效果政策出現，三價聯控對二手住宅價格的聯控作用基本消失。例如2018年4月-6月，受海河英才計劃實施沖擊影響，天津市二手住宅價格環比指數迅速攀升，月度交易價格環比上漲超過1%。

4 結語

總的來說，三價聯控政策在階段性穩控房地產市場價格方面確實存在著一定的積極意義，更加適合新房市場規模大于二手房市場規模的市場發展階段。但在借鑒使用過程中，建議充分考慮上文中提出的局限性，做出適當的修正或調整，以保障政策的高效順利實施。