房產測量中面積測算問題的幾點體會

劉威

房產測量中面積測算問題的幾點體會

劉威

（徐州市國測測繪信息服務有限公司，江蘇 徐州 221000）

近年來中國房產行業發展迅速，人們買房的需求在不斷提高，房產服務的質量也隨之提升。在房產工作中，房產測量是必不可少的工作內容，尤其是面積測算。面積測算的準確性會直接影響購房用戶的合法權益，如果用戶在購房中發現房屋實際面積與購房合同面積或與事先了解的基礎資料不符，會影響用戶的選購。所以，在房產經營的過程中房產測量十分重要，其也是審查房屋產權、產籍等合法權益的參考依據。主要就房產測量中面積測算問題進行了闡述和分析。

房產測量；面積測算；誤差處理；產權人

房產測量需要專業的測量技術和強有力的政策支持，房產測量的準確性與房產所有人的權益有著十分密切的關系。房產測量結果的準確性會影響房產產權、產權人權益、產籍等內容的判斷和確認，也會對城市的建設和管理產生一定的影響。目前，中國針對房產測量制定并頒布了《房產測量規范》，該規范實施以后，房產測量工作有了一定的規范性，準確性也隨之提升。但在實際應用時，個別條款仍舊不夠準確、清晰，在實際的面積測算中還會出現一些問題，進而影響房產行業的發展。

1 房產測量中面積測算的基本原則

房產測量主要用于測定和調查房屋和房屋的用地情況，為房籍管理、房產產權、城鎮規劃等工作提供重要的參考依據。房產測量包括多個方面的內容，比如房產調查、房產圖繪制、房產平面控制測量、面積測算等。其中，面積測算是最主要的測量內容之一。在實際測算時，要嚴格遵照相應的技術規范和測量要求，確保測算的準確性和有效性，具體測算原則包括以下幾個方面：①如果樓層高度不超過2.2 m或房屋凈高不超過2.1 m，則不需要對該房屋進行面積計算。②如果房屋是全封閉式陽臺，則需要對陽臺的外圍水平投影進行測算；如果是不封閉陽臺，按其圍護結構外圍水平投影的50%計算面積，露臺面積不需要進行計算。③如果是永久式結構，且有頂蓋室外樓梯，每一層都要根據水平投影面積來測算；如果此類樓梯沒有頂蓋，則需要按照50%的面積進行測算。在實際測算的過程中，應該以協同效益最大化為基本原則，堅持整合戰略和計劃、整合執行、整合評估、改進行動四個流程的良性循環[1]。其中，整合戰略和計劃即對工作計劃進行制訂和整合，明確工作職責并對目標和方案進行整合處理；整合執行即將計劃階段設計的方案應用到實踐之中，確保各個整合工作能夠全面落實；整合評估即對整合過程和績效進行評價，根據評價改善整合過程中出現的問題；改進行動即根據結果對整合工作實行進行一步的改進。這4個步驟的循環流程被稱為PDCA循環技術流程。

2 測算面積與建筑竣工面積的區別

2.1 用途不同

房產面積的測算結果主要用于房籍管理、房產產權、稅費征收等方面，是這些內容檢驗的重要參考依據。竣工建筑面積則用于竣工驗收，根據面積測量的結果來判斷建設單位是否按照規范要求建設執行，建設質量是否與規范相符等，是檢驗建筑質量、功能性質的重要參考依據，但在產權登記時，建筑竣工面積并不能作為依據使用。此外，二者參考的規范標準也不相同，房產測量中的面積測算參考的是《房產測量規范》，建筑竣工面積測量則參考的是《建筑工程建筑面積計算規范》。

2.2 作業方式不同

房產面積測算只需測量需要進行房產登記的建筑即可，建筑單位會予以相應的委托和要求，不登記產權也可以不進行面積測算，具有選擇性和自愿性的特點。但建筑竣工面積則不同，其是檢驗工程質量的重要參考依據，在工程驗收時，必須要對所有建筑進行準確、實際的測量，不需要符合建設單位的要求，要嚴格執行國家規范要求，具有強制性的特點。

2.3 計算規則不同

房產面積測算中，層高不超過2.2 m或凈高不超過2.1 m的房屋不用計算面積；全封閉陽臺、挑樓需要進行全面積測算。未封閉的陽臺和挑樓計算50%的面積即可，露臺不在面積計算范圍內；多柱雨篷按照柱外圍水平投影面積計算，沒有則不計算。永久性結構、有頂蓋的室外樓梯按照樓層水平投影計算，無頂蓋則計算50%的面積。

建筑竣工面積計算中，層高在1.2～2.2 m或凈高在1.2～2.1 m的建筑計算50%的面積；有永久性頂蓋且陽臺被覆蓋，不論是什么樣式的陽臺，都計算50%的面積。如果陽臺沒有完全覆蓋，則按照覆蓋部分的50%計算，如果沒有覆蓋部分，則不需要計算；雨篷結構的外邊線和外墻結構外邊線的寬度如果大于2.1 m，則要按照水平投影積面的50%進行計算；如果有永久性頂蓋的室外樓梯，則根據建筑自然層水平投影面積的50%進行計算，沒有則不計算。此外，在引橋、高架橋、飄窗、門廊、門斗等結構不同的情況下，二者的計算方式也有所不同[2]。

3 房產測量中面積測算的具體實施

3.1 陽臺面積

陽臺是大部分房屋都不可或缺的組成部分，陽臺不僅可以為人們提供休息、活動的空間，還可以晾曬衣物、擺放花草，具有很強的功能性。陽臺是室外向室內過渡的空間，可以將室內與室外連接在一起，通常包括永久性上蓋、維護結構、臺面三個組成部分，這三個部分都與房屋緊密相連。根據外圍的實際情況，陽臺可以分為全封閉式和半封閉式兩種。在實際測算的過程中，陽臺頂蓋、底板、維護結構的投影經常會出現不一致的情況。此外，由于頂蓋樣式較多，所以測算難度也相對較大。如果頂蓋和維護結構并沒有將陽臺完全覆蓋（比如在中間加入了其他構件來替代頂蓋），在這種情況下，陽臺面積的測算難度就會進一步增加。

針對陽臺面積測算中存在的問題，可以從以下幾個方面入手：①針對未覆蓋部分，可以先看作沒有頂蓋的陽臺，不要將其算入房屋面積之中。②可以根據投影面積的50%作為測算標準。③如果投影面積大于維護結構的50%，則可以算在房屋面積之內；如果不超過維護結構的50%，則不能算在房屋面積之內。

在實際測算的過程中，一定要嚴格遵守相應的規范標準。針對隔層有頂蓋的陽臺，可以看作是沒有頂蓋的陽臺，不需要計算面積。一方面，隔一層的狀態下，頂蓋的作用并不明顯，對陽臺的保護性不強；另一方面，如果隔一層有頂蓋的情況需要計算陽臺面積，那么隔多少層才不需要計算？標準難以確定，所以最好按照無頂蓋的情況來計算。主要根據隔層的主體結構進行判斷和分析[3]。

3.2 伸縮縫面積

《房產測量規范》中有明確的規定，如果房屋中有伸縮縫，且伸縮縫與室內相連，具備房屋的一般條件，并能正常利用，則應按外圍水平投影計算面積。不僅是伸縮縫、沉降縫等變形縫都應該計算，不考慮縫隙的寬度，只要其與某一邊與房屋相連，且可以正常使用，就需要計算在房屋建筑面積的范圍內。根據具體的規范要求，在實際測算的過程中，逐漸衍生出兩種不同的觀點：①房屋伸縮縫與室內相連就要進行面積的計算；②即使伸縮縫與室內相連，但也只要計算通行部分的伸縮縫面積即可，未通行部分不需要計算。在這兩個觀點中，雖然后者可以縮小伸縮縫的計算面積，但會影響面積測算的結果，且計算的復雜性較大，會增加面積測算的難度。所以，在實際測算的過程中，往往采用第一種測算觀點。

通常來說，伸縮縫面積在整棟樓面積中所占的比例較小，如果單獨計算通行部分，則普遍指有門口的小部分。第一種觀點認為沒有通行的部分雖然沒有實際使用，但其具有伸縮縫應用的功能性，伸縮縫的設置對整棟樓都有助益和影響，所以應該整體計算。但從實際看，規范中并沒有具體規范一定要使用哪一種計算觀點，所以可以根據具體情況具體分析。

3.3 數據檢查和誤差

在房產面積測算的過程中，應用數據的準確性會直接影響測算結果，所以一定要嚴格檢測數據的準確性，并采取有效的誤差處理措施。通常情況下，需要測量兩次房屋邊長，確保鋼卷尺、測距儀等測量儀器與測量要求相符，盡可能避免誤差的產生，最終測量結果可以選擇兩側結果的中間值。如果測量的房屋為矩形，且誤差不超過5 cm，則要選取中間值作為最終結果；如果誤差超過5 cm，則需要再測一次。

通常情況下，邊長平差為：

△=∑－，=△/∑，i=×i（1）

式（1）中：△為分段丈量邊長總和與總長之差；∑為邊長總合；為總長；為改正系數；i為邊長的改正量；為序號。

如果遇到特殊情況，比如測算商住樓時，要做好邊長平差調整，在調整的過程中，要確保上下樓梯尺寸一致，根據樓梯尺寸進位處理，避免出現尺寸差異。

4 結語

綜上所述，中國房產面積測算仍舊處在發展階段，實際測算工作還存在一些問題。為了減少測算誤差，計算人員要做好準備工作，嚴格遵守相關的規范要求，根據實際情況，采取科學、有效的測算方法，為中國房產行業的發展提供動力和支持。

［1］任學琪.房產測量中面積測算問題的幾點體會［J］.科技創新與應用，2017（9）：267.

［2］張海燕，萬祖海.探究房產測量中面積測算問題的幾點體會［J］.房地產導刊，2017（5）：65-67.

［3］趙瑞芝.房產測量中面積測算問題的分析研究［J］.黑龍江科學，2017（14）：60-61.

TU198

A

10.15913/j.cnki.kjycx.2019.18.057

2095－6835（2019）18－0135－02

〔編輯：張思楠〕