房地產企業項目管理體系的研究與應用

薄文江

（山西建設發展有限公司，山西 太原 030012）

房地產行業是我國經濟發展建設的支持性企業，近些年來，在國家政策支持以及廣大居民需要下，我國房地產業迅猛發展。但是，在房地產業發展過程中，其項目管理工作中的各種問題也暴露出來了，如缺乏一套完善的方法體系和科學的管理制度，房地產開發成本得不到有效的控制，項目績效測評標準不健全等，以上種種嚴重制約了房地產企業的發展建設。為此，建設一套科學完善的項目管理體系，可以說是當前房地產發展的第一要務，下面，筆者將結合相關問題對其進行詳細分析。

1 項目管理方法體系概述

所謂的項目管理方法體系指的是因因地制宜進行裁剪，最終能夠應用于特定情境的一整套指導方針或者是原則。在房地產領域中，其往往是一項系統的工作，涉及到多個領域的工作。而在項目管理方法體系中，要想確保項目的成功開展，并提交項目，其就需要檢查當前所使用的方法體系是否符合需要，項目管理的主要作用在于預防，而非是在項目實施之后對已經出現的問題進行彌補。在具體的工作中，要想達到最佳管理效果，其可以嘗試借助以下措施：一是要提供標準化的經過實踐檢驗的流程和技術；其次則要確定組織完成相關項目必須的流程；最后，則需要充分考慮項目實施期間可能出現的問題，保證項目成功落實的關鍵性因素等，進而有效地做好相關預防工作。通常來說，項目管理方法體系是針對項目管理過程來說，而分析項目管理過程，則需要對項目流程有清晰的了解和認識，不同行業之間的項目管理流程具有一定的通用性，但是其也存在有鮮明的特殊性。

2 房地產的項目管理流程

2.1 房地產項目管理介紹

房地產項目管理屬于工程項目管理的分支，其是對房地產項目建設和使用進行全過程和方位的綜合性管理，通過有效的項目管理實現生產要素的最優化配置，進而為用戶提供更加優質的產品，按照管理者的差異，其又可以分為建設項目管理、設計項目管理、工程咨詢項目管理、施工項目管理等不同的類別。

2.2 房地產項目管理流程分析

房地產項目管理流程包含有多方面的內容，其主要有前期準備階段、項目具體實施階段、項目經營性階段等。首先，在前期準備階段，主要是根據企業的整體戰略規劃目標選定項目的類型，然后，則是由項目投資規劃部門對項目可行性進行評估，并制定相關的項目計劃書。在對項目可行性評估時，可以邀請相關專家參與到評估工作中，提高評估的準確性。最后，所有工作確定完畢之后則進入下一個階段。其次，在項目管理規劃階段，主要需完成的工作有針對重點項目重點監督，并確立好總負責人，進一步確認項目的有效性，對項目資源、經費、現金流等進行初步估，做好項目的概要報告和風險評估工作。

最后，則是項目管理實施階段，該階段主要工作有建立項目組織，與土地資源、工程建設等部門進行溝通，制定專業的項目計劃，與多個部門聯系開展招標工作，正式實施項目，并落實項目銷售工作，加強對多種項目資源的智能化管理。

此外，在項目結束后還有一系列的收尾工作需要完成，首先應做好項目驗收工作，其次，則需要配合物理公司交接項目，進行項目清算、資產清理，對整個項目進行經評估總結等。

3 項目管理方法體系在房地產企業的應用

為了更好的探析房地產企業項目管理體系的構建和應用，筆者將以具體企業為例，對其進行詳細的分析，其基本情況如下：

3.1 企業概述

本次研究企業認為山西省X 公司，該司主營業務為房地產開發，同時還輔以物理管理、銷售管理等，筆者在該企業從事工程項目管理工作多年，對于相關工作有一定的了解和認識。

3.2 房地產企業項目管理架構的選擇

房地產項目管理與其他普通企業的管理存在有一定的差異，由于房地產開發的生命周期比較長，投資量巨大，同時項目建設時始終以產品為中心。因此，X 公司在項目管理架構選擇上采取的是PRINCE2 管理架構，其是以信息技術為支撐的一種項目管理架構，起源于英國，該方法應用時主要特點就在于，其具有規范化的項目管理體系；靈活決策點；具有資源和技術層面的規劃系統；具有完整的控制的程序等。而該管理架構系統在運行過程中，主要包含有項目啟動、管理階段邊界、特別指導、項目收尾四個部分。其具體分析如下：

1） 山西X 公司的房地產項目啟動，公司項目的第一個流程是項目啟動前流程，該工作開展的主要目的就是為了獲得項目授權，啟動流程相對比較短暫，其包含有以下方面內容：一是確保項目團隊所需要的信息全部收集到位；二是規劃并組建合適的項目團隊；三是編制起始階段計劃；四是判斷是開發項目的各項理由是否充分；五是對項目所面臨的能夠接受的業務狀況編制文檔。此外，在工作開始之前，還需要確保有充足的資金，能夠保證項目順利實施，充分考慮項目在實施過程中可能會面對的各種風險，如施工、資金、技術等風險。

2） 山西X 公司項目管理階段的邊界，所謂的項目管理階段邊界，實際上就是項目管理流程目標，在具體的工作中，其主要包含有以下方面內容：一是要找到項目的關鍵決策點，判斷是否能夠繼續執行項目，要讓負責項目管理委員會的工作人員放心，保證當前階段的所有項目都能夠順利交付完成； 二是需要及時的向項目管理委員會提交所必須的信息，科學理性的評估項目開展的能力；三是項項目管理委員會提交所需要的基本信息，進而為后期相關項目的開展做好準備工作。四是要及時的記錄有助于項目后續開展的評價信息和經驗教訓。

3） 山西X 公司項目的階段控制，在項目管理流程中，階段控制是極為重要的一部分內容，而該工作的開展可能會涉及到各種突發事件的控制活動，其主要涉及有以下內容：一是批準項目開始的工作；而是在項目工作開展過程中，及時的收集各項進度狀態信息；三是監控變更；四是要及時的審查項目進行狀況；五是針對項目開展過程中的各種突發性事件和問題等，要及時的進行糾正，采取有效措施解決。

4） 山西X 公司項目的產品交付管理，交付管理時公司運用該流程確保生產和交付先前規劃的產品。其包含有以下內容：一是確保對分派給項目團隊的項目產品生產工作進行了有效的授權；二是要確保最終的工作成果與合同要求相一致；三是要確保按時按成了上級部門分配下來的工作；四是確保工作進度并定期經對未來相關工作的精度進行科學理性的預測；五是與相關部門溝通和聯系，保證產品開發完畢后得到了正式的批準，能夠順利交付。

5） 山西X 公司的項目收尾，項目管理流程中的收尾，往往標志著項目順利竣工，而在該階段其主要工作目標有：一是檢查項目工程是否已經滿足項目啟動前合同所設定的所有目標范圍；二是及時的核實項目啟動合同和規范中執行范圍以及客戶對交付成果的滿意程度；三是及時的獲取交付成果的正式確認；五是要項目中所有預期產品都順利的移交給了客戶。

總的來說，在房地產企業項目管理體系中，應用PRINCE2 管理軟件架構是一種切實可行的項目方法體系，其極大了節省了項目管理時間，優化了管理流程，管理工作中存在的種種問題，在最短的時間內暴露出來，并得到了有效的解決。

4 結語

總之，房地產企業項目管理體系涉及到項目管理架構，項目開發、項目模板等多方面的內容，做好項目管理工作能夠有效的提高企業經濟效益，保證各項目科學有序的開展，能夠有效的提高項目成功率，有助于企業的長遠發展建設。