經(jīng)濟時代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式研究

胡紅霞

山東省濱州市濱城區(qū)秦皇臺鄉(xiāng)人民政府 山東濱州 2 5 6 6 0 0

1 新流通經(jīng)濟時代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)分析

1.1 產(chǎn)業(yè)投資分析

1.1.1 市場、區(qū)位分析

在物流產(chǎn)業(yè)園投資開發(fā)過程中，需要對其基礎(chǔ)條件進行嚴格把關(guān)。首先，市場就是一個重要因素，對物流產(chǎn)業(yè)園的市場進行分析，能夠有效控制投資風(fēng)險，因為物流產(chǎn)業(yè)園的投資數(shù)額相對較大，在市場調(diào)查方面帶有一定的滯后性。那么，從杜絕盲目投資的角度出發(fā)，需要對短期內(nèi)宏觀市場發(fā)展趨勢進行調(diào)研、分析和預(yù)測，并形成市場分析報告，如此才能夠有效規(guī)避產(chǎn)業(yè)人投資經(jīng)濟的損失。其次，還要對物流產(chǎn)業(yè)園的區(qū)位條件進行分析，讓投資人對預(yù)期的投資收益來進行評估，對于微觀區(qū)位條件的分析，則直接分析其是否合適物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)。在區(qū)位分析過程中，要注重緊密結(jié)合物流園區(qū)的投資分析經(jīng)驗，對區(qū)域用地規(guī)劃、地價、配套設(shè)施和政府政策等相關(guān)因素進行系統(tǒng)的分析，以此對物流地產(chǎn)的區(qū)位條件進行深入分析[1]。

1.1.2 財務(wù)、決策分析

在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)過程中，財務(wù)分析同樣也是一個重點部分，那么，這就要重視財務(wù)分析工作的落實，通過對項目所在地的各項基本支出成本進行全面搜集，幫助投資者建立綜合投資概算表，對投資總額進行估算。同時，還要注重和預(yù)期的年度投資回收金額相結(jié)合，以此對投資回收期、靜態(tài)和動態(tài)投資收益率等相關(guān)指標進行分析。另外，還要進行物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資決策條件的分析，保證在對市場、區(qū)位和財務(wù)等因素全面調(diào)查的基礎(chǔ)上，控制項目的投資風(fēng)險，保障讓物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資項目能夠具備投資決策評審條件，并對當中的各種不確定因素進行有效分析，保證最終決策的科學(xué)性、有效性。在實際的物流產(chǎn)業(yè)園開發(fā)過程中，當中存在較多的不確定因素，對于各種不確定因素都需要進行全面分析，比如租金水平、土地出讓金、可租賃面積等都屬于不確定因素，投資人員必須要對當中的不確定因素進行綜合考量。

1.2 金融投資分析

1.2.1 股權(quán)投資

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)投資與金融投資有很大區(qū)別，金融投資主要指投資人員對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的權(quán)益性和證券性行為，投資人員不對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行直接管理，而是通過股票、基金和債券等進行間接投資。首先，股權(quán)投資就是投資人員的行為目的為獲得土地使用權(quán)或物業(yè)資產(chǎn)以及擴大資產(chǎn)規(guī)模等。通常專業(yè)機構(gòu)投資人員在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)股權(quán)投資時，要進行項目盡職調(diào)查與估值，從而決定是否在級市場進行股權(quán)認購和申購。對于投資物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盡職調(diào)查包含法律、財務(wù)、公司結(jié)構(gòu)和人力資源等多方面。而對于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的估值，可以先對開發(fā)企業(yè)的背景進行了解，之后將所收集的、預(yù)測的信息等，進行數(shù)字化的分析和處理，得到當前狀態(tài)下初始預(yù)估的價值，之后再通過同類型項目價值的對比，在適當?shù)恼{(diào)整后取得最終的估算價值[2]。投資人員結(jié)合最終的估算價值，來確定股權(quán)投資的行為。

1.2.2 基金投資

相較于股權(quán)投資來說，基金投資比較適合中小型的投資人員，因此其瞄準目標大多局限在二級市場，廣泛分布在債券、信托和股票等品種當中。這和一級市場的股權(quán)投資不同，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金投資為廣大中小投資人員提供了參與物流行業(yè)投資的有效途徑。在基金投資過程中，可以直接在專業(yè)的基金機構(gòu)篩選后，為投資人員提供投資回饋，且整個投資的風(fēng)險相對較低。

2 新流通經(jīng)濟時代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式研究

2.1 標準開發(fā)模式和客戶定制模式

在產(chǎn)業(yè)投資和金融投資參與到物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)之后，投資人員與園區(qū)管理人員都要對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式進行詳細了解和試運作。首先，在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資過程中，標準開發(fā)模式就是商業(yè)模式的基礎(chǔ)形式，通常可以分為市場調(diào)研、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計、建造設(shè)施和倉庫管理這幾個部分。比如普洛斯集團在我國投資開發(fā)建立的眾多物流地產(chǎn)項目，都采用標準開發(fā)模式。其次，就是客戶定制模式，其就在標準開發(fā)模式的基礎(chǔ)上進行了相應(yīng)完善和優(yōu)化，創(chuàng)建了客戶需求分析、咨詢、建造設(shè)計和擁有并管理物業(yè)中幾個商業(yè)流程[3]。

2.2 收購回租模式和服務(wù)增值模式

相較于其他模式，收購回租模式要較強的資本運作能力，以及具備在短期間內(nèi)建立物流服務(wù)業(yè)務(wù)能力的優(yōu)勢，因此這也被眾多機構(gòu)投資人員所青睞。直接通過獲取優(yōu)質(zhì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)與客戶群體，投資人員能夠直接獲得穩(wěn)健的回報。另外，服務(wù)增值模式就是指物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的另一種商業(yè)模式，其不同于收取租金收益模式，是開發(fā)商通過自身的專業(yè)經(jīng)驗或者外包專業(yè)物流服務(wù)商，以此對園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，來提供有效物流專業(yè)的咨詢服務(wù)。通過優(yōu)化供應(yīng)鏈，有效解決物流融資的問題，這也表示了物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式在未來一段期間內(nèi)的發(fā)展方向[4]。

3 結(jié)語

物流服務(wù)職能的園區(qū)化發(fā)展實際上是我國在商業(yè)住宅地產(chǎn)出現(xiàn)周期性拐點之后又一個大有價值可供挖掘的經(jīng)濟增長極，在電子商務(wù)經(jīng)濟迅猛發(fā)展的背景下，產(chǎn)業(yè)資本和民間資本均具有強烈的投資流通業(yè)的愿望，這為物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)在我國的發(fā)展提供了強有力的資金支持，通過了解物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資模式和商業(yè)模式可以為眾多投資者更加清晰地了解這個市場和做出進一步投資行為提供參考。