房產開發建筑工程的項目管理方法研究

吳天涯

（上海臨港泥城經濟發展有限公司，上海 201306）

1 房產開發建筑工程的項目管理的主要內容

1.1 開發管理

房產建筑工程是一項系統長期的工程，對其中的開發項目管理工作作為項目初始，其管理成效直接關系到整個房產項目的建設質量，因此，房產建筑工程企業必須充分認識到初期開發管理的重要性，做好前期規劃，根據工程要求制定科學化且具有適應性的管理方案，并針對開發活動加以管理。在此基礎上，應將科學的管理協調措施應用于各項業務以及財務信息等方面，這有助于從根本上保證工程質量與進度。工程管理部門運行中的開發管理效率和質量，對整個工程會產生直接影響。因此，工程管理部門應明確自身在開發管理工作中的職責，結合工程實際實施全過程監督管理，為提升建筑工程質量奠定良好基礎。

1.2 規劃管理

對于建筑工程項目的初始管理階段而言，還包括一項重要的內容即規劃管理。規劃管理應與設計環節結合起來，房地產開發商對結構設計質量與施工質量直接負責，因而要想促使房地產開發項目能夠創造最大化經濟效益，開發商工作中就必須科學選擇施工單位，因此應在招投標環節中，從費用以及技術實力等角度出發對施工單位進行合理選擇。在這一過程中對開發商規劃管理能力提出了更高的要求，積極構建健全的規劃管理體系至關重要。不斷提升規劃設計完善性，能夠對開發商成本支出進行全面控制。

1.3 施工管理

房地產開發建筑工程項目的管理核心即施工管理，對建筑工程的開展過程加以管理，對施工現場各項要素加以監督與控制，都是施工管理的重要內容。執行施工管理的部門一般要專門設置，建筑企業應關注工程發包模式與管理模式，要根據工程實際情況制定科學的施工管理模式。結合以往房產開發建筑工程管理活動可知，房產建設項目中有著多樣化的承發包模式，如常見的施工總承包模式、平行承發包模式以及施工總承包管理模式等。最為常用且成效較高的為施工總承包管理模式和CM 管理模式。不管應用何種管理模式，管理人員在項目管理上必須從工程項目實際出發，立足于宏觀，把握微觀，加強現場施工管理，完善細節管理，制定出具有針對性的施工管理方案，并嚴格貫徹執行。

2 房產開發建筑工程項目管理的有效路徑

2.1 在投資決策階段展開可行性研究

新時期，要想從根本上提升建筑工程項目管理效果，就必須對投資決策階段的可行性研究基于高度重視。首先，深入分析建筑工程項目在施工過程中需要產生的物力、人力以及資金等方面的成本；其次，構建完善的機構，不斷完善相應決策程序，保證投資決策實施效率，實現系統性的建筑工程項目產品定位和市場定位。

2.2 加強成本管理

在建筑工程的前期決策和設計階段，工程管理人員要對工程的實際情況有全面的了解，包括需要使用的建材量和工程進度計劃等，在此基礎上做好工程預算，提高預算編制科學性，為控制工程成本投入提供可靠參考；在施工階段對工程成本進行管控，則要強調對工程建材以及機械設備等的管控，要根據設計方案對建材數量、規格等進行把控，同時要加強對機械設備的維護，避免出現故障，增加機械投入成本。

2.3 加強質量管理

在對施工質量進行管理時，管理人員要具有管理標準意識，要以國家提出的工程質量管控標準為前提，同時結合開發項目管理機構生成的合同中的質量目標與管理條款，明確質量管理內容。在執行施工管理活動時，管理人員要針對材料質量、機械設備運轉質量以及施工工藝是否規范等進行嚴格的監督與控制。對工程質量進行控制，應主要從以下環節入手：一要加強對原材料的質量檢驗。在對材料進行訂貨時，就應該由供貨商提供材料檢驗的技術標準，并將其呈現在采購合同中。對于工程中的重要建材，要確保在簽訂購貨合同前進樣品取樣檢驗，對于所有入場材料都要進行質量檢驗；二要加強對工程機械設備的質量檢驗。要參照設備供貨商提供的質量檢驗要點進行檢驗，同時要對設備進行定期維護，確保不出現質量問題；三要制定和完善相關質量管理制度。對于各項設備和儀器的操作與質量控制進行明確，提高設備精度。對于施工中的混凝土質量要進行嚴格的制定規定，包括配比和澆筑、振搗施工等。此外，應針對關鍵施工工序加強制度制定與質量控制，包括基坑施工、支模施工、主體結構施工、水電安裝施工、裝飾施工等。

2.4 加強風險管理

第一，風險規避。房地產開發企業運行過程中，需要利用放棄投資等多種決策有效規避各種運行風險，然而這種逃避性的措施，無法為企業創造更多的經濟效益，因此只有在特殊情況下才能夠應用；第二，風險轉移。風險轉移在風險預防過程中具有較強的規范性和合理性，能夠在預測建筑工程項目風險的基礎上，通過有效措施化解、轉化相關風險。①利用合同實現風險轉移。在合同簽訂過程中，由執行方程度風險責任；②購買保險，為建筑工程中各種突發的不可預知的風險提供風險保障，在對這一風險轉移措施進行應用的過程中，會導致成本有所增加，但是同風險轉移所能夠帶來的收益相比，這一措施呈現出較強的實用性和應用價值。

3 結語

對于房地產開發工程項目的長期發展而言，項目負責人應將工程管理放在重要位置上。且在現代化的建筑工程項目管理理念下，對工程進行管理需要進行全過程管理與精細化管理，要從前期決策、設計、施工以及竣工環節出發，對工程質量、成本、安全、進度等進行全面管控，并且要關注對管理方法的創新，以切實提高管理水準。