不動產(chǎn)測繪特點及測繪技術(shù)分析

柏友林

(安徽省第四測繪院，安徽 合肥 230000)

近年來，中國經(jīng)濟發(fā)展發(fā)生了翻天覆地的變化，因此，房地產(chǎn)制圖技術(shù)應(yīng)運而生，成為房地產(chǎn)交易價值的重要判斷因素之一，例如，在房地產(chǎn)交易過程中，建筑面積，評估區(qū)域和匯集區(qū)域的數(shù)據(jù)是所有買家關(guān)注的數(shù)據(jù)，因此，房地產(chǎn)測繪的意義非常顯著。

1 房產(chǎn)測繪的基本要求

1） 根椐房產(chǎn)管理需求選擇房產(chǎn)項目的測繪方案，房產(chǎn)測量的任務(wù)就是對房屋本身以及與房屋相關(guān)建筑物和構(gòu)筑物進行測量調(diào)查和繪圖工作；對土地及土地以上人為的、天然的荷載物進行測量調(diào)查和繪圖工作，對房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量，利用狀況等進行測定，調(diào)查或繪制成圖的工作。它主要包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量以及成果資料檢查與驗收等基本內(nèi)容。

2） 根椐房產(chǎn)測繪方案，運用不同類型控制網(wǎng)的作用，選擇布設(shè)方案，確定施測方法。房產(chǎn)平面控制測量屬于房產(chǎn)基礎(chǔ)測量。其目的是為了整個房產(chǎn)測繪工作提供一個準確的控制框架和定位基準并控制誤差累積。它的作用主要有如下三點：a 為房產(chǎn)要素測量提供超算數(shù)據(jù)；b 為房產(chǎn)分幅、分丘圖測繪提供測量控制和超算數(shù)據(jù)，c 為房產(chǎn)分幅、分丘圖變更測量和修測補測提供超算數(shù)據(jù)。布設(shè)方案和施測方法同地籍控制測量。

2 房產(chǎn)測繪的特點

2.1 權(quán)威性

房地產(chǎn)的映射是根據(jù)國家法律法規(guī)進行的，它以國家規(guī)范性文件和標準測量儀器為基礎(chǔ)。在參與映射的專業(yè)技術(shù)人員的工作中，測量結(jié)果可以保存為房地產(chǎn)的原始文件，房地產(chǎn)的計量也需要有關(guān)部門認真批準，在測繪過程中不得隨意改變或隨意估算，房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果將作為房地產(chǎn)的法律依據(jù)。因此，房地產(chǎn)測繪成果具有一定的權(quán)威性，可以作為未來房地產(chǎn)銷售和轉(zhuǎn)讓變革過程的依據(jù)。測繪權(quán)限有利于確保未來房屋所有者的合法權(quán)益。

2.2 測量的規(guī)模和對象是不同的

房地產(chǎn)的映射一般是在野外進行的，其圖紙表達的內(nèi)容更多，范圍更廣。與其他地區(qū)的界限有明顯標記，因此房地產(chǎn)制圖要求的規(guī)模遠大于平均圖紙。此外，屬性測量的對象也與一般的地形測繪不同。房地產(chǎn)測繪的目的是更好地了解建筑物與建筑物之間的相互位置，數(shù)量，所有權(quán)和使用，以及與房產(chǎn)相關(guān)的周圍地形的關(guān)系。

2.3 對專業(yè)人員的要求不同

一般情況下，進行房產(chǎn)測繪的專業(yè)人員都是屬于房產(chǎn)權(quán)管理部門，同時，其是房產(chǎn)公平交易的鑒定者。因此，從事房產(chǎn)測繪的人員不但要熟悉測繪技術(shù)和測繪業(yè)務(wù)，而且還對房地產(chǎn)各種業(yè)務(wù)知識也有一定的了解，這樣才能成為一名合格的房產(chǎn)測繪工作者。

在城市建設(shè)的過程中，各種房屋的拆遷、城市擴大房地產(chǎn)用地、房地產(chǎn)變更等都需要進行重測、再測或補測，出現(xiàn)個別突發(fā)情況時需要隨時補測。

3 測繪技術(shù)分析

3.1 現(xiàn)代數(shù)字化測繪技術(shù)

數(shù)字化測繪技術(shù)的原理是通過專業(yè)人員對房產(chǎn)有關(guān)信息進行科學(xué)采集，然后把采集的數(shù)據(jù)利用專門的計算機軟件進行加工、編輯，最終形成我們所要的數(shù)字化房產(chǎn)圖，之后再使用專門的數(shù)控繪圖設(shè)備進行圖形輸出，就會得到人們需要的房產(chǎn)圖紙。具體而言，數(shù)字化測繪技術(shù)主要分為以下5 個步驟：①對將要測繪的房產(chǎn)進行信息資料的收集和整理；②踏勘已擬定好的設(shè)計方案；③控制測量，即在測量的邊界地址進行科學(xué)有序的測量，測得所需數(shù)據(jù)；④將測得數(shù)據(jù)有序輸入專門的計算機圖形處理軟件、測量軟件和應(yīng)用軟件中；⑤計算機根據(jù)人的設(shè)置意圖對圖形進行有效編輯，以便完成房產(chǎn)圖的繪制工作。

3.2 GPS-RTK 技術(shù)

RTK 測繪技術(shù)是能夠測量大距離的測繪技術(shù)，其原理是依靠GPS 技術(shù)進行測量。RTK 技術(shù)的測量精度比較高，在野外進行測量的精度最低在厘米級別。其主要優(yōu)點就是定位的精度達到厘米級別、能隨時提供觀測站點在測量指點坐標系中的三維定位的準確數(shù)據(jù)。RTK 作業(yè)時，先將基準站的觀測值和測量站的具體坐標信息通過專門的數(shù)據(jù)鏈傳送給流動站，流動站不僅能通過數(shù)據(jù)鏈接收數(shù)據(jù)，還能同步采集GPS的觀測數(shù)據(jù)，并且能夠在很短的時間內(nèi)對差分值進行實時、有效分析和處理，以便實現(xiàn)RTK 的精確定位。RTK 技術(shù)的出現(xiàn)給測繪技術(shù)帶來了巨大的變化，大大方便了房產(chǎn)測量作業(yè)的效率和精度。其全數(shù)字化處理的特點使得其能夠直接輸出電子地圖。

RTK 測量系統(tǒng)是由數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和GPS 接收設(shè)備組成，其工作原理為：在基準站上設(shè)置GPS 信號接收設(shè)備，及時將數(shù)據(jù)傳輸給觀測站；根據(jù)相對定位的原理，基準站依據(jù)觀測所得數(shù)據(jù)及時對周圍的模糊度未知數(shù)進行解算，并根據(jù)實時定位結(jié)果，在顯示用戶觀測站進度和三維坐標情況下，用戶站和基準站的觀測質(zhì)量和結(jié)算結(jié)果會被實時監(jiān)測。

4 結(jié)語

近年來，我國經(jīng)濟水平得到了一定程度的提升，人們生活水平得到了進一步提高。在這樣一個大背景下，廣大民眾充分意識到了對房產(chǎn)測量的重要性。實現(xiàn)房產(chǎn)測量是購買房屋的必經(jīng)途徑，其直接影響著房屋的購買質(zhì)量。不動產(chǎn)測繪技術(shù)在具體應(yīng)用中遇到的問題需要被相關(guān)科研人員高度重視，采取有效措施，多措并舉，解決問題，推動測繪技術(shù)的應(yīng)用發(fā)展。