房地產開發項目建筑設計階段的成本控制分析

鄭薩

長沙越和房地產開發有限公司 湖南長沙 410000

在房地產開發項目設計階段引進成本管理的方法與思路，不僅能節約項目開發成本，還能實現建設資金和建設資源物盡其用的目標。美國管理大師彼得·德魯克曾說“在企業內部，只有成本”。這句名言告訴我們企業管理的一個根本任務就是不斷降低成本。樹立全方位的成本意識，加強成本控制與管理，提高企業競爭力是企業最緊迫、最核心的的任務[1]。

1 工程造價影響因素

1.1 材料用量

房地產工程建設就是通過不同的工藝，將各類材料組合的一種行為，這一過程中會消耗大量的材料，而材料需要通過采購得來，因此材料將會帶來成本，材料用量將決定成本的高低。正常情況下，在工程設計當中如果依照合理要求來規劃材料用量，設計方案成本很少會超過預算成本，但實際來看現代很多房地產工程企業，在工程設計階段并不重視材料用量的控制，例如某企業只是依照預算要求統計了各類材料的總用量，并未細化到各工藝需求上，最終發現該企業各類材料總成本中有0．9%屬于多余成本。

1.2 采用的設計軟件落后

目前，設計單位多采用二維CAD 進行設計。對于復雜的建設項目，由于人腦的局限性，不可避免地會出現諸如管線錯、漏、碰、缺等問題。規模越大的項目，設備管線越多，管線錯綜復雜，碰撞沖突也越容易出現。使后續的工程施工返工的可能性加大。一旦出現返工，就會給建設單位造成工期和經濟上的損失。其次，由于在傳統二維技術下生成的各專業設計圖之間相對獨立，設計信息處于割裂的狀態。當其中任何一張圖紙發生變更的時候，其他關聯圖紙的修改需要通過人為的方式進行電話、郵件、圖紙標示等方式進行溝通，難以保證信息反饋能夠準確及時到達建設單位手里。

1.3 工程造價機構配置不科學

現階段，對于建筑項目設計來說，其中最關鍵的一個方面就是結構設計，因此，工程造價的結構配置也要有相應的科學、合理性，但是當前，在建筑工程結構造價控制過程中，對工程總造價產生最重要影響的一個因素就是造價機構配置不科學。對于建筑工程項目來說，造價管理部門和其它部門間的關系是平等的，有一些建筑工程，根本不重視工程造價部門，未將單獨的、專門的設置管理實施部門，所以，在工程造價管理方面，因為權限以及獨立性問題，結構配置不科學問題等，使得造價管理工作問題不斷出現，以獨立性問題而言，其會對數據的精確性產生嚴重影響，使得之后的工程造價問題和誤差不斷出現，使得資金投入很多，浪費現象嚴重，使得成本使用不科學的情況頻繁發生，最終使得工程資金投入過多等問題出現[2]。

2 設計階段成本控制策略

2.1 精細化材料統籌

針對材料用量對工程造價的影響，在設計階段應當提升材料統籌的精度，關于這一點應當在設計階段先建立精細化材料統籌制度，后再將工作結果帶入采購工作中實現造價控制目的。在精細化材料統籌制度建設當中，需要參考工序流程以每個工序為節點進行工程量計算，得到每個工序的實際工程量，再針對工程量確認每個工序實際所需的材料用量，由此在采購工作當中可以依照材料用量設計來進行采購，可避免多余材料成本的問題。此外，關于精細化材料統籌管理，還要重視市場價格波動與工程質量之間的關系，即部分設計人員為了控制造價會刻意選擇低價材料導致工程質量下降，在實際工作中應當在保障工程質量的條件下，再進行材料統籌，任何情況下都不能出現以上行為。

2.2 推廣限額設計

限額設計是指在項目建設前期，對整個項目建設所需要的工程資金進行一定的限制。科學合理的限額設計方法在工程造價控制與管理中可以起到事半功倍的效果，因此應建立起完整的限額設計管理辦法，按照批準的設計任務書和投資估算，制定初步的設計總概算。根據項目各部位，各專業對應的功能重要性程度，合理地設定相應的限額成本指標，如造價限額、三材消耗限額等，促使設計人員對整個項目的造價費用進行分析而不是單純的考慮施工階段的費用，確保工程設計內容在滿足使用要求的前提下，工程造價不突破預計的投資限額。

2.3 合理配置工程造價機構

首先，強化設計管理體系：①要使造價控制的責任主體明確，制定項目法人責任制，自項目的規劃、籌資開始，一直到生產經營、資產增值等過程，將投資風險進行承擔的責任制度；②業主不單單要將項目管理機構建立，同時設計單位還要將與之相關的組織管理體系建立，也就是設計單位對設計過程進行管控，將設計管理項目部構建，對質量、造價以及進度等全面負責。對于設計階段來說，其是十分重要的階段，與之相關的環節非常多，可以將其當成是一個項目進行管理。

3 結語

總而言之，施工組織設計對工程造價存在著十分重要的影響，施工企業務必要提升對施工組織設計編制的重視程度。因此，在保證工程質量和滿足業主使用要求及工期要求的前提下，優化施工方案及施工工藝是控制投資和降低工程造價的重要措施和手段。同時使施工方案具有先進性、合理性、競爭性[3-4]。