淺議大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響趨勢(shì)

李 蘭

（蓮花縣財(cái)政局，江西 萍鄉(xiāng) 337000）

所謂大數(shù)據(jù)（big data） 是指無法在一定時(shí)間范圍內(nèi)用常規(guī)軟件工具進(jìn)行捕捉、管理和處理的數(shù)據(jù)集合，是需要新處理模式才能具有更強(qiáng)的決策力、洞察發(fā)現(xiàn)力和流程優(yōu)化能力的海量、高增長率和多樣化的信息資產(chǎn)[1]。在維克托·邁爾-舍恩伯格及肯尼斯·庫克耶編寫的《大數(shù)據(jù)時(shí)代》[2]中大數(shù)據(jù)指不用隨機(jī)分析法（抽樣調(diào)查） 這樣捷徑，而采用所有數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。大數(shù)據(jù)的5V 特點(diǎn)（IBM 提出）：Volume（大量）、Velocity（高速）、Variety（多樣）、Value（低價(jià)值密度）、Veracity（真實(shí)性）[3]。隨著云時(shí)代的來臨，大數(shù)據(jù)（Big data） 也吸引了越來越多的關(guān)注。大數(shù)據(jù)是一種巨量資料庫，可以在合理時(shí)間內(nèi)達(dá)到汲取、管理、處理并整理為企業(yè)經(jīng)營和決策的資訊信息。數(shù)據(jù)的核心就是預(yù)測(cè)。它通常被視為人工智能的一部分，或者更確切地說，被視為一種極其學(xué)習(xí)。

房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來的過程。在這個(gè)行業(yè)中，雖然有一些基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，如面積、高度等，但主要取決估價(jià)者的科學(xué)藝術(shù)，如投資收益率的計(jì)算、成新率的計(jì)取、市場(chǎng)比較法的因數(shù)調(diào)整系數(shù)等。往往不同的人對(duì)同一估價(jià)對(duì)象有不同的估價(jià)結(jié)果。而現(xiàn)在，我們可以利用大數(shù)據(jù)充分提高估價(jià)的準(zhǔn)確性和一致性。把長期的大量的市場(chǎng)案例、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)藝術(shù)處理方法等用特殊的技術(shù)進(jìn)行有效地處理，并建立大規(guī)模并行處理（MPP） 數(shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)挖掘、分布式文件系統(tǒng)、分布式數(shù)據(jù)庫、云計(jì)算平臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)和可擴(kuò)展的存儲(chǔ)系統(tǒng)。大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)也的影響趨勢(shì)有：

1 資源共享

大數(shù)據(jù)成為企業(yè)和社會(huì)關(guān)注的重要戰(zhàn)略資源，并已成為大家爭(zhēng)相搶奪的新焦點(diǎn)。資源共享，誰來掌握這些資源的主動(dòng)權(quán)呢？隨著大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展，就像計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)一樣，大數(shù)據(jù)很有可能是新一輪的技術(shù)革命。隨之興起的數(shù)據(jù)挖掘、機(jī)器學(xué)習(xí)和人工智能等相關(guān)技術(shù)，可能會(huì)改變數(shù)據(jù)世界里的很多算法和基礎(chǔ)理論，實(shí)現(xiàn)科學(xué)技術(shù)上的突破。大數(shù)據(jù)成為企業(yè)和社會(huì)關(guān)注的重要戰(zhàn)略資源，并已成為大家爭(zhēng)相搶奪的新焦點(diǎn)。資源共享，誰來掌握這些資源的主動(dòng)權(quán)呢？評(píng)估方法的運(yùn)用，評(píng)估參數(shù)的選擇。案例的調(diào)整、收益法中收益率的預(yù)測(cè)方法、假設(shè)開發(fā)法的銷售費(fèi)用、開發(fā)成本、容積率的影響參數(shù)調(diào)整都能實(shí)現(xiàn)資源共享。

2 與云計(jì)算的深度結(jié)合

大數(shù)據(jù)離不開云處理，云處理為大數(shù)據(jù)提供了彈性可拓展的基礎(chǔ)設(shè)備，是產(chǎn)生大數(shù)據(jù)的平臺(tái)之一。自2013年開始，大數(shù)據(jù)技術(shù)已開始和云計(jì)算技術(shù)緊密結(jié)合，預(yù)計(jì)未來兩者關(guān)系將更為密切。除此之外，物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等新興計(jì)算形態(tài)，也將一齊助力大數(shù)據(jù)革命，讓大數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)發(fā)揮出更大的影響力。

3 數(shù)據(jù)泄露危機(jī)

我們?cè)谙硎艽髷?shù)據(jù)時(shí)代的便捷和快速的同時(shí)，也時(shí)刻會(huì)有泄露信息的危險(xiǎn)，從而引發(fā)隱私保護(hù)的危機(jī)。企業(yè)需要從新的角度來確保自身以及客戶數(shù)據(jù)，所有數(shù)據(jù)在創(chuàng)建之初便需要獲得安全保障，而并非在數(shù)據(jù)保存的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，僅僅加強(qiáng)后者的安全措施已被證明于事無補(bǔ)。這種1+1＞2 的整合性質(zhì)的大數(shù)據(jù)，是不同的數(shù)據(jù)庫之間要通過一座橋梁來作為主鍵，而著主鍵就是每人獨(dú)一無二的標(biāo)識(shí)，各種信息的房地產(chǎn)包含著個(gè)人隱私將將有可能被公開。資源共享，誰來掌握這些資源的主動(dòng)權(quán)呢？房地產(chǎn)估價(jià)也會(huì)成為人人都會(huì)、技術(shù)含量低的行業(yè)，提高估價(jià)的質(zhì)量和服務(wù)水平則成為關(guān)鍵。

4 數(shù)據(jù)質(zhì)量是成功的關(guān)鍵

數(shù)據(jù)管理成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，當(dāng)“數(shù)據(jù)資產(chǎn)是企業(yè)核心資產(chǎn)”的概念深入人心之后，企業(yè)對(duì)于數(shù)據(jù)管理便有了更清晰的界定，將數(shù)據(jù)管理作為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，持續(xù)發(fā)展，戰(zhàn)略性規(guī)劃與運(yùn)用數(shù)據(jù)資產(chǎn)，成為企業(yè)數(shù)據(jù)管理的核心。數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理效率與主營業(yè)務(wù)收入增長率、銷售收入增長率顯著正相關(guān);數(shù)據(jù)資產(chǎn)的管理效果將直接影響企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。不通過區(qū)域不同時(shí)間的房地產(chǎn)價(jià)格如二手房價(jià)格，稅收、土地出讓，容積率的調(diào)整、等等。當(dāng)然很多數(shù)據(jù)源會(huì)帶來大量低質(zhì)量數(shù)據(jù)。想要成功，企業(yè)需要理解原始數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)分析之間的差距，從而消除低質(zhì)量數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)的質(zhì)量有時(shí)不僅取決于它本身，還取決與他的用途。不同的估價(jià)目的有不同的估價(jià)方法，如政府征收農(nóng)房，就要利用具有客觀性、實(shí)用性、完整性的農(nóng)房性質(zhì)的數(shù)據(jù)，這樣才能保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確和公正。再有數(shù)據(jù)化的前沿就是個(gè)人化，這牽涉到了人類的關(guān)系、經(jīng)歷和情感，收集數(shù)據(jù)發(fā)布數(shù)據(jù)都是人為的應(yīng)用。如美國同通過指定《數(shù)據(jù)質(zhì)量法》來維護(hù)數(shù)據(jù)的質(zhì)量，在生效時(shí)，格雷厄姆曾評(píng)論說：“無論時(shí)公司，還是消費(fèi)者和環(huán)境保護(hù)的公益組織，全社會(huì)都可以來質(zhì)疑政府發(fā)布的數(shù)據(jù)是否正確，各種不同的利益都將得到保護(hù)”最終都那沒能成為利器。

大數(shù)據(jù)將延申到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，給我們帶來開放、共享的價(jià)值理念，在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資源的共享和開放，更能保證估價(jià)結(jié)果的公正。