房地產評估中的建筑物的損耗分析

戰振起

山東大地房地產土地估價有限公司 山東威海 264200

1 我國房地產評估概況

房地產業與其他國家相比起步較晚，但發展迅速，隨著國家經濟的發展，也支持房地產評估和研究工作，適合中國社會主義市場經濟體制的良好房地產評估系統建立。此外，它還非常重視房地產評估理論的發展和研究，并發布相關系統來詳細識別建筑評估方法。目前，對我國房地產估價分析方法和綜合系統應用的研究很少，對中國房地產評估體系的完善和發展具有一定的現實意義，所以我們還需要不斷創新、發展，創造出一套適合我國國情的房地產評估體系[1]。

2 影響建筑物價值的因素和無形損耗之間的關系

由于成本法估值的概念是房地產估價和合并的價值，因此有必要區分房地產在土地和建筑物中的整體價值的作用。同時，大多數無形或非成本因素對成本法中建筑物價值的影響以無形損失的形式反映出來，從而區分各種因素造成的無形損失，避免了評估中各因素的影響。

2.1 重要影響因素和無形損失

影響土地價值的重要因素包括地理位置，大小，形狀，地質，地形，地形，植被，氣候，景觀，生態和污染程度。開發的資源，如公共設施，基礎設施和發展程度，也是決定土地價值的自然影響因素。由于建筑物的功能評估反映了建筑技術和消費者偏好對建筑物價值的影響，這些因素對建筑物價值的影響主要是由于更換建筑物和材料的成本由于損失和功能[2]。

2.2 經濟影響因素和無形損失

經濟因素反映了房地產對經濟和當地經濟的適應性。需求和供給因素，價格因素，購買力水平，利率因素，政府經濟干預等主要體現在房地產市場的供需影響上。由于上述經濟因素共同作用于構成房地產產品的土地和地上建筑物，因此認為建筑物的經濟損失主要反映了外部經濟因素變化對建筑物價值的影響。

2.3 政府和無形損失的影響因素

政府因素在制度，政策和監管因素方面影響房地產價格，包括土地制度，住房制度，城市規劃，稅收政策和市政管理。經濟疲憊通常被視為與環境變化相關的房地產不動性變化的結果，例如土地使用的變化，道路周圍房地產的不一致使用，道路上的灰塵和噪音以及機場。但崛起的本質不是建筑物價值的變化，而是土地價格的變化。

3 房地產評估中建筑損耗

在房地產行業，房地產價格是建筑價格和土地價格的有機結合，有兩個含義和特征，一般來說，房地產價格包括成本和利潤，房地產建筑的損失也是分開的你也一樣。在建筑損失評估中，必須特別注意建筑物損失的類型，以便清楚地了解建筑物價值損失的程度，這對于房地產行業的損失評估非常重要。

3.1 房地產建筑物的折舊

在房地產行業中，使用房地產建筑物會使建筑物的價值沿著不同的路徑流動，建筑物的折舊可以被視為價值轉移的一種方法。根據建筑物的實際情況和維護條件，損失和實際操作功能也不同，并且在實際條件下，許多產品被預先丟棄或高估。在大多數情況下，類似的建筑物在同一時期內會產生相同數量的建筑損失[3]。

3.2 房地產建筑的年限損耗

每棟建筑都有不同的設計要求，不同的建筑材料和設計壽命，在使用過程中，實際使用壽命取決于建筑物的功能，因此有必要通過實際測量和必要的技術測量。在房地產行業，建筑物的設計要求是對建筑材料和設計年限的嚴格規定，在房地產評估服務中，先進的科學技術用于進行現場調查和評估，以有效減少建筑物損失。此外，困難和復雜的建設項目需要系統分析，以科學診斷建筑物的損失情況。

4 無形因素對建筑物價值的影響分析

重置成本反映的是平均而非最優價格，如果住房功能優于一般建筑和外部因素，各種無形或非成本因素的影響是基于重置成本。為了提高建筑物的價值，即成本法估值，需要考慮功能和經濟因素對建筑物價格的有利影響。傳統的成本法受到無形和非成本要素價值影響處理方法的影響如下：

4.1 建筑物的無形價值未在成本法中得到充分反映

房地產交易的目的是完整的房地產產品，根據成本法的估價原則，替代成本僅包括一些成本影響因素的影響，以及歷史和文化等非成本因素的構建。無形價值也包括在內,它無法體現品牌的價值和優勢。

4.2 不可能準確地區分具有相同成本但功能效果不同的建筑物之間的價格差異

由于不同的設計方案，車庫內外的通道缺乏視覺和聲音隱私，同一區域內的類似房屋明顯不方便，通風不良，其他房間視覺和聲音都很好擁有良好隱私的車庫和地方非常方便和通風。兩個結構更新的成本基本相同，基于成本的估值針對房屋的功能損失進行了調整，而更換成本則針對最佳功能效用下的住房成本。沒有。功能實用程序提供增值調整，相信消費者可以并且將會接受這種價值差異。

4.3 并未反映環境因素和經濟政策對建筑物價值的積極影響

市場價值原則中的環境影響原則指出，房地產價格受周圍環境的影響，與周圍環境相協調的房地產具有更大的市場價值，反之亦然。與周圍環境的和諧程度可以作為降低建筑物價值的因素之一，也應該是增加其價值的因素之一。

5 結語

房地產估價是市場經濟發展的必然結果，其重點是解決市場價格的核心問題，對建立和發展中國社會主義市場經濟具有重要作用。作為資產評估領域的一部分，由于其獨特的性質，房地產比其他資產估值更復雜，更難評估。因此，中國房地產業不斷發展，房地產相關法律法規不健全，相關的房地產評估體系也不完善。我們必須在現有技術手段的基礎上繼續創新，打下堅實的基礎。只有做到這樣才能為以后的工作打下基礎。