試論房地產企業如何做好成本管理與控制

劉集軍

（中鐵建工集團有限公司， 北京 豐臺 100070）

1 房地產項目成本控制原則概述

1.1 成本最低化原則

房地產企業在項目成本控制的過程當中，需要充分的借助不同的方法對策，最大限度的降低項目建設成本，進而達到既定的經濟效益。在這一過程當中，需要嚴格的遵循成本最低化原則來展開成本控制管理工作，同時要確保其合理性，進而最大限度的挖掘降低成本手段的同時，充分的結合實際情況達到最高的成本控制水平。

1.2 全面成本控制原則

全面成本管理，指的就是對全公司、全員以及項目全過程的成本控制管理工作。全員控制包括項目核算以及考核等，將成本控制責任落實到每一個人。全過程控制指的就是對項目開發的各個環節進行管控，在這一過程當中，不能出現疏漏現象，必須要確保該項工作始終處于有效的控制當中。

1.3 動態控制原則

動態控制注重的是對項目的過程控制。在施工準備階段的成本管控，需要結合相應的施工計劃進而確定成本目標，并編制相應的成本計劃控制方案，為接下來各環節成本控制工作打下良好的基礎。在竣工結算階段，應確保資金正常收回，避免出現疏漏現象。

1.4 目標管理原則

目標管理原則包含著眾多方面的內容，例如：設定分解目標，將目標責任落到每一個人，檢查目標落實狀況，完善目標等等，通過這樣的方式，進而形成一套目標管理計劃體系，實現對目標成本的有效管控。

2 當前我國房地產企業的成本管理與控制所存在的問題

2.1 對于成本控制的錯誤認識

目前在我國眾多房地產企業中，很少可以全面地進行成本控制，在大多的房地產企業中只將建筑工程中的一部分認為是成本控制中的重點，如很多公司認為設計階段在成本控制中占據了更大的比重，其他部分雖然重要但不主要。但在房地產行業中，隨著世界科技和經濟的快速發展，其發展過程越來越全面精準，因此在成本控制中，任何一點點細小的經濟變化和突發情況，都可能會失去對成本的控制，甚至在公司中舉辦更多企業活動，也會引起成本的增高。因此，需要各企業在對成本的控制中要更加全面精致，并進行全過程全方面的管理。

2.2 缺乏先進的成本控制方法

之前房地產企業的成本控制方法，只是通過各部門對整個工程開工前所進行的一份可研報告進行管理工作。這種成本控制方式不具備更加完善的時效性，經常會因為工程中出現的各種偏差而產生差錯，無法更好地發揮出成本控制的作用。因此這種成本控制方式極其缺乏事前預測和過程控制作用，這也導致了在實際的工程中，成本控制問題無法達到企業的管理要求。在事前預測和工程控制中，更為重要的是工程控制能力，但在實際的成本控制工作中，總是無法準確地發現問題，并且無法了解到原因，無法提供精準的解決方案，所以需要運用更為先進的成本控制方式。

2.3 沒有完善的成本控制制度

很多的房地產企業對成本控制都不夠重視，因此在中國的房地產行業中，很少有企業已經建立好科學完善的成本控制制度。即使在很多已經建立了成本控制制度的房地產企業中，依然沒有專門的設計專業崗位以及職能。因此在這些房地產企業中，成本控制工作只需要完成，而對于完成的好壞等都沒有要求。并且如果工作人員在成本控制制度中，沒有更好地完成工作，也無人受到懲罰，只是受到小小的批評。因此，在眾多的房地產企業中相關崗位是沒有競爭力，沒有獎罰的，這在某些方面上，大大打擊了工作人員的工作熱情，也會在之后的工作中造成不可預計的危害。

3 房地產項目成本控制與管理對策探討

3.1 提升項目成本控制管理觀念

房地產企業要想更好的落實項目成本管控工作，樹立良好的項目成本管控觀念、意識具有重要意義。無論是在項目準備階段，還是在實際的施工階段以及竣工階段，都要積極的做好項目成本控制。與此同時，在項目成本決策的過程當中，應深入的研究項目的可行性，并做好成本測算工作并確保準確性，更要做好項目成本風險預測工作，針對在施工當中可能會影響到項目成本的風險因素，及時預警并采取有效措施進行應對，以此來提升項目成本的控制效果。

3.2 加強項目成本整體控制

新形勢下，房地產企業應充分的重視成本管理工作，最大限度的發揮成本管理的價值作用，以此來更好的管控項目成本。在這一過程當中，應明確成本部門以及成本人員的責任與權利，促使其做好對項目準備階段、建設階段以及竣工階段的成本控制管理工作，最大限度的發揮出自身作用，落實項目成本管控工作。具體來說，應做好以下幾個方面的工作：首先，在項目建設準備的過程當中，應充分的結合實際情況，制定一套完善的項目成本控制方案。

3.3 加強項目成本管理規劃

在對房地產項目進行成本控制之前，積極的做好項目成本管理規劃工作具有重要意義，能夠在很大程度上提升成本控制水平。在這一過程當中，需要對項目建設的各個階段的成本消耗進行科學合理的核算，并和理論成本展開比較分析，明確成本控制重點及關鍵點。

4 結語

隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業的競爭不斷加強，想要在市場經濟中立足，就需要房地產企業獲取更高的利潤，這對房地產企業的成本控制和管理提出了更高要求。面對不斷變化的市場經濟，房地產企業只有不斷強化改革，才能持續發展和不斷前行。