房地產工程中甲方管理的探討及應用

王永州

山東房源實業集團有限公司 山東臨沂 2 7 6 0 0 0

1 概述

甲方作為負責工程項目的一方，承擔的工作比較多，工作內容比較相對較多，管理范疇也就相對比較廣，因此工程在建設的過程中，就需要工作人員的專業高效管理。甲方工程項目管理主要包括管理工程前期、工程進度，工程造價，工程安全建設，工程項目檢查和驗收，工程項目移交和產權辦理。這些內容都由甲方進行管理協調，因此相關人員必須要結合專業的工程技術知識，對工程采取專業化、系統化管理的方式。由于三方都有著各自的經濟利益，所以容易出現溝通不暢等問題，此時甲方代表應從三方角度出發，合理協調建筑項目的各施工環節，處理施工項目在各環節存在的問題，保證項目可以安全有序實施[1]。

2 房地產項目工程建設甲方代表職能簡述

2.1 投資控制

投資管理質量和工程效益高低有著直接聯系，這就必須要強化投資管理。首先，嚴格對待工程變更，任何變更方案都要嚴肅審核，規范工程變更程，盡可能降低因為工程變更而增加的投資量。其次，對房地產項目工程所涉及到的經費支出索賠、簽證嚴格審核。再次，乙方工程施工實際情況要與施工圖相吻合，監理驗收工作完畢后，即可對工程進度款項進行核實，之后再審核施工進度款支付額度。最后，全面組織、開展竣工結算工作，對工程變更、工程量變化、材料與設備逐項進行審核，做到不重不漏。

2.2 進度控制

想要充分發揮工程項目的投資效益，需要保證工程在合同規定內將工程項目交付使用。所以對甲方來說，要嚴格控制工程項目施工進程。基于此，甲方要根據單位建設要求、工程整體特性、施工客觀環境等多個方面對工期進行控制，充分考慮可能對施工進度造成負面影響的各項因素，事先制定好進度計劃，做好事前準備工作，甲方代表要深入現場實時監督，做好施工現場跟蹤檢查工作。

2.3 質量與安全管理

質量管理作為甲方施工管理的核心工作，需要事先熟練掌握施工工序和組織計劃，可以采用旁站的方式對每個施工程序進一步規范和指導，每個施工環節都要全面進行質量檢查，以細節決定成敗。安全管理關乎到施工現場每名工作人員的生命健康安全，安全管理會直接涉及到工程質量、進度、效益。甲方也要參與到施工安全管理中，指定出安全應急措施和安全管理針對，消除安全隱患，盡可能保障房地產項目工程中萬無一失。

3 房地產工程中甲方管理的應用

3.1 加強工程設計階段的管理

（1）做好開工前的準備工作。在房地產項目工程施工開始前，甲方需要對施工單位擬派的相關管理團隊進行面試及約談，確認其管理團隊能夠勝任項目管理的一系列工作；對材料的選型及確認也需要進行反復校核，確保材料質量能夠符合工程施工要求。若施工單位項目管理團隊的關鍵性崗位人員發生變化，需要其書面通知甲方，擬派新的管理人員需要經過甲方面試并同意才能上任。通過該管理手段，確保施工單位項目管理團隊的配置符合工程開發要求[2]。

（2）結合設計做好現場勘查。施工單位工程預算應根據施工圖紙、竣工資料、預算定額等進行編制。但實際施工情況可能與預算編制情況有所不同，從而引起不必要的浪費。現場調查就是要確定項目現場的實際情況是否與報告的內容一致，是審計工程量和預算單價最有效、最直觀的方法。

（3）做好設計會審。甲方收到設計文件后，應全面、細致地熟悉圖紙，找出施工圖中存在的問題和不合理情況，提交設計單位處理。通過圖紙的審查，甲方和施工單位可以熟悉設計圖紙，了解設計意圖，掌握工程的特點和難點；找出需要解決的技術問題，制訂解決方案。

3.2 做好工程施工階段的管理

（1）合同管理。房地產項目工程甲方代表在合同管理期間的職能是待選出承建本次房地產項目工程建設任務的施工方后，甲方需要結合工程建設具體情況擬定符合法律要求與工程建設雙方權益的施工合同，之后在簽署合同期間，若承建方認可擬訂合同的各項條款，雙方需要在律師的見證下簽訂合同，一旦后續雙方在工程建設期間或竣工后出現糾紛問題，雙方就可以利用簽署的具有法律效力的合同來維權。

（2）投資管理。投資管理直接涉及到投資的多少以及日后的收益問題，因此甲方要重視對投資的管理。投資管理最重要的是工程變更管理，當施工方申請工程變更時，甲方要及時與之協商，了解工程變更的原因，分析工程變更導致的投資變化，如果工程變更造成投資增加，則甲方要慎重考慮、盡量避免。

（3）施工進度管理。整個建筑項目過程由于涉及到較多的人與物，同時也會存在各種各樣的問題，因此各項項目計劃勢必會因為各種現實原因不能按時完成。所以甲方代表在施工進度的監督管理工作中顯示出很重要的作用。

（4）施工成本管理。房地產項目工程在開始前必須有相應的設計環節，也就是對整個工程的規劃。雖然設計所需要的經費在整個施工成本中只占到很小的比例，但是卻對很大一部分施工成本產生影響，比如 5%的設計成本可以影響75%的其他施工成本。如果工程量龐大，設計環節甚至能對施工成本超過 90%的部分產生重大影響。可見，甲方在成本管理工作中應該著力關注設計階段的成本投入。

4 結語

總之，現階段房地產項目工程開發建設期間甲方代表職能包含的內容較多且產生的作用明顯，如果管理人員未能準確把握職能，沒有履行好職能，將會給工程順利建設埋下隱患，為此工程甲方代表需要對自身的管理職能進行積極的學習與掌握，以便在之后的房地產項目工程建設中可以與施工方的管理人員一道完成工程建設管理工作任務，從各個方面增強工程建設的有效性。因此，本文的研究也就顯得十分的有意義[3]。