借名買房行為法律研究

近十年來，我國多地政府出臺“限購令”，對購房者之購買行為設(shè)置一定條件。雖然限購政策在很大程度上抑制了炒房行為，但在實踐中卻衍生出了借名買房行為，并導(dǎo)致各種糾紛。故對借名買房行為加以法律研究，有助于通過法律的指引作用規(guī)范房地產(chǎn)市場，從而減少糾紛、維護社會穩(wěn)定。

一、借名買房行為概述

借名買房，是指實際購房人為了規(guī)避法律或政策，以他人的名義與售房人簽訂房屋買賣合同，最終由實際購房人負(fù)擔(dān)房款，對房屋行使權(quán)力的行為。

（一）借名買房行為中的法律關(guān)系

借名買房行為通常涉及三方主體，即實際購房人、被借名人以及售房人。在三方主體之間，形成了兩種直接的法律關(guān)系，一種是實際購房人與被借名人的借名關(guān)系，另一種是被借名人與售房人之間的房屋買賣關(guān)系。

我國法律未就借名行為作出明確的禁止性規(guī)定，相反，在特定情形下，我國允許借名行為，例如間接代理。但并不能因此推定一切借名行為均有效。借名買房中實際購房人與被借名人的借名關(guān)系可以被理解為一種合同關(guān)系，實際購房人享有的主要權(quán)利是對房屋的占有、使用、收益權(quán)，負(fù)擔(dān)的主要義務(wù)是及時向被借名人支付房屋對價。被借名人負(fù)擔(dān)的主要義務(wù)是按照指示與第三人完成房屋交易行為。故，實際購房人與被借名人的借名關(guān)系應(yīng)當(dāng)受到合同法的調(diào)整。

被借名人以自己的名義與售房人簽訂合同，依照合同相對性規(guī)則而言，被借名人即是房屋買賣合同的當(dāng)事人，其對售房人享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，若合同履行過程中產(chǎn)生糾紛，被借名人不得以借名為由免除責(zé)任。

二、借名買房行為中合同的效力

借名買房行為中，通常存在兩種合同，一種是實際購房人與被借名人之間的借名合同;另一種是被借名人與售房人之間的房屋買賣合同。若要對借名買房行為有更細致的理解，則應(yīng)當(dāng)對這兩種合同分別探討。

（一）借名合同的效力

借名買房情形下，借名合同成立的目的主要有如下幾種：一、為規(guī)避政府限購政策;二、為躲避債務(wù)。對于此二種情形下借名合同的效力，學(xué)界及司法實務(wù)界較為存在爭議，一種觀點認(rèn)為借名合同無效;另一種觀點認(rèn)為借名合同有效。筆者贊成后一種觀點。

前一種觀點中，有人認(rèn)為該種合同因違反我國《合同法》第五十二條第二款之規(guī)定，故而屬惡意串通無效;有人認(rèn)為該種合同因損害公共利益無效;有人認(rèn)為該種合同屬于以合法手段掩蓋非法目的無效;也有人認(rèn)為該種合同違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定無效。

對此筆者認(rèn)為，首先，“非法目的”應(yīng)當(dāng)是被法律明確禁止的目的，在規(guī)避限購的情形下，限購政策畢竟尚未被升級到法律層面，故不應(yīng)據(jù)此認(rèn)為合同無效;在隱匿財產(chǎn)、躲避債務(wù)的情況下，實際借名人雖然有逃債的故意，但并非“非法目的”，且我國合同法關(guān)于第三人撤銷權(quán)的規(guī)定中，賦予第三人的是撤銷權(quán)而非主張合同無效權(quán)，故側(cè)面說明實際購房人的借名逃債行為不適宜被直接認(rèn)定為無效。

其次，對于《合同法》第五十二條規(guī)定的“行政法規(guī)”，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循文義解釋，限購政策目前仍處于“地方政府規(guī)章”的位階，故依照合同法條文認(rèn)定借名合同無效較為不合法理。

再次，就規(guī)避限購政策借名而言最終得到房屋所有權(quán)的人系被借名人，而被借名人本身就具有購房資格，故從社會整體利益的角度分析，借名合同并未因損害社會公共利益無效。

至于對“惡意串通，損害國家及第三人的利益”的理解，筆者認(rèn)為，在規(guī)避政策借名的場合，借名合同未損害國家利益，也未損害具體第三人的利益;在躲避債務(wù)的場合，若借名行為得以被借名合同雙方當(dāng)事人以外的人知道，那么此人也必定知道實際購房人繳納房款的事實，由此可知，實際購房人的債權(quán)人可以直接依照繳款事實主張債權(quán)人的撤銷權(quán)，從而保護自己的債權(quán)。故借名行為并未損害第三人的利益。

綜上，因合同無效條款而認(rèn)定借名合同無效的觀點，似乎并不具有說服力。

（二）房屋買賣合同的效力

對于房屋買賣合同效力的判斷，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及相關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定綜合考量。故在此僅討論在其他合同生效條件具備的情形下，借名行為對房屋買賣合同效力的影響。

借名買房中，簽訂合同的主體是被借名人與售房人，合同系由被借名人與售房人履行，合同的后果是被借名人與售房人承擔(dān)。故不能因被借名人與實際購房人的借名行為而簡單地判定房屋買賣合同無效，具體而言：

若售房人簽訂合同時明知被借名人與實際購房人的借名行為，而仍與被借名人簽訂房屋買賣合同，則屬于與被借名人、實際購房人惡意串通。但即使如此，房屋買賣合同是被借名人與售房人簽訂的，房屋債權(quán)因合同而直接歸屬于借名人而非實際購房人，價款本質(zhì)上由被借名人支付給售房人。實際購房人只是與合同標(biāo)的物——價款及房屋有間接關(guān)系，而非基于合同的直接關(guān)系，故實際購房人系合同外的第三人。此外，被借名人屬有權(quán)購房之主體。鑒于以上種種，合同實際上未損害限購政策，也未損害第三人利益。即使實際購房人的財產(chǎn)確實因支付房款而減少，但其因此享有對被借名人的債權(quán)，必要時可對被借名人的財產(chǎn)申請強制執(zhí)行，從而彌補其對第三人的債務(wù)。綜上，房屋買賣合同仍應(yīng)有效。

若售房人簽訂合同時不知借名行為的存在，且盡到了合理注意義務(wù)后仍不應(yīng)知道借名事實的，則售房人為善意的合同相對方。其與被借名人間的合同更加沒有法律規(guī)定的無效事由，更應(yīng)當(dāng)認(rèn)為房屋買賣合同合法有效。

結(jié) 語

借名買房行為中，當(dāng)事人通常隱藏了規(guī)避某類事物的故意，但即使如此，不應(yīng)簡單地將借名行為中的合同效力歸于無效，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合法理與實踐，轉(zhuǎn)變思路，從法律后果的角度上對當(dāng)事人的權(quán)利進行相應(yīng)限制，從而在保護交易的同時，使相關(guān)法律及政策得到良好的實施效果。

作者簡介：司羽嘉，女，河南鄭州人，法官助理，碩士，烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院，民商法學(xué)