營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響研究

【摘 要】 營改增政策的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來一定的影響，本文從會(huì)計(jì)核算的角度出發(fā)，在充分探討房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)、營改增對(duì)房地產(chǎn)納稅影響及存在問題的基礎(chǔ)上，提出房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算優(yōu)化策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)納稅規(guī)范化及經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展奠定決策基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】 營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算

營改增的全面實(shí)施推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系發(fā)生重大變革，給行業(yè)發(fā)展帶來新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定具有重要現(xiàn)實(shí)意義[1]，本研究將從會(huì)計(jì)核算的角度出發(fā)，探討營改增政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算影響，以期為房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展奠定決策基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的生命周期相對(duì)較長，在項(xiàng)目未達(dá)到交付條件（完工/竣工）前，銷售房產(chǎn)取得的收入應(yīng)計(jì)入預(yù)收賬款，不轉(zhuǎn)結(jié)相關(guān)成本和稅費(fèi)，前期由項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生的土地增值稅和企業(yè)所得稅等稅款均根據(jù)預(yù)收賬款、預(yù)計(jì)利潤及征收比例進(jìn)行預(yù)繳，待項(xiàng)目達(dá)到交付條件后對(duì)相應(yīng)稅款進(jìn)行清算[2]。

二、營改增對(duì)房地產(chǎn)納稅的主要影響

（一）基礎(chǔ)影響

1. 增值稅抵扣。營改增政策實(shí)行之前，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目執(zhí)行過程中購入的材料屬于增值稅征收范圍，而房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于營業(yè)稅征收范圍，購入材料以進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本;服務(wù)屬營業(yè)稅增收范圍，以含稅價(jià)計(jì)入開發(fā)成本[3]。營改增政策實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)購入的材料及服務(wù)屬增值稅范圍，均可計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅額，并以不含稅價(jià)格計(jì)入開發(fā)成本。

2. 價(jià)外稅。營改增政策實(shí)行之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，企業(yè)的營業(yè)稅計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本。全面營改增后，采用價(jià)外稅，實(shí)行價(jià)稅分離的計(jì)稅方式，將不含稅價(jià)款計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本，以專用發(fā)票的列明的金額作為進(jìn)項(xiàng)稅額[4]。

（一）演化影響

1. 土地價(jià)款抵扣。全面“營改增”之前，房地產(chǎn)銷售繳納的營業(yè)稅稅率為5%，而營改增之后提高到10%，稅率有較大提高。由于占開發(fā)成本較大的土地成本通常以政府出讓形式獲得，該部分并不能提供抵扣憑證，整體稅負(fù)較大。為保障房地產(chǎn)平穩(wěn)流轉(zhuǎn)，國家規(guī)定房地產(chǎn)銷售以全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)扣除土地成本后計(jì)算稅金。

2. 混合銷售計(jì)征。與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的產(chǎn)品銷售及安裝屬于混合銷售業(yè)務(wù)[2]。全面營改增之前，由房地產(chǎn)企業(yè)自己生產(chǎn)并安裝設(shè)備，采用分別計(jì)稅方式，即產(chǎn)品不含稅價(jià)格的17%計(jì)入增值稅，營業(yè)稅的3%計(jì)征勞務(wù)部分的營業(yè)稅。全面“營改增”之后，企業(yè)銷售并生產(chǎn)的產(chǎn)品分別計(jì)征貨物及服務(wù)稅款，采用稅率17%和10%。

3.納稅義務(wù)確認(rèn)。全面“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生在銷售不動(dòng)產(chǎn)并取得相應(yīng)收入（憑證）的當(dāng)天，采取預(yù)繳納方式履行納稅義務(wù)。營改增政策實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行并取得相應(yīng)收入或取得憑據(jù)的當(dāng)天。

三、存在問題

（一）會(huì)計(jì)難度增加。營改增政策的實(shí)行使得企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作更加繁瑣，會(huì)計(jì)工作要對(duì)房地產(chǎn)從前期到交付過程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行核算。對(duì)企業(yè)來說，營改增對(duì)其提出更高的投資及財(cái)務(wù)管理要求，給企業(yè)現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)帶來一定負(fù)面影響，從而損害局部投資收益及回報(bào)。

（二）影響企業(yè)績效。營改增政策實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)購入固定資產(chǎn)的成本為含稅價(jià); 而營改增政策實(shí)施之后，該部分為不含稅價(jià)格，納入計(jì)提資產(chǎn)的原始值減低。另一方面，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)，固定資產(chǎn)增值稅發(fā)票可以用以抵扣稅款，導(dǎo)致資產(chǎn)核算減低，負(fù)債率升高，影響企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）票控難度升高。營改增政策實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算屬于稅前價(jià)，真實(shí)成本以進(jìn)項(xiàng)稅額為主;營改增實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算需要將進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，票控難度較高。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算策略

（一）加強(qiáng)能力建設(shè)。營改增政策的實(shí)施對(duì)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)人員提出了更高的要求，企業(yè)應(yīng)積極推動(dòng)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)能力，及時(shí)根據(jù)最新稅改政策調(diào)整財(cái)務(wù)流程，使企業(yè)財(cái)務(wù)水平能精準(zhǔn)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提高稅務(wù)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)有必要通過加強(qiáng)稅務(wù)管理水平提高企業(yè)稅務(wù)工作效率，達(dá)到規(guī)范稅務(wù)工作的目的。首先，需加強(qiáng)企業(yè)的發(fā)票管理，確保稅款合理抵扣，并及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證。同時(shí)，按照國家相關(guān)規(guī)定安裝稅控、驗(yàn)證、抄報(bào)稅等系統(tǒng)，及時(shí)申報(bào)。

（三）完善工作機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身情況制定完善的會(huì)計(jì)核算體系，推動(dòng)會(huì)計(jì)和納稅行為的規(guī)范化。同時(shí)，采取閉環(huán)管理模式推動(dòng)工作全過程立體化監(jiān)管，優(yōu)化梳理業(yè)務(wù)架構(gòu)加快核算及決算的效率，確保會(huì)計(jì)工作的規(guī)范性、時(shí)效性和專業(yè)性。

（四）增強(qiáng)資金管理水平。房地產(chǎn)開發(fā)過程需占用大量資金，營改增可能導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額在時(shí)間維度脫離，引發(fā)資金流斷裂。因此，企業(yè)應(yīng)注重資金管理的重要性，保證充足的資金或融資渠道盤活企業(yè)資源，同時(shí)嚴(yán)控內(nèi)部財(cái)務(wù)制度，降低因進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額沖突導(dǎo)致的資金流風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 余祥龍， 張桂杰. 營改增對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響及應(yīng)對(duì)策略[J]. 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技， 2017， 28（22）：95-96.

[2] 江中月. “營改增”對(duì)建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)績效影響研究[D]. 安徽大學(xué)， 2017：21-29.

[3] 葛建成. 營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤的影響及建議[J]. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)， 2017（23）：21-21.

[4] 周肖肖， 鄭寶鳳. 營改增背景下的企業(yè)增值稅籌劃技巧分析[J]. 經(jīng)貿(mào)實(shí)踐， 2017（24）：29-30.

作者簡介：李真霞（1975.03—），性別：女，民族：漢，籍貫：山東，職稱：中級(jí)會(huì)計(jì)師，單位：海南盈濱島置業(yè)有限公司（魯能海口公司），單位郵編：571100。