港股地產：估值進一步修復繼續增配地產

宋健

估值進一步修復繼續增配地產

由于中美貿易談判取得階段性進展，人民幣持續升值，以及美國轉入降息周期，市場風險偏好度上升。前期悲觀的預期以及流動性收緊導致地產板塊處于歷史較低位置，截止11月6日板塊估值2019E為5.9，2019E平均股息收益率超過7%。各大上市房企10月新房銷售繼續好于預期，業績的確定性加強，地產板塊估值將進一步修復，建議繼續增配地產公司。標的選擇上優選行業龍頭，財務穩健，杠桿低，基本面扎實，有豐厚派息分紅的公司，首選融創中國、旭輝控股、中國金茂、龍湖集團、華潤置地。

變相降息房貸利率存下降可能

11月5日上午，央行發布消息，在4035億元MLF到期基礎上重新投放4000億元1年期MLF，并將利率下調5bp至3.25%。2016年以來MLF利率保持長期上行趨勢，此次為首次調降。對地產板塊而言，10月8日起房貸利率基準正式更換為LPR，而LPR以MLF利率為基準，1年期LPR11月報價預計將同步下降。當前首套房貸利率規定為不可低于LPR（一般五年期），二套房貸利率不可低于LPR上浮60bp，五年期LPR不會直接受影響下行但將作為報價參考，考慮到房住不炒建立長效機制的總體政策方針不變，預計房貸利率將整體仍以平穩運行為主，存在小幅下降可能。據10月最新房貸利率數據，全國首套房平均房貸利率為5.52%，環比增長0.18%，同比下降3.33%。二套房平均房貸利率為5.84%，環比增長0.17%，同比下降3.79%。

PSL釋放增量棚改進展如期推進

4月以來PSL已連續5個月暫停新增，繼9月釋放246億元PSL，10月人民銀行再度釋放750億元PSL。從PSL投向來看，主要用于三大政策性銀行專項貸款，其中棚改貸款為重要構成部分，而國開行為棚改貸款的主要發行者，2018年投放貸款占棚改總投資額約一半。我們認為此次PSL釋放增加對棚改進程推進無實質性影響。年內棚改計劃穩步推進，截至9月已新開工274萬套，全年目標已完成95%，四季度地方對棚改資金需求不大。

美元債發行窗口期打開

近期房企美元債發行窗口期打開。由于美元債供應受限，以及美國持續降息，優質房企美元債受到資金追捧，債務期限及成本都有改善。融創中國發行2022年到期利率7.5%的6.5億美元優先票據;旭輝控股發行2022年到期利率6.45%的4億美元優先票據;寶龍地產發行2022年到期利率7.125%的3億美元優先票據。

大中房企融資優勢明顯

截至2019H1主要上市公司的平均融資成本為6.1%，較2018年末上升10bp，預計至年末將整體微幅上升。大中規模房企融資優勢更為明顯，資金成本可控資金調配靈活。

圖：房企歷年平均融資成本

資料來源：公司資料，興業證券經濟與金融研究院整理